老旧小区改造,什么是老破小,老破小的房子值得买吗?

2022-01-04 12:34:08 一个的自娱自乐
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相较于“棚改”,“旧改”的“威力”究竟有多大?在旧改范围内的那些“老破小”,值得购买吗?

什么是“老破小”?概括起来就是“四老一差”,即“街老、院老、房老、设施老”、“生活环境差”。

对于这类房子,为了适应经济发展的要求和城市建设步伐,之前的策略是“棚改”,即推倒重建,以此提升城市面貌,同时改善居住环境。

纵观2016年-2020年,全国棚改的数量分别是606万套、609万套、626万套、316万套、209万套,结合这一数据,能明显的看出,棚改的数量在下降,尤其是2019年可以算作是一个拐点,棚改数量从2018年的600多万套,一下折腰降到300多万套,降幅50%。

棚改的数量为什么会大幅度减少?其中一个重要原因是棚改是“大拆大建”,而房子在居住属性的同时又被赋予了金融属性,炒房客把房子当做赚钱的工具,而棚改又能大幅度的推高房价,这不符合“房住不炒”的基本政策,让不少刚需“望楼兴叹”。

但是“老破小”在绿化、卫生、安保、消防、车位、户型设计等方面都已经无法与新建小区相比拟,不仅居住体验不佳,对城市形象也是一种影响,完全不改造也是不可能的,在“棚改”被限制或叫停之后,“旧改”取代了“棚改”的位置和作用:

一,旧改

“旧改”已经不是一个新鲜词汇了,早在2020年7月,一份《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》就曾下发,“意见”指出,在未来5年,要推进城市更新和开发建设方式的转型,这里所提到的“建设方式转型”,就是旧改代替棚改。

相较于“棚改”,“旧改”针对的是哪些房子?带来的作用又是什么呢?

首先,“旧改”不是“大拆大建”:

棚改是“推倒重建”,旧房从里到外焕然一新,周边的养老、托幼、医疗等公共服务设施也会得到相应的完善;但是“旧改”则完全不同,不会涉及拆迁改造,只对水电气、外立面、电梯等进行改造、刷新或加装,说白了,房龄还是那个房龄。

再者,有没有“货币补贴”上的区别:

棚改的背后有货币补贴上的直接刺激,在很大程度上会刺激房价的上涨;但旧改的资金由财政、居民、社会资本共同承担,再加上房龄不会发生变化、户型不会发生变化,对房价的提升作用非常有限,所以社会资本参与的积极性并不大。

综上来说,基于是否存在“大拆大建”上的区别、基于背后是否有社会资本的积极参与,棚改与旧改最本质的体现是对房价的影响,相较于“棚改”,“旧改”对房价的促进作用几乎可以忽略不计。

也就是说,如果购房者冲着某小区将要旧改而选择入手某“老破小”,目标是旧改之后能升值,那么这种想法几乎是要破灭的。当然,也不排除有旧改带来升值的案例,但升值幅度是很小的,远不及棚改。

说了这么多,只为了阐述一个观点:旧改对房子的升值促进非常有限,多数情况下是不值得入手的,作为改善性住房更是无从谈起。

但是话又不能说得那么绝对,所有的“老破小”都不值得购买吗?其实并不是,关键是看你的需求是什么:

二,老破小的房子值不值得购买?

旧改以2000年底建成的老旧住宅区为主,根据2019年的数据,全国这类小区有16万个,建筑总面积是40亿平方米,涉及居民4200万户,按照户均3人来计算,这类老旧小区的人口有1.2亿人之多。

“老破小”并非没有价值,从房龄来看,基本超过20年,那个时候正是城镇化推进的年代,这类小区多居于老城区甚至是城市核心地段,不少房子有学位上的优势,这就是为什么屡屡看到老破小能卖出“天价”的原因,说白了,购房者看重的是“学位”这一附属价值,而非居住属性。

那么“老破小”值不值得买呢?

我个人的观点很明确,倘若老破小有学位这一附属价值,而这又恰好是你需要的,购买老破小无可厚非。

但是房子终归在居住属性上的体现更大一些,不少城市近两年也在弱化房子的学位价值,因此对于不同城市、不同入学政策下的“老破小”来说,是否值得购买的答案是不一致的:

“老破小”是否值得购买,关键看四个方面:

首先,保值效果:老破小有地段和学位上的优势,保值一般没问题,但增值也会受到限制,因为购买人群就那么多,再加上银行对于二手房的房贷有一定的限制,有些要求房龄不能超过25年、20年甚至15年,这就使得购买者的范围进一步缩小,流动性上受到很大限制,除非是遇到能一把付的“接盘者”,否则在急用钱的时候很容易出现被“套牢”的情况;

第二,小区环境:上文已经说了,“旧改”几乎很难完全改善小区环境,所以居住体验上会差一些,单纯的“外观改造”对居住体验上的提升作用是非常有限的;

第三,装修成本:旧改,改的是“外观”,购买后,为了有居住环境上的更佳体验,还需要购房者付出一定的装修成本,相较于“新房”来说,额外的购房成本并不低。

综上,“老破小”是否值得购买,关键看有没有你所需要的附加价值,倘若你想着老破小能在旧改后,价值“一飞冲天”,这种不切实际的想法基本会落空;倘若你想通过购买老破小来改善居住环境,作为改善性住房,这种想法基本也会落空。

当然,对于老城区位置的“老破小”来说,它们通常没有学位上的附加价值,价格上会便宜很多,这特别适合刚进城的农民朋友、刚毕业的学生、手头不宽裕的人落户,可以作为一个过渡,也不失为一个较好的选择。

写在最后:

相较于前几年风风火火的“棚改”,“旧改”更贴近于“民生工程”,是居住环境上的提升,也是城市形象上的提升,短期内有利于老破小的流动性、易手率,但长远来看,对房价的大幅刺激作用是非常有限的,其根本是“民生保障”,而非刺激房价。

从以上“旧改”的本质也就能得出老破小是否值得购买的答案了:倘若是为了升值,这样的想法基本会落空的,这不同于棚改;倘若看的是老破小在学位等方面的附加价值,那么选择购买也不失为一种选择,但后期还要考虑保值、易手率、居住体验等方面的劣势。

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