大悲剧!苏州那些“神盘”,50%都翻车了!有价无市,挂1年无人问津

2022-01-18 01:06:08 居者
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之前居居做了一期“倒挂盘”专题,详情回顾:

就在刚刚,苏州倒挂盘取证,备案均价才1.8w+,倒挂4千+/㎡, 少朋友都在问:可以抢吗?

在回答这个问题之前,今天居居带大家回顾一下,苏州历史上“叱咤风云”的红盘,神盘、倒挂盘们,如今表现怎么样,是否依旧“真香”?!或许能对你们有所启示~

这类神盘如今的处境,大致可以分为3种:要么水涨船高,赚到了!要么跌落神坛,沦为平庸!要么有价无市,红利只有一串数字!

01

核心区价值兜底,“躺赢党”赚麻了
唐宁府白塘壹号等领衔主演
最高涨近200%

先给大家一点信心,说说那些“起飞成功”的神仙倒挂盘!

一代神盘唐宁府,首开备案均价4.1w,如今二手房成交超8万/㎡!

说到倒挂神盘,怎么能绕开唐宁府!遥想当年,唐宁府和苏州中心同时领预售证,可把苏州的有钱人们忙坏了,当时的唐宁府备案均价约3.6W,剔除底层的大面积,备案均价约4.1W!

感受下当时现场的氛围,一堆人下雨天在唐宁府地下室排队认筹,这个镜头可谓是苏州楼市一大经典名场面,把当时楼市的疯狂演绎的淋漓尽致。

好在唐宁府不负神盘之名,如今已经是园区高端二手房的扛把子,公认的网红一哥!去年8月份一个月成交超20套!

目前贝壳网上,唐宁府仅有38套房源,挂牌均价在6.7W。

但实际上,唐宁府的成交价格远远比挂牌价离谱,6.9-7.2W,总价基本都超千万,没记错的话最高成交单价在8w+。

从4w+到8w+,从纸面数据上看,这可是近200%的涨幅。

2、白塘壹号,开盘均价3.5万/㎡,如今二手房4.8w+

2018年不愧是苏州楼市的高光年,那一年人气仅次于唐宁府的 白塘壹号 也开盘了,均价约3.5万/㎡,当时周边的二手房已经卖到4w+了。

如今白塘壹号二手房 均价4.8万+/㎡,成交情况也不错 ,虽然涨幅不及唐宁府,但绝对也是跑赢了市场的。如今的白塘壹号仍有房源待售,依旧是众人眼中的倒挂香饽饽~

除此之外,园区剩下几个倒挂盘,比如 月亮湾3号、路劲澜山澜 等都有着不错的涨幅,尤其是路劲澜山澜,当年3.3w的均价,如今5w+。

3、没想到吧!高铁新城环秀湖花园,3年涨幅55.43%!跑赢园区!

不光是园区,高铁新城也“大力出奇迹”,倒挂神盘 环秀湖花园 ,超级黑马杀出来了!

2018年,环秀湖花园最后一批房源均价1.63万/㎡,当前二手房挂牌均价为25376元/㎡,3年涨幅高达55.43%。

02

有人欢喜有人愁
50%的神盘,根本没得赚
交付后直接被开除“神籍”

说完了成功案例,下面就要开始给大家泼冷水了!

苏州神盘辈出,但并不是每一个都有好命,仔细盘算盘算,苏州多数倒挂神盘最终都沦为平庸,不维权、不亏钱都算不错的了。

1、运东某盘!当年的“千人摇”,如今交付被维权!

运东有个盘,2019年吴江千人摇神话的缔造者!运东的封神之战!当时开盘均价2.2万/㎡。

小区最近交付了!但寒山闻钟上出现了各种精装修的投诉。业主们打败千人,等待了两年多,等来的却是验房师写不完意见的收房意见书。

寒山闻钟信息

2、甪直某盘,开盘倒挂4K+/㎡,千人抢房!交付后维权不断!

吴中区甪直某盘,180套房吸引了1120组客户争抢,最终不到两小时全部卖完。

项目最后一次开盘均价不到1.6万/㎡,而当时小区二手房成交均价已经高达2万/㎡左右,一二手倒挂达到了约4000元/㎡。

然而交付后,在网上被业主多次投诉,从欺诈销售到物业问题,乃至质量问题频发等,可谓是让业主操碎了心!

抛开品质什么的不谈,小区的二手房情况如何呢?贝壳上显示,挂牌均价为2.1W,看似还好

但看看挂牌量和成交量,目前贝壳上 有202套二手房在售,但成交情况差强人意 ,近90天只成交了6套房源,平均一个月2套,而且成交价格也不到2万/㎡。

03、一代红盘禹洲嘉誉山,几度蝉联销量榜首,二手房基本没涨!

禹洲嘉誉山,北新区红盘先锋,2018年首次开盘就爆火,一个半小时基本售罄。隔着屏幕,都能感觉到激烈的抢房氛围。

不仅2018年火,禹洲嘉誉山的火爆,贯穿了它的整个新房生涯,2019年甚至挤入了“苏州年度销售金额和面积”双榜TOP10。

当时开盘均价约1.83万,最新一套成交单价18081元/㎡,可以这么说,不但没有涨,算上持有成本,部分业主甚至还亏了。

03

有价无市!
涨了,但没完全涨!
无法兑现的倒挂红利,太闹心

除了这两种,神盘还有一种归宿:有价无市!

挂牌价是涨上来了,纸面数据是非常漂亮,但就是卖不动,0成交!所谓增值和倒挂红利只是一串数字,无法兑现。

01、倒挂近1w的拾锦香都,有价无市,最近一次成交还在365天之前!

另外还有倒挂近1万/㎡的拾锦香都,取证均价1.7w+,但当时木渎地价都已经2.89万/㎡了,这个价差的诱惑力,属实让人上头。

目前贝壳上,这个小区的挂牌均价为2.35万/㎡,听起来涨了,很棒对不对?

但实际上,小区可查的成交记录只有2套,最近一次成交还是在去年1月初,再往上翻成交记录,只有一套2020年4月份的。

02、千人摇号!挤爆奥体!苏州中心9号,挂牌132套,成交乏力!

苏州中心,也是和唐宁府齐名的一代倒挂神盘!当时取证也是炸翻全场的~无数人为之疯狂,凌晨就带着预约金去排队,早上七点半苏州中心人满为患,晚上还是灯火通明,有人排队排了7小时。

排队火爆的苏州中心

后面1101组客户在奥体中心摇号的名场面就不提了,已经刻进地产人的DNA里了。

奥体中心抢房现场

那会苏州中心的价格区间26540-58400元/㎡,整体备案 均价约3.99万/㎡ ,由于小面积的存在,总价可是相当吸引人。

如今贝壳上挂牌均价5.8W,价格上确实是涨了的。但要注意到, 苏州中心挂牌132套,是整个湖西CBD之最,但成交量却始终上不来,90天只卖出5套 !

另外,最新成交的三套价格差异也略大,最低4.6W,涨幅不是特别明显。

怎么说呢?还是那四个字:有价无市!

写在最后

发现了吗?不管是红盘也好,倒挂盘也罢,其实内部也分三六九等,也有鄙视链。

一个城市的板块价值逻辑,在任何价格体系下都是适用的,即便你是 倒挂1w的神盘,离开了板块价值支撑,也掀不起什么水花 。越过逻辑去谈倒挂,本身就不太合理。

更何况,倒挂也是楼盘质检器。由于地价高或者限价倒挂, 降标减配发生的概率不算低。

再加上,苏州市政策的加码,新房二手房限售会导致 二手房横盘 。

有些盘表面上是个神盘,但是一交付,一进入二级市场就被打回原形,所以说,盲目跟风不可取。

其实,限价倒挂是刚需的一次机会,但大量的投机者宁愿全款也要去插一脚,大大增加了刚需的游戏难度。居居的建议是,与其投机倒把玩火自焚,不如把机会留给真正需要的人。

PS:今天的文章不针对市面上任何楼盘,仅供大家参考。买房有涨有跌是常态,决定房价的因素也比较多,涨幅小不代表楼盘有问题,也可能是业主预期过高。

我们的核心观点就是:理性,谨慎,尊重市场,放弃幻想认清现实,摆平心态。

你买到或失之交臂的红盘神盘倒挂盘

如今怎么样了呢?

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