是谁，在2021年房价涨得最凶？
又是谁，在2021年最“不愁卖”？
答案或许有些出乎意料，那便是黄埔区。
数据显示，2021年，黄埔区新房房价为35814元/㎡，相比2020年上涨了16%，涨幅全市最大；新房库存消化周期为6.1个月，全市最短。
要知道，在2021年黄埔区和南沙区是政策调控的常客。其中，南沙在人才政策收紧的“大棒”下全年成交量锐减两成，下半年成交量相比上半年更是直接“腰斩”。
相较之下，黄埔区不仅价格涨上去了，成交量还微微有所增长，可谓“屹立不倒”，在2022年，黄埔区还能延续这样的行情吗？
涨幅全市最大 消化周期全市最短
在2021年，广州的新房成交均价为33305元/㎡，同比上涨了11%；在全市11个区中，共有7个区的成交均价同比上涨。
图片来源：广州中院研究发展部
其中，黄埔35814元/㎡的成交均价排名全市第6，16%的涨幅则是全市最大。
从近5年黄埔的新房成交均价来看，黄埔的新房价格一直在持续上涨，2021年的涨幅为近5年第二高，仅次于2018年。
虽然价格上涨不少，但是购房者对黄埔依然热情不减。2021年，黄埔的新房网签量为17891套，创下近5年新高，相较2020年上涨了8%。
至于去化表现上，黄埔区则有所“退步”。
数据显示，黄埔区2021年底的库存量为99.05万㎡，相比2021年初的88.19万㎡增长了12%；消化周期也从年初的4个月增加到了6.1个月。
但即便是退步了，黄埔区的消化周期依然是全市最短，仅为全市新房库存平均消化周期（12.8个月）的一半，甩开了南沙区（19.6个月）、从化区（17.5个月）远远一大截。
2022年14盘亮相
据广州乐居不完全统计，2022年黄埔区预计将有14个盘入市，但各板块供应差距较大。
其中，集中供地+城市更新双重BUFF加持的知识城，是绝对的供货主力。除了已经在2022年元旦开盘的升龙·学府上城，还有珠光镇龙东旧改项目、时代德信项目等6个新盘将在2022年面世，这样的供货量，哪怕是在全市都能排的上前几。
值得一提的是，一直定位刚需的知识城在2022年或许将走上改善路线。像是越秀拿到的ZSCN-E3地块，扣除配建后的楼面价已经突破3万元/㎡，项目入市后大概率会将知识城带入5万+时代。
而黄埔近两年的置业热门——老黄埔板块，接下来将迎来多个旧改项目，且大多数都是体量不小的“巨无霸”。预计会在2022年面世的是万科黄埔新城，即沙步旧改，据悉将主推建面93-143㎡三至四房户型。
黄陂板块的2个新盘同样值得关注。其中，振业天成项目是深振业在广州2021年首次集中供地中以256451.9万元总价拿下的摇号地，折合楼面价27274元/㎡（点击查看规划）；中铁建班岭村西侧地块项目则是广州集中土拍限定销售价格的“试验品”之一，最高限定销售价为46796元/㎡。
2022年行情如何
在新的一年，黄埔区新房市场会呈现怎样的行情？
不妨先来回顾一下黄埔区2021年各月具体的成交情况。
可以看到，黄埔区在2021年的新房成交量波动较大，而这与调控政策息息相关。
2月7日，黄埔部分银行宣布房贷审批“从严”，取消双外客户（外地户口+外地收入证明）的准入资格；
3月17日起，广州各大银行进一步严查首付款来源；
4月广州楼市调控继续升级，先是黄埔等6个区政府负责人被约谈，4月21日晚间，官方明确包括黄埔区在内的9个区个人销售住房增值税免征年限从2年提高至5年，此外，人才购房须提供连续12个月缴纳社保证明，限售年限提高至3年；
8月2日晚，黄埔发布重磅消息，取消人才住房政策，这意味着，外地人想要通过本科学历+一年社保买房的通道被彻底封锁；到了8月31日，广州二手房参考价出炉，黄埔23个项目上榜，仅次于天河区；
11-12月，楼市终于吹起暖风，高层强调要保刚需，保证房地产信贷平稳有序投放，同时，开发商也密集以项目优惠“抢收”，黄埔新房成交在年底“翘尾”。
俗话说，枪打出头鸟。黄埔区在2021年成为政策调控的重点关照对象，侧面也也说明了黄埔在近两年行情确实有些“火”过头了。
考虑到“稳房价”的主旋律短时间内应该不会有所改变，再加上黄埔近几年诸多旧改项目都将陆续入市，大多数板块的供应都较为充足，“大涨”的局面短期内已经大概率不会再现。
当然，“大跌”也不太可能，毕竟黄埔的产业基础、GDP增速以及人口增长等方面的成绩都是实打实的，只要基本面还在，房价就会维持在一个较为稳定的水平。
因此，有意在黄埔区置业的购房者，现在其实可以稍微降低对价格的敏感度，不必再为了某个楼盘的涨跌而躁动不已。真正关键的，是摸清自己的核心需求，究竟是交通、产业、舒适度，还是教育、医疗等配套，确定下来后再根据自己的需求去实地看房，了解项目周边情况，这样后悔的几率也会大大降低。
最后，附上黄埔目前在售项目情况——
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