讲真!增城石滩龙湾壹号,是真的便宜,也是真的偏…

2022-01-13 11:19:27 南方房产情报
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自古刚需买房不能两全。

想要好地段,付不起好价格;想要便宜货,就得舍弃一些配套。

幸好,偌大的广州,有富89你豪们向往的亿级豪宅,也有单价刚过万的刚需楼盘,区别是,前者在顶流市中心,后者在远郊“山卡拉”。

今天牛夫人的踩盘对象,便是一位来自远郊地带的选手——港龙皇朝·龙湾壹号

其位于增城石滩镇,曾创下骤降5000一平方,1.1万毛坯价,直抵板块最低价的记录。

讲真,对比起广州大多数楼盘,确实便宜

但是牛夫人切切实实走过一趟之后,发现这个盘也是真的偏、真的村!

话不多说,让我们具体看看这个楼盘,到底值不值得刚需入手?

距离地铁14公里,等一条16号线来救

交通评级:★★☆☆☆

在刚需最看重的交通上,港龙皇朝·龙湾壹号的表现着实很一般。

牛夫人从珠江新城出发,5号线坐到员村转21号线,运气很差,没有遇上快车,足足坐了一整条线路,快一个半小时,坐到腰都快断了。

从终点站增城广场下车后,走路去公交车站+等公交车+搭乘,又花了半个钟,才到达项目门口。

这一趟下来,牛夫人都感觉累得不行,更何况日日要通勤的上班人呢?

如果是从科学城或知识城出发,地铁+公交1.5小时,自驾50分钟;

如果是从琶洲出发,地铁+公交2.5小时,自驾1小时;

试问,哪位打工一族顶得住啊!

从百度地图上可以查到,项目距离现有的21号线增城广场站足足有14公里,开车要花21分钟以上,基本处于无地铁区域。

好在,项目所在的增城石滩,还有一条16号线规划。

这也是项目销售着重介绍的,称16号线石滩站距离该项目也就几百米距离,这对项目确实是一个重大利好。

全线设在增城,规划全长39.1公里,线路起始于新塘,沿荔新公路经仙村、石滩至荔城,规划建设17个站。

不过,全线建设要花费的财力过于庞大,只能分期建设,一期由石滩至荔城北,连接在建广汕铁路、新白广城际轨道和新塘站、增城站两大枢纽,分别与13号线、21号线连接。

对于居住于增城石滩的业主和村民来说,16号线确实将大大改善他们的日常出行。

通过接驳13号线,便能快速换乘5号线到达市中心,预计花费时间1.5小时内,不管怎么样也是比直接搭乘21号线方便一些的。

但16号线这条“鸽子王”,要等起来真的不容易。

该线虽然早已纳入《广州市城市总体规划(2011—2020年)》及《广州市2020年轨道交通线网规划方案》,但却一直没有具体落实。

直到2021年9月,《广州市交通运输“十四五”规划》才将16号线一期工程纳入轨道策划项目,有称,增城区正积极向上级部门争取,将16号线纳入广州市城市轨道交通第四期建设规划,目前正在落实项目建设时间。

如果顺利的话,5年后可能地铁能通,如果不顺利,十年八年也是有可能的。

插个题外话,回去的时候,牛夫人狠了狠心打了车,结果不仅遇上下班高峰期,还付了44块钱的高速费!

没错,如果是自驾的话,起码也要花1个半小时,才能从项目开到市中心,一趟的高速费超过40块钱本夫人流下了贫穷的泪水。

与城中村为邻

配套基本靠社区配建

配套评级:★★☆☆

再来讲讲生活配套。

在实地踩盘过程中,牛夫人对项目的印象只有一个:村。

就在他们自家拍的宣传视频中,尽管已经及其注重角度了,但镜头里还是免不了出现旁边的农村自建房!


在走进营销中心时,抬头便是四五层高的农村自建房,乍一看还以为走错地儿了。

漂亮的营销中心,被一圈城中村层层包裹。

当你住在新房中,推窗欣赏园林美景,却抬眼一望村村村,观感极差,很难让人爱的起来。

因此,也导致附近几乎没有什么大型商业,就是城中村常见的配套。

最近的大型商圈,则要去到14公里开外的增城万达广场以及合生中央广场,在16号线没有开通之前,吃喝玩乐是不太方便的。

不过,项目本身会自建商业街和肉菜市场,算是能解决一些日常生活需求。

教育配套则可圈可点,2.7公里外有15年制黄冈中学,属于私立学校,口碑不错;2.2公里外有石滩中学(初中)、3公里外有石滩第一小学。

另外,项目自身还配建了一所48班公立小学,18班幼儿园。如果后续有宣传引进名校或者学校配置优秀的话,应该会吸引相当一部分家长入手。

体量大、密度高

最低20~30万首付上车

产品评级:★★☆☆☆


最后再说说产品方面。

现在的开发商也很聪明,绿化、社区规划、梯户比、面积段等等,都会给足刚需购房者所谓的“尊贵感”。

因此,在大多数刚需的眼中,市面上的产品户型都大同小异,产品往往是最后考量的因素。

先来看下项目基础信息:

梯户比:两梯六户

占地:约20万㎡

建面:约81万㎡

容积率:3.0

绿化率:约30%

总户数:约6034户

车位数: 约1:1.2

交楼标准:精装/毛坯

物业公司:港安物业

管理费:约2.8元

两梯六户、容积率3.0,从数据上来看项目的密度是较高的。

体量大,密度高,6000多户,意味着建设楼栋去到30多栋,未来不知道要卖到猴年马月,无形中增加了房源竞争力。

也就是说,你住进去,项目还会处于长时间售卖新房的阶段中,那别人买这个小区,就会考虑新房而不是你的二手房,等到整个小区都卖完了,才会进入二手阶段。

这对于业主来说,也是一种压力。

目前项目主要推的楼栋是12、13、14。

其中,12、13栋是精装修,价格区间在1.3万~1.6万之间,主要集中在1.3~1.4万;14栋为毛坯,价格会整体下降2000~3000元一平。

户型有67两房、86三房、98三房以及115四房。

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其中,67㎡的户型是最受欢迎的,面积小,总价低,30来万首付就能上车,如果选择毛坯的会更便宜。

如果你买这里是为了投资而不是自住的话,选择67㎡的。

86㎡和98㎡,虽然只相差12㎡,但尺度感截然不同,大部分人会选择98㎡,未来二手市场98㎡的也会比86㎡竞争力强。

115㎡的则适合三胎或者三代同堂的家庭。

最后总结一下:

增城石滩港龙皇朝·龙湾壹号,适合什么样的人群购买?

如果是在新塘、荔城、东莞北部等地工作的刚需,买入这里没什么问题,毕竟价格真的低,而且距离也不算远。

如果是在市中心上班的刚需,那么建议还是谨慎考虑,想想在16号线建好通车之前,能否忍受如此漫长折磨的交通?

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