2022年楼市2大“怪现象”,楼市或重演7年前历史?答案已经明了

2022-01-18 07:00:39 老王说楼市
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眨眼间2021年已经过去,对于2021年的楼市情况也已经盖棺定论。对2021年楼市情况可以用“先热后冷”来形容。在开年之初,由于很多人的购房需求因为2020年疫情原因被压制,因此在2021年年初得到释放,所以买房的人明显增多。再加上“金三银四”的加持,在去年的三四月份很多城市的楼市都迎来了一段时间的“小阳春”。一些热点城市排队买房的现象重现,让很多人感到房价又要大涨。

但四月份过后,楼市迎来国家对楼市调控不断加码,高层再次重申“房住不炒”。一些城市再次强化限购、限贷、限售等调控政策,很多人在买房的路上失去了买房资格。除此之外央行也在不断提高房贷利率,首套房的利率一度达到了5.9%,二套房更是达到了6.55年,一些城市甚至达到了7%。另外由于在去年元旦央行出台了“限贷令”的原因,很多城市出现二手房暂停放贷、放款周期不断被拉长的情况。

在政策不断收紧的情况下,楼市火热房价上涨的趋势被抑制了下来。到2021年的下半年开始,楼市越来越冷,直到10月份我国的平均房价开始由涨转跌。房价甚至出现了普跌的情况,一些城市的房企还出现了低价倾销的情况,对于这种情况一些城市不得不出台“限跌令”和“救市”政策来稳定房地产市场。

那么2022年的楼市会延续2021年这种“冰冷”状态吗?

对于这个问题不同人有着不同的看法,一些看好楼市的人认为,等到疫情过去,全球经济恢复,房价还会继续上涨。为什么这么说?首先他们认为房地产行业在未来10年内还是我国的支柱产业,国家不可能让其倒下,因此如果楼市持续遇冷,国家肯定会放松调控政策,楼市还会回暖。其次由于疫情原因,全球经济都不景气,各个国家都在执行货币宽松政策,大宗商品都在涨价,盖房成本必然增加,那又怎么唯独房价会继续下跌。而且持有这种观点的人不在少数,例如前万科董事长王石就曾发表过一篇文章,配图是猪肉和房子,他认为未来房子和猪肉一样价格还会上涨。

但也有些“看跌”房价的人认为,房价已经失去了继续上涨的基础。首先我国的住房资源已经过剩,房地产市场已经出现了供大于求的情况。其次随着我国城镇化的推进,我国的住房需求也在持续降低。最后就是很多人认为我国房地产行业始终要与国际接轨,房产税、空置税、房东税会逐渐出台。在这种情况下,我国房地产市场重蹈日本的历史就不错了,更不可能出现再次大涨的情况。

有人说2021年楼市情况和2014年楼市情况极其相似,要想了解2022年楼市情况可以分析一下2014年以后的房价走势。2021年楼市出现2大“怪现象”,房地产行业或重演7年前的历史?答案已经明了。

为什么说去年的楼市情况和2014年极其相似呢?我们可以回顾一下当年楼市情况的变化。

①首先2014年楼市遇冷,新房二手房成交量都创历史新低。根据相关数据显示在2014年我国前100城的新建商品房库存量达到了6.2亿平方米,已经处于严重超标状态。所以当时很多人对楼市的信心开始动摇,再加上那个时候遇到股市处于牛市,很多人都把钱投到了股市,甚至出现了很多人卖房炒股的情况。所以这就造成那个时候人们买房的意愿极低,房子的成交量自然也降到了冰点。

②在楼市低迷了一年后,国家开始不断出台“救市”政策,进而推动房价上涨。面对楼市“遇冷”的局面,不仅一些房企感到压力大,很多城市的地方政府和个人也感到了压力,毕竟房地产行业的发展关系到城市的财政收入和房地产行业上下游50多个产业。

在这种情况下,第二年各种“救市”政策应运而生,例如国家出台去库存政策,给购房者发放补贴,估定农民进城买房央行降准降息等等。随着这些政策的出台,效果也非常的明显,楼市随之热了起来,不仅一些热点城市的房价大涨,甚至一些三四线城市的房价也出现了大涨。例如笔者老家县城在2014年房价只有3000元/平方米左右,而到了2016年已经涨到5000元/平方米左右。

而2021年楼市情况与2014年高度相似,在去年我国前100城的新建商品房库存量也达到了5.7亿平方米。近半年楼市同样遇冷,房价甚至出现了“普跌”,购房者的购房意愿不高。紧接着一些城市也出台了“救市”政策,例如有很多城市都出台了“限贷令”,一些城市出台了购房补贴政策,可以说是和2014年楼市情况如出一辙。

那么在这种情况下,我国2022年楼市会不会重蹈214年覆辙,房价会继续大涨呢?笔者认为大概率不会,原因有以下几点。

第一:楼市调控政策并不相同

虽然2021年很多城市也出台了“救市”政策,但意义效果和2014年却完全不同。因为我国“房住不炒”的政策并没有动摇,高层放出最多的消息还是“坚持房住不炒促进房地产产业良性循环”,实现“三稳”目标。一些城市出台“限跌令”其主要目的还是为了稳定楼市,防止房价出现大幅度下跌,但并不能阻止房价下跌。另外虽然一些城市也出台了住房补贴政策,但同样阻止不了这些城市房价的下跌,例如哈尔滨等城市。

第二:2021年的住房过剩的情况和2014年有所不同

如果我们只看新建商品房方面,2021年的新建商品房库存量是5.7亿平方米,还没有达到2014年的水平。但如果算上二手房的库存量,2014年的商品房库存量和现在完全不是一个等级,根据西南财经大学发布的数据显示,在2017年我国的商品房空置率就达到了21.4%,也就是说每五套商品房里面就有一套是空置房。而且这还是2017年的数据,如今4年过去了,如今我国的住房空置率只会更高。

第三:2021年相比2014年住房需求减少了很多

如今我国的城镇化率已经达到了63.89%,已经和国际上发达国家的70%相差不远,所以未来不会再有大量的人口从农村转移到城市,我国的大部分城市的人口数量不会再大量增加。而且未来我们将面临人口出生率持续降低的问题,没有人口的支撑,很多城市的房价也就失去了大涨的基础。

另外现在我国城镇家庭的住房拥有率已经很高,达到96.86%,户均1.5套。所以随着“房住不炒”的深入人心,人们购房观念的改变,大部分城镇家庭已经不缺房子。

总结:因此在住房过剩,需求降低,国家又一直坚持“房住不炒”政策不动摇的情况下,笔者认为2014年的历史不会重演,很难再次出现大涨的情况。

最后你认为2022年以后房价是否还会有大涨的可能?欢迎在评论区留言讨论。

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