你还记得前两年火遍广深两地的南沙楼市吗？
近期，湾仔去南沙楼市逛了一圈，发现对比起两年前各大售楼部的人山人海，南沙楼市现在真的很冷清。
当然，在很多人看来，南沙楼市冷清也不算啥大事儿，毕竟从2021年下半年开始的楼市氛围确实不佳，甚至很多主城楼盘周六末都清清淡淡的。
不过，湾仔却在南沙楼市中嗅到了不同于其他区域的味道：南沙楼市的客群逻辑变了！
深圳客购房锐减
广州客成南沙楼市主力
究竟发生了怎么的变化？
湾仔特意向乐有家研究中心拿到了近两年来南沙购房客群数据。
从数据中可以清晰看到，2020年的南沙市场是深圳购房客主导，超60%都是深圳客；
而2021年的南沙楼市购房客群发现了明显的变化：深圳客锐减近半，仅占据了购房客中的34%；南沙购房主力成了广州客。
这些数据体现在现实生活中的具体表现便是：
2020年时，绝大多数项目宣传时都会去到深圳那边，甚至和深圳的渠道公司达成合作，拉来一车又一车的深圳购房者到南沙买楼。
诸多友媒们报道：深圳客杀入南沙、深圳客买爆南沙......
2020年深圳客来南沙看房 来源：深圳壹地产 侵权请联系删除
而到了2021年，尤其是下半年，南沙项目鲜有去到深圳宣传揽客，深圳购房群里也鲜有在提及南沙楼市。
深圳媒体朋友更是表示自己被抛弃了，自从2021年人才限购后就少有南沙项目找他们聊天了。
人才购房政策生变
“不限购”才是南沙楼市灵魂
回溯近两年来的起起落落，可以说南沙楼市是成也人才政策，败也人才政策。
犹记得，2019年12月南沙扔下一枚重磅炸弹，发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，以人才之名打开了南沙楼市限购的口子。
到了2020年9月，南沙进一步优化人才购房政策，“限购”名存实亡。
据成交数据显示，除了受到疫情影响的那段时间，2020年的南沙楼市是红红火火，还曾创下罕见的6000+套高峰值。
有句话说得好，站得太高摔下来会很疼。
南沙楼市从2021年年初开始，日子就不大好过了。
2021年2月银行审核变严格，降低了楼市购买欲望，然后到了4月更是有新政要求人才购房需12个月的社保，且限售3年。
再到9月份，南沙官宣公布，人才购房政策的宽带不再。
此后，南沙楼市成交呈现跳崖式下降，下半年成交4872套，竟然不够上半年（10045套）的一半多。
有在南沙做中介的朋友告诉湾仔：2021年下半年基本没什么客，月均成交不足1套！
同时，南沙开发商也叫苦不休：别说销量提升，不少原本已经卖出去的都开始来要求退房退钱，成交都快变负数了！
南沙去化周期近20个月
开发商转战其他区域客群
由此可见，一旦失去了不限购的人才政策，南沙楼市立马被打回原形。
从广州中原报告中获悉，南沙新房的去化周期已经是11区中最高，达到了19.6个月！
再加上，2022年南沙楼市还将有一大批全新项目待入市。
让人不得不思考，南沙楼市的出路在哪里？
难道得寄希望于下个扩大购买力的人才政策出现？
是的，全面来看南沙当下确实急需各种人才建设，相当之重视人才引进。
2021年7月，全省首个冠名“大湾区（广东）”的人才驿站——大湾区（广东）国际人才驿站在广州南沙国际人才港挂牌启用。
随后8月，广州南沙开发区（自贸区南沙片区）人才发展局与广州人才集团有限公司签订了《人才战略合作框架协议》，要在南沙打造全国一流的专业化、市场化、产业化、国际化人才发展全链条全周期服务体系，促进南沙人才发展与经济社会发展深度融合。
乐有家营销副总裁郭凤敏对此表示：
2021年广州整体政策政策调控频率及力度已经创新高，限购、限贷、限价、限售、二手房参考价全方位出击，其中，南沙也进一步收紧了人才购房政策，市场降温明显。
2022年政策进一步加码可能性不大，在“房住不炒”主基调下，政策也不可能大幅度放松，2022年政策更多是“以稳为主”。
南沙作为广州建设的重点区域，发展需要人才的支撑，2021年南沙就出台了需要加强配套建设及人才引进支持的政策，随着南沙建设进程加速，人才引进支持力度可能会加大。
但，具体什么时候会有下个人才风口来，谁也未可知，开发商们为了出货，自是焦虑。
湾仔留意到，开发商们已经开始找新的突破口：转战广州其他区域客群。
从去年年底开始，南沙的项目前宣在番禺、海珠的各大商场里面摆展；18号线沿线项目更是将楼盘宣传单张挂在珠江新城的地铁站里，引流珠江新城的买家们。
南沙某项目的宣传海报
不过，在褪去投资属性的楼市里，广州刚需置业面盘就这么大。
从地理位置上来说，南沙仅与番禺接壤，离广州主城偏远，很难引起其他区域买家的共鸣。
18号线的开通或许能为部分沿线的南沙项目引流，但其余的项目估计还得靠着南沙自给自足。
打铁都得靠自身硬。在此只能希望南沙产业等方面快且稳的发展起来，这样楼市自然也能旺。
对于2022年南沙楼市，乐有家营销副总裁郭凤敏预测到：第一季度市场可能会小幅回调，但高峰不再。
从市场成交量来看，2021年11月广州信贷环境放松，南沙新房集中入市，企业加大促销力度，市场成交有所回暖，一手住宅网签套数从10月的500多套，恢复到12月的900多套，在信贷放松利好下，第一季度市场可能会延续目前回暖的态势，但很难再达到2021上半年状态。
二手房方面，参考价短期内会对市场预期产生影响，但参考深圳二手房参考价对市场影响的周期走势，政策经过一段时间的过渡后，接近参考价的房源会率先去化。目前南沙尚未有小区被纳入二手房参考价，受政策预期影响，目前广州二手房市场已经有所调整，预期2022年二手房政策加码的可能性不大。
你对南沙楼市有怎样的看法？
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