广州买房，黄埔一定是必看区之一。
一方面，黄埔楼市热度一直居高不下，不仅新盘数量多，房价涨幅也十分可观；另一方面，从全局来看，黄埔位于广州东进发展方向之上，未来潜力十足。
正因如此，即便是抛开居住需求，黄埔的投资属性，就足以让不少买家为它打call。
不过，去年房地产市场轮番调控下，“回归居住属性”成为大家公认的买房原则 。
那么，在这样大环境下，是否会动摇买家对黄埔楼市认可度？如果只拼居住价值，黄埔又能打几分呢？
我们先来看看黄埔去年的楼市成绩单。
广州中原研究发展部数据显示，2021年，黄埔新房均价为35814元/平，相比去年均价上涨16%，涨幅全区最高。
其中，长岭居、科学城、知识城、老黄埔等板块均做出不小贡献，尤其是长岭居，以新房26.5%的涨幅登顶黄埔之首。
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虽然下半年受限价影响，黄埔新房价格有所回调，但从全局来看，黄埔依然取得一个不错的成绩。
除了成交均价上升，黄埔新房成交额和成交量数据同样表现不俗。
克而瑞数据显示，截至去年12月中旬，黄埔区住宅成交金额已达646亿，与增城区（535亿元）拉开超百亿的差距。
2021年，黄埔的新房网签量为17891套，创下近5年新高，相较2020年上涨了8%。
一边价格上涨，一边刷新成交量记录，对比隔壁增城要靠降价吸客，黄埔可谓是最大赢家。
都说楼市行情是人们用脚投票，无论你是否认可黄埔，市场都已经给出答案。
大部分人买房，关注点无外乎两个：自住或是投资。黄埔也不例外。
而黄埔之所以备受购房者青睐，很大程度是因为片区自带投资属性。
众所周知，黄埔是广州实体经济大区，产业基础雄厚，坐拥众多上市公司。2021年《财富》世界500强榜单中，广州共5家企业上榜，其中2家就来自黄埔（南方电网和雪松控股）。
黄埔临港商务区 （拍摄： 地产少年 ）
另一方面，黄埔科技创新实力也不容小觑。
早在2020年底，黄埔全区上市企业累计63家，居全市第一、全国开发区首位，总市值超1万亿元；上市高新技术企业累计44家，占全市一半以上；科创板上市企业5家，占全市83%。（来源：《广州市黄埔区、广州开发区金融发展“十四五”专项规划（2021-2025年）》
产业发展势头强劲，意味着经济提升、人口流入，折射到楼市，人口增长数量会带来相应的居住需求，进而带动区域房价上涨。
这点，在黄埔楼市成绩单上已经得到验证。
除了产业，在城市更新方面，黄埔同样是一马当先的存在。
据政府公开信息以及网络资料的不完全统计，黄埔旧改目前已批在建项目20个、已过会项目15个、未批已拆项目33个。
虽然去年“禁止旧改大拆大建”规划出台后，区域内旧改逐渐放缓步伐，但黄埔想要改头换面的决心和行动力，已经昭然若揭。
黄埔旧改项目（拍摄：地产少年）
不过，想要产业、旧改、配套等各方面都保持向上增长，其实是一件难协调的事情，其中关键点就在于要有很强的【经济支撑】。
据黄埔区财政局统计，2021年，黄埔财税总收入1455亿元，同比增长11.6%，连续五年稳居千亿元级别。
有了经济基础这个前提，还要舍得投入以及合理分配资源。
报道显示，去年黄埔财政总支出为668亿元，同比增长15.5%，支出占比就高达54%。
其中，科学技术、资源勘探工业信息等重点科创领域投入金额最高，共130亿元；其次是基础设施建设投入，知识城中新合作一期、二期预计75亿元；城市基建方面，投资29亿元用于地铁和有轨电车、21亿元用于学校、医院等项目扩建。
可以看到，黄埔的升值潜力是有实际产业、配套做支撑，并非是一个空炒概念的区域。
不用同于投资维度，黄埔的居住价值，需要对应到板块来具体分析。
简单来说，判断居住价值，最直观的就是板块土地上所承载产业、交通、商业、教育、医疗等具体业态的等级。
单看这一点，主要可以分为三类：
其一，靠近主城的板块，可以凭区位交通和居住便利性的优势吸客。
其中最具代表性的就是老黄埔板块。
论区位，老黄埔（鱼珠-文冲）直线距离到珠江新城最近仅约10公里，到琶洲约8公里，地段优势明显；论配套，老黄埔开发最成熟，无论是商业还是交通，都最方便。
此外，这类板块物业也是最容易出手的，除了片区自身购买力，还可以承接周边天河外溢的购买力。
其二，离中心区不近的板块，会更注重产品的居住品质。
就拿科学城来说，其核心区与珠江新城直线距离约17公里，还算属于可接受的通勤距离，可以承接部分天河外溢需求。
毕竟同样的价格只能买天河老破小，但是在这里，可以买到品质更优、配套更新的物业。
同时，科学城还有自己主力客群，板块内生物医药、互联网企业以及科研院等行业，就自带一定购买力。
其三，远离中心区，且还处于成长期的板块，投资属性要大于居住价值。
这么看来，知识城完全符合这些条件，距离珠江新城约43公里、配套还处于建设中，整个板块居住便利性都有待提升。
加之知识城更注重规划和产业，投资客占比较高，相对于自住板块而言，板块价值稳定性较低。
整体来看，正如我们之间所说的：一个区域，能否具备一个真正的居住价值，要看是否有发达的产业，有密集的人口，有充足的活力，有完善的交通，有优美的环境。
一一对应下来，老黄埔的居住价值最明显，即便是抛开投资属性，这类板块也依旧值得入手。
聚集楼市，再来看看今年黄埔有哪些新盘入市。
据中地行不完全统计，今年黄埔共有14个新盘，其中知识城占比最高，扛起黄埔供应大旗。
值得一提的是，老黄埔虽然只有一盘入市，但其带来的供应量却不小。
据悉，万科黄埔新城体量达570万㎡（相当于两个合生中央城），如此巨无霸项目，至少要好几年才有可能卖完。
可以猜测，2022年的黄埔，尤其是知识城和老黄埔板块，将进入供应饱和状态，甚至还有可能会供＞求现象。
不过，相比老黄埔，知识城的危机感或许会更重。
原因也很简单，无论是板块含金量、居住价值、还是未来房价涨幅，老黄埔胜算都十分明显，而知识城，大概率会迎来一轮新房“内卷”。
可以肯定的是，今年供货相比充足的黄埔，在板块选筹上，不能只看投资潜力，还要权衡居住价值。
一方面，供应充足，意味着板块新房要面临价格上涨空间受限，后期转手竞争力压力增加等问题。
另一方面，回归冷静的黄埔楼市，居住价值会被愈加重视，才是健康长稳发展之道。
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