我们知道,在民国时期 青岛 和上海、天津并列为我国的“三大纺织工业基地”,号称“上青天”。

纺织厂生产时需要 化工 产品,作为纺织业的配套工厂,化工厂几乎和纺织厂同时在青岛生根发芽,并成为青岛的支柱产业之一。

那时的化工厂主要建在胶州湾沿岸的老四方、沧口,当时还是偏远的农村地界。随着工业的兴起,老四方、沧口先于崂山、李村等成为青岛的市区,并以工人家庭为主形成了浓郁的居住氛围。

市区、生活区、居住区、环保要求提高等几个字眼同时出现时,化工厂已经不适合在青岛市区存在,成为了人人喊打的“过街老鼠”。

正因为此,青岛在2014年前后启动了“腾笼换鸟”式的搬迁,上述老化工厂逐渐搬迁到远郊区,留下的地已经有不少建成了房子。

对于化工厂地块上面的房子,很多人都避讳莫深,咨询我这方面问题的也很多。我今天就写一下这方面的文章,主要分为已经搬迁的化工厂地块、在营业的化工厂、 热电厂 等。

01 化工地块

青岛市区较大的化工地块或化工厂主要有下图中几家:

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上图中, 海晶 化工、双桃精化早已经搬迁完毕,并完成了土地拍卖。

海晶化工地块上是著名的万科未来城、龙湖春江郦城两个楼盘,2016年万科未来城开盘时只有1万出头,现在二手房已经涨到了2万好几。

双桃精化地块2020年成功拍卖,除了大量的拆迁安置房外,商品房就是保利时光,正在卖。

碱业、红星化工已经完成了搬迁,老厂区土地正在置换处理中。这一片是青岛老工厂集中地,除了碱业、红星化工外,周围还有零星几家小化工厂在生产。

介绍完青岛市区的主要化工地块,我们再来看一下化工地块的处置流程。

一般来说,化工地块要经过深度的土壤置换,经过市、省好几级的环保审核,最终检测指标达到居住要求后才会被允许上市拍卖。

也就是说,这些上市拍卖的化工地块已经经过了环保处理,本身污染性已经微乎其微。

当然,化工企业在生产时,难免造成一些污染性物质渗到地下,即使经过深度土壤置换也会存在一些未分解的东西。

从分解难易度上来说,无机化工的地块要明显好于有机化工。无机化工产品很快就会挥发、分解,有机化工产品则需要很多年的沉降、分解才能自然处理完毕。

上述几个化工地块,海晶化工主要生产烧碱、PVC、CPE等产品,有无机也有有机;双桃精化主要生产染料,妥妥的有机化工;碱业主要生产纯碱,红星化工主要生产钡盐,这两个化工厂是无机化工。

可见,碱业、红星化工地块的污染性是低于海晶化工、双桃精化的。

经过深度土壤置换,即使还有一些污染性物质留在地下,对地上的住户有什么影响呢?

有人说会影响自来水水质,这纯属扯淡。自来水是由自来水公司经过管道输送来的,和地下有什么东西没有关系。

那地下残留的污染性物质会不会透过土壤挥发出来呢?我认为这一点完全可以忽略不计,置换后回填的土壤已经很厚,与其担心地下可能挥发出来的可以忽略不计的有毒气体,不如担心下自家的甲醛是否超标。

综上,我个人认为化工地块上的房子是可以买的。我们真正应该担心的不是已经搬迁的化工厂,而是在营的。

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02 在营化工厂

化工厂的危险主要有两点,一是污染,二是爆炸,这两点危险主要发生在在营期间。

青岛市区主要在营的化工厂有沧口北的青岛石化,高新区的索尔维化工,老黄岛的黄岛大炼油、丽东化工,这些企业短时间内都没有搬迁计划。

通过近几年的新闻大家也应该知道,化工企业的安全生产事故已经多于煤矿,很多化工事故不但造成本企业重大的伤亡,还波及到了周边很远的地方。

像江苏的天嘉宜事故、河北的盛华事故、黄岛的输油管道爆炸等,都对周围工厂、居民造成重大的创伤,至今让人想起来还心有余悸。

因此,无论是自住还是投资,我都不建议在在营化工厂附近买房,房子距离化工厂边界最少应该在1公里之上。

其实,除了化工厂外,另一个与化工沾边的加油站也需要警惕。

就像高压线、高架桥、火车道等被买房者嫌弃外,加油站也是房子的一个致命缺点。

加油站不是化工生产企业,只是油气的存储、装卸点,但危险性同样不容小觑。我们都知道加油站里不能打电话、不能抽烟、偶尔还会闻到汽油味,以前也曾发生过多起加油站爆炸事故,这都是买房者应该警惕的。

不同于在营化工厂,我们对于加油站的距离要求没有那么严格,只要距离加油站隔一栋楼的房子都是可以买的。

一些名字上没有“化工”“石化”等字样的企业也需要注意,他们虽然不叫化工厂,但本质是差不多的,像橡胶厂。

除了化工厂,我们再来分析另一种工厂。

03 热电厂

热电厂是买房时会碰到的另一个令人头疼的工厂。

其实,青岛市区的热电厂已经分化成两种,一种是用煤的,这种热电厂不但供热,还有着发电的功能,一年四季都要开着。用煤热电厂都有着标志性的大烟筒,很好判断。这种用煤锅炉主要的污染点在于煤粉和烟筒出来的灰尘,当然也有爆炸性危险。

青岛市区现在比较大的用煤热电厂是老四方的青岛发电厂和沧口的后海热电厂,我去过紧邻青岛发电厂的小区,落灰、煤气味还是可以感觉出来的。

青岛市区的另一种热电厂是天然气锅炉,一般不发电只供热,只在冬季季节性开启,其实这已经不能叫热电厂了。天然气是清洁能源,污染性基本可以忽略。现在很多偏点的小区也会自己烧天然气锅炉,已经挺普遍了。

在青岛政务网上经常看到网友写信问某某热电厂什么时候搬迁,热电厂与供热、用电等民生关系密切,在没有找到替代品之前是很难搬迁的。

因此,我们买房时不要寄希望于热电厂搬迁,而是就不要买紧邻热电厂(用煤)的房子,这个间隔距离起码500米以上,南北顺风方向则要1公里以上。

当然,天然气锅炉就像加油站一样,只要本楼座不挨着就行。

以上着重分析了化工厂、热电厂对房子的影响,其实不止化工厂、热电厂,其他工厂即使没有爆炸、污染隐患,也会存在噪音的问题,再不济也会影响周边的观感。

我们买房时,还是应该在生活区买,不要邻任何工厂,尤其是买新房时更要看看周边空余地块以后的规划。

本文来自微信公众号:青城山说,专写青岛城市发展和楼市分析

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