自古刚需买房不能两全。
想要好地段，付不起好价格；想要便宜货，就得舍弃一些配套。
幸好，偌大的广州，既有富89你豪们向往的亿级豪宅，也有单价刚过万的刚需楼盘，区别是，前者在顶流市中心，后者在远郊“山卡拉”。
今天牛夫人的踩盘对象，便是一位来自远郊地带的选手——港龙皇朝·龙湾壹号。
其位于增城区石滩镇，曾创下骤降5000一平方，1.1万毛坯价，直抵板块最低价的记录。
讲真，对比起广州大多数楼盘，确实便宜。
但是牛夫人切切实实走过一趟之后，发现这个盘也是真的偏、真的村！
话不多说，让我们具体看看这个楼盘，到底值不值得刚需入手？
距离地铁14公里，等一条16号线来救
交通评级：★★☆☆☆
在刚需最看重的交通上，港龙皇朝·龙湾壹号的表现着实很一般。
牛夫人从珠江新城出发，5号线坐到员村转21号线，运气很差，没有遇上快车，足足坐了一整条线路，快一个半小时，坐到腰都快断了。
从终点站增城广场下车后，走路去公交车站+等公交车+搭乘，又花了半个钟，才到达项目门口。
这一趟下来，牛夫人都感觉累得不行，更何况日日要通勤的上班人呢？
如果是从科学城或知识城出发，地铁＋公交1.5小时，自驾50分钟；
如果是从琶洲出发，地铁＋公交2.5小时，自驾1小时；
试问，哪位打工一族顶得住啊！
从百度地图上可以查到，项目距离现有的21号线增城广场站足足有14公里，开车要花21分钟以上，基本处于无地铁区域。
好在，项目所在的增城石滩，还有一条16号线规划。
这也是项目销售着重介绍的，称16号线石滩站距离该项目也就几百米距离，这对项目确实是一个重大利好。
全线设在增城，规划全长39.1公里，线路起始于新塘，沿荔新公路经仙村、石滩至荔城，规划建设17个站。
不过，全线建设要花费的财力过于庞大，只能分期建设，一期由石滩至荔城北，连接在建广汕铁路、新白广城际轨道和新塘站、增城站两大枢纽，分别与13号线、21号线连接。
对于居住于增城石滩的业主和村民来说，16号线确实将大大改善他们的日常出行。
通过接驳13号线，便能快速换乘5号线到达市中心，预计花费时间1.5小时内，不管怎么样也是比直接搭乘21号线方便一些的。
但16号线这条“鸽子王”，要等起来真的不容易。
该线虽然早已纳入《广州市城市总体规划(2011—2020年)》及《广州市2020年轨道交通线网规划方案》，但却一直没有具体落实。
直到2021年9月，《广州市交通运输“十四五”规划》才将16号线一期工程纳入轨道策划项目，有称，增城区正积极向上级部门争取，将16号线纳入广州市城市轨道交通第四期建设规划，目前正在落实项目建设时间。
如果顺利的话，5年后可能地铁能通，如果不顺利，十年八年也是有可能的。
插个题外话，回去的时候，牛夫人狠了狠心打了车，结果不仅遇上下班高峰期，还付了44块钱的高速费！
没错，如果是自驾的话，起码也要花1个半小时，才能从项目开到市中心，一趟的高速费超过40块钱，本夫人流下了贫穷的泪水。
与城中村为邻
配套基本靠社区配建
配套评级：★★☆☆☆
再来讲讲生活配套。
在实地踩盘过程中，牛夫人对项目的印象只有一个：村。
就在他们自家拍的宣传视频中，尽管已经及其注重角度了，但镜头里还是免不了出现旁边的农村自建房！
在走进营销中心时，抬头便是四五层高的农村自建房，乍一看还以为走错地儿了。
漂亮的营销中心，被一圈城中村层层包裹。
当你住在新房中，推窗欣赏园林美景，却抬眼一望村村村，观感极差，很难让人爱的起来。
因此，也导致附近几乎没有什么大型商业，就是城中村常见的配套。
最近的大型商圈，则要去到14公里开外的增城万达广场以及合生中央广场，在16号线没有开通之前，吃喝玩乐是不太方便的。
不过，项目本身会自建商业街和肉菜市场，算是能解决一些日常生活需求。
教育配套则可圈可点，2.7公里外有15年制黄冈中学，属于私立学校，口碑不错；2.2公里外有石滩中学（初中）、3公里外有石滩第一小学。
另外，项目自身还配建了一所48班公立小学，18班幼儿园。如果后续有宣传引进名校或者学校配置优秀的话，应该会吸引相当一部分家长入手。
体量大、密度高
最低20~30万首付上车
产品评级：★★☆☆☆
最后再说说产品方面。
现在的开发商也很聪明，绿化、社区规划、梯户比、面积段等等，都会给足刚需购房者所谓的“尊贵感”。
因此，在大多数刚需的眼中，市面上的产品户型都大同小异，产品往往是最后考量的因素。
先来看下项目基础信息：
梯户比：两梯六户
占地：约20万㎡
建面：约81万㎡
容积率：3.0
绿化率：约30%
总户数：约6034户
车位数： 约1:1.2
交楼标准：精装/毛坯
物业公司：港安物业
管理费：约2.8元
两梯六户、容积率3.0，从数据上来看项目的密度是较高的。
体量大，密度高，6000多户，意味着建设楼栋去到30多栋，未来不知道要卖到猴年马月，无形中增加了房源竞争力。
也就是说，你住进去，项目还会处于长时间售卖新房的阶段中，那别人买这个小区，就会考虑新房而不是你的二手房，等到整个小区都卖完了，才会进入二手阶段。
这对于业主来说，也是一种压力。
目前项目主要推的楼栋是12、13、14。
其中，12、13栋是精装修，价格区间在1.3万~1.6万之间，主要集中在1.3~1.4万；14栋为毛坯，价格会整体下降2000~3000元一平。
户型有67两房、86三房、98三房以及115四房。
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其中，67㎡的户型是最受欢迎的，面积小，总价低，30来万首付就能上车，如果选择毛坯的会更便宜。
如果你买这里是为了投资而不是自住的话，选择67㎡的。
86㎡和98㎡，虽然只相差12㎡，但尺度感截然不同，大部分人会选择98㎡，未来二手市场98㎡的也会比86㎡竞争力强。
115㎡的则适合三胎或者三代同堂的家庭。
最后总结一下：
增城石滩港龙皇朝·龙湾壹号，适合什么样的人群购买？
如果是在新塘、荔城、东莞北部等地工作的刚需，买入这里没什么问题，毕竟价格真的低，而且距离也不算远。
如果是在市中心上班的刚需，那么建议还是谨慎考虑，想想在16号线建好通车之前，能否忍受如此漫长折磨的交通？
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