从“限涨”到“救市”,南平楼市到底经历了什么?

2022-01-10 20:00:00 耕夫说事
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三四线城市正在排队“救市”,福建南平似乎也顶不住了。

近日,南平市住房和城乡建设局等五部门联合发布《促进我市房地产市场平稳健康发展十条措施的通知》,涉及信贷支持力度、拿地资金压力、推动市场销售、商办地产库存……

我们在之前的文章中,曾多次提到南平、三明、龙岩等三四线城市大概率将加入房地产“救市”行列。没想到这么快就应验了。

更令人唏嘘的是,不过一年时间,这座闽北山区小城的楼市调控基调就从“限涨”跳到“救市”,简直是:

换了人间。

我们先来看看,2022年福建首个楼市新政为南平开了哪些“绿灯”。

1、加大信贷支持力度

支持符合条件的首套房和改善性需求的二手房购房者申请住房公积金贷款。住房公积金贷款最高限额提高5万元,其中延平区建阳区,夫妻双方正常缴存住房公积金的最高贷款限额为55万元,单方最高40万元;其他县(市)夫妻双方最高55万元,单方最高35万元。各商业银行要优化按揭贷款审批流程,压缩放款时限,优先发放住房公积金组合贷款,确保“公转商”贴息贷款额度。

2、降低房企资金压力

一方面要缓解房地产项目拿地资金压力。土地出让金全额缴交期限从6个月延长到一年;土地出让金可分期缴纳;土地竞买保证金比例从不低于出让起始价30%调整为20%。另一方面要降低房企重点监管资金沉淀压力。对信用评级为AAA的房地产开发企业或控股公司(母公司)可凭银行担保函,抵顶不高于担保函额度的预售监管资金,抵顶额度不高于重点监管资金的50%。

3、新增购房需求

一方面要推动房地产市场销售。对于公租房源不足的地区,鼓励房企提供优惠的团购价格作为实物配租房源补充;鼓励以企业或社会团体名义团购商品住房;支持各县(市、区)根据当地实际,为引进人才、外来务工人员和农村人口进城安居,在购房补贴、落户、子女教育等方面提供优惠政策。另一方面要培育房地产市场新增需求。着力策划和生成一批城市更新项目形成新的房地产投资和需求;推动城镇化率较低、商品房去化周期较短的县(市、区),有序加快供地节奏;对拟出让房地产地块周边,配套先行并适度超前规划建设。

4、车位、商办去库存

一方面要加大停车位去库存力度。对交房已满两年仍有大量车位未出售出租的小区,公示后可向周边停车位较为紧张的小区业主出租部分车位。另一方面要打通商业办公房地产库存转换通道。对非住宅库存去化周期超过36个月的县(市、区),允许未开发的非住宅商品房项目用地整体或部分转型。其中,仅限2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地,且已全部缴清土地出让金的商业办公用地,可转型为商品住宅用地

以上措施即日起执行,期限暂定2年。“南平十条”的用意很明显,就是去库存促销售。对购房者,公积金贷款提额增速,送房款,激活刚需和改善购房需求。对房企,减轻资金压力,培育市场新需求。

作为福建唯一房价不过万的城市,南平房地产体量很小。直到2019年底南平市政府从延平区搬迁至建阳区,房价从每平米四五千突破万元大关。

特别是以建阳为代表的武夷新区,近年来土地供应增加,万达广场、轻轨、体育中心、城市展览馆等配套相继落地,房价一度飙升至1.3万。

南平楼市曾经狂热到要官方下场限制房价涨幅,成为2021年全国难得的出台楼市限涨的区域:

延平区、建阳区(含武夷新区)新开盘项目申请预售报备均价不得超过可比楼盘(区位相近、时间相近)上月成交均价的1.5%,分期开发的项目不得超过本盘上月成交均价的1%。

但从南平过去一年的新房价格走势可以看出,近半年来楼市“一蹶不振”。延平甚至有楼盘喊出3800元的“时光倒流价”。

究其原因,一方面是行政中心迁移的消息已释放五六年了,利好早就透支了,最热的武夷新区房价已经周期性见顶。

另一方面是棚改缩减,购买力直线下滑。武夷新区购房主力军主要来自政和等周边县。

和大部分三四线城市一样,南平房地产不景气的主要原因在于人少房多。根据七普数据,南平常住人口268.06万,平均每年3500的增长数字在九地级市中仅高于三明。

建阳与延平虽然是南平的两大中心城市,但中间隔着顺昌和建瓯,难以同城化,所以分开说:

建阳楼市有武夷新区和政府驻地支撑,但是没有产业优势,年轻人工作机会少,除非考公。延平的经济、人口、产业基础都比建阳好,但经不住福州都市圈来抢人。这里和福州的直线距离仅117公里,高铁半小时可达,年轻人更愿意去福州发展。

再来看看经济水平,截至目前,南平目前已在两会报告中公布2021年GDP数据,初步统计为2180亿。同在福州都市圈内的宁德3180亿,莆田2900亿,高下立判。

2020年南平人均收入水平为28579元,和宁德一起垫底。

扎心的还有,南平在《2021城市商业魅力排行榜》中连四线都守不住,直接被划到五线城市。同样,在《2021年中国百强城市排行榜》,南平是福建九个地级市里唯一落榜的城市。

人口基数江河日下,城市综合实力垫底,叠加深度老龄化,南平房屋购买力只会越来越弱。要不是被逼急了,谁愿意明目张胆地“救市”?

有了政策兜底,三四线城市还能抢救下吗?春节“返乡置业”可以有吗?

东街1號还是一贯的观点:非自住,且不买。

在城镇化进程中,人口往大城市流,是不可逆的。三四线城市缺乏产业和资源支撑,大量人口外流,哪来的购房需求?

任凭地方出台“限跌令”,或者购房补贴、奖励、优惠,也很难力挽狂澜。

太多的真实案例告诉我们,三四线买房,坑比机会多。

上为正文。

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