小镇诗人

水皮杂谈 一家之言 兼听则明 偏听则暗

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流动性决定了房地产市场的运行方向。房地产跟国民经济密切关联,是一荣俱荣,一损俱损的关系,地产如果出现了硬着陆,会影响到方方面面。

“政策底”在去年11月底已经非常明确,市场现在的“情绪底”还没见增长,大家还处于过去的情绪中,这需要一定时间。“情绪底”之后,才有可能出现“市场底”,当成交量重新回升的时候,行业又会迎来勃勃生机。

房地产的实质问题是“流动性”

大家都知道一直有一个说法:21世纪的三大谎言,即房价会跌、A股会涨、我爱你一生一世。

现在有两大已经破防,房价已经跌了,A股涨了。

A股已经连涨三年,很多人都没意识到,2019年年底的时候,上证指数是3050点;2020年年底的时候,是3473点;2021年年底的时候,是3639点。

中国股市“牛短熊长”,很难得最近三年表现出“牛长熊短”的格局。疫情期间,经济复苏差强人意,也没有大家预期的这么好,为什么中国股市也在涨?美国股市也在涨?美国股市甚至创历史新高,原因在于“流动”。除了股市上涨,美国的房价也涨了,美国现在新房一房难求,主要原因在于流动性。

地产跟金融本身就是一体两面,分不开、扯不清,所以流动性决定了市场的运行方向,至少短期来看就是这样的。

中国的房地产市场为什么在过去的一年出现了明显的回落?原因也在于流动性,流动性戛然而止,资金链产生了断裂。

大家都在说房地产有周期,其实何止房地产有周期,整个经济都有周期。重要的是能够找到穿越周期的路径和办法。一个周期套着另外一个周期,这是行业的特征,有高点就会有低点。周期是起伏的,也是连续的,如果某个时间节点停下来清盘、结账,几乎所有的行业都会面临一个共同的结果——资金链断裂。

“资金断裂”不仅对地产有影响,对金融、对银行,对任何跨周期的运营行业和企业都是致命的影响,而去年恰恰发生了这样的事情。

实际上我们一直在避免房地产调整硬着陆,但是结果非常不理想。

房地产的影响巨大

今年学到了一个新的名词——“合成谬误”,即单个政策都是合理的、正确的。但是合在一起,市场就无法承受,就会走向整体政策的反面。水皮想最好的例子就是房地产。

从2020年8月份开始的“三道红线”,到2021年年初的银行房地产信贷的集中度管理,再到年中推出的集中供地,以及对二手房中介清理整顿,每一条政策都没问题。而且长期来看都是正确的。但是这么多的政策集中出台,一下就改变了大家的预期。

房地产有三个稳:“稳房价、稳地价、稳预期”,预期没稳住,房价自然就稳不住,地价也稳不住。结果大家都看到了,房地产跟国民经济密切关联,是一荣俱荣,一损俱损的关系,地产如果出现了硬着陆,会影响到方方面面。

从股市来看,今年地产股不是跌得最惨的,跌得比地产股惨的是保险,比保险更惨的是银行,因为大家会联想。不光是金融受地产的影响,家电、家居、家装全部受地产的影响。很多人不理解为什么格力在去年股价会跌掉一半,很简单,房地产销量不行了,大家装修需求就没那么旺盛了,空调更换需求就没那么大了,美的也一样跌掉一半,所以房地产影响巨大。

“情绪底”还需要时间

从11月份以后,政策开始调整。2021年经历了至暗时刻,“政策底”在去年11月底已经非常明确,市场现在的“情绪底”还没见增长,大家还处于过去的情绪中,这需要一定时间。“情绪底”之后,才有可能出现“市场底”,当成交量重新回升的时候,行业又会迎来勃勃生机。

不过,没必要太悲观,因为行业发展本身有周期,只不过这次政策调整等各种不利的因素集中在一起,形成了共振。经过高速增长之后,房地产行业本身的市场空间没有过去那么大,市场需要调整,再加上政策的合力,影响就会变大。

最关键是很多人没有意识到2020年和2021年是境外美元集中到期还款的关键年份,这是非常要命的。

其实现在出问题的民营房地产企业,基本上都是美元债到期无法还本付息。受金融政策、“三道红线”、信贷集中度管理的影响,房企现在没法借新还旧。

至于房地产市场整体的需求,并没有发生本质的变化。现在没发生本质的变化,未来也不会发生本质的变化,因为房地产是永续的行业,而且是支柱产业,支撑国民经济大厦的支柱产业。

即便在2021年,房地产行业也实现了18.7万亿的成交额,创了历史新高。所以退后一步看,看得更宏观一点,房地产周期很难说现在就是一个确定的下行周期,至少从成交量上来看是在创历史新高。

当然2022年,水皮相信这个数字就很难再看到。因为2021年的数字新高主要集中在上半年,下半年市场情况完全发生了逆转,我们希望这个逆转是短期的波动。

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