提醒老年人,看紧房产,别轻易交给孩子,他们未必有这个能力

2022-01-03 09:37:33 章哥说买房
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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

经常接到一种咨询,都是问房产税和遗产税的,也有的是为了腾出买房资格。但最终的形式都一样,也就是把现有房产过户到子女名下,问是否合适?

我一般都说不合适,因为在现有的限购政策之下,首房首贷资格相当于福利,一个家庭就一次机会,轻易浪费掉不合适。虽然说按照现在的政策,只要没贷过款,那只要处理掉名下房产就能恢复资格。但是这是在现有政策,而谁也不敢保证这政策不加码。

可以参照公产房的申请条件,只要是名下曾经有过房产交易记录的就不行。而如果北京房价再次上涨,或者政府想进一步控制炒房,那很有可能也提升限制。也就是只要名下有过交易记录的,就按照二套资格算。

那如果这样,相当于子女还没有过真实买房呢,就已经失去了资格。我经常打个不恰当的比方,这就相当于子女未婚,父母为了各种利益吧,給子女办了个假结婚,合适吗?似乎是没有损失,办完了再离不就得了,但是,子女却已经从法律上失去了初婚资格,实在不合适。

所以,经常奉劝父母们,别为了眼前的蝇头小利或小麻烦,轻易就占用儿女的购房资格。说句不好听的,那是人家的权利,任何人都无权占用。

二、

之所以劝父母们别轻易把房子过户到子女名下,还有一个原因就是他们未必具备管理这些资产的能力。

前些年我在媒体上看到的一个典型案例,很能说明问题。大概过程如下:

一个单身父亲有一双儿女,其中女儿已婚,父亲和这个20多岁儿子一起生活。之后拆迁了,他们得到了两套房的补偿。这父亲也不知怎么想的,把两套房都登记在了儿子名下,他和女儿都没有份额。

我估计是这种情况,这父亲可能给了女儿一些现金,所以房子就不分了,全给儿子。因为这儿子的精神有些不是太正常,刚毕业参加工作时受过刺激,之后就一直在家,没有去工作,所以当爹的想给儿子多留些保障。或者是这个父亲想再婚,为了不在房产上惹麻烦,所以干脆把房子都登记给了儿子。

据这个姐姐说,弟弟单独住一套房,开始的时候还没什么,靠剩下的一些拆迁款生活。虽然有些不太合常理的消费,但都不算过分,谁也就都没太在意。但是第二年就出事了,这弟弟竟然私自卖掉了自己的房子,而且是以很低的价格,大概是市场价的7/8折,父亲和姐姐完全不知道。

他们之所以知道,是因为邻居说房子换人了,他们才去问,但为时已晚。之所以找媒体求助,就是想给买房人施加压力,把房子要回来。但这是根本不可能的,既然已经过户,又无法证明这儿子受到了胁迫或欺骗,那媒体也没有办法。而且他们也没给儿子做精神鉴定,不能证明他不是限制行为能力人。

按这儿子的说法,他就是想创业,但没本钱,所以卖掉房子想大展拳脚。媒体说,他们本来采访完就完了,没觉得这有什么太特殊的地方,所以就根本没打算后期制作播出。结果更离奇的事情发生了,就在他们采访的同时,这儿子竟然抢时间把另一套房也给抵押了。抵押给了一家贷款公司,然后拿着两笔钱,去山东买了好几套的海景房

再次扭头去采访的时候,一切手续都办完了。那个当父亲的捶胸顿足,他们根本还不起这抵押款,更付不起高利贷。也就是说,他们的两套房都没了,以后要想在北京生活,只能租房了。而这些海景房,连儿子自己都说不清为什么要买,就是说要投资……

这件事大概发生在2013年前后,那会儿北京的房价还不算太高。两套房大概价值400万吧,结果只换回来几套当时价值200多万的海景房。父女俩都说是儿子被中介给坑了,是诈骗。但儿子却始终坚持自己没有上当,一切都是自己的主意,就是为了投资,肯定赚钱。

之后这故事就没有后续报道了。到现在,这两套房如果不卖,价值应该在千万左右。而那几套海景房呢,大概率已经不值200万了,而且还肯定不好卖,根本就没有流通性。

从报道中看,这个儿子的行为确实不太正常,至少是被某些人给洗脑了。按父女俩的说法,是弟弟刚上班时受欺负,精神受到了刺激,所以一直没上班。那这就得说这父亲的问题了,既然明知道自己儿子的精神不正常,为什么要把两套房都登记在他的名下?哪怕是当时只登记99%,给自己或女儿留下1%的份额也行啊,这样儿子就无法单独处理房产了。

再或者带儿子去做个精神鉴定,只要是在卖房前能证明儿子不是完全行为能力人,那他之后所有做的卖房行为都可以认定为无效。在没有经过监护人同意的情况下,是有可能把房子要回来和退掉的。

但这些这父女俩都没做,那就等于是放纵这个没有理财能力的儿子去肆意胡为了。这相当于什么?相当于“小儿持金招摇过市”,必定引起不怀好意的某些人的觊觎,那引诱甚至是欺骗就顺理成章了,还让你有苦说不出。

这只是个极端的案例,不是说孩子的精神不正常不能把房子交给他,而是说就算是正常孩子,当父母的也别轻易放手。

三、

就在前几个月,我接到了一个咨询,是个老人发来的。他们有两套房,一个是回龙观的三居自住,还有一套二环内的平房,可以买卖的私房。他们现在是为了给儿子结婚准备婚房,本来想是卖掉平房,大概有400万,添点儿钱能在回龙观买个不错的两居。就用老两口的资格,不用贷款了。

但儿子和准儿媳不同意,认为这样没达到投资的目的。他们要求老两口把两处房子都卖掉,然后用他们俩各自的首套资格,贷款买两套房。至少一个是别墅,一个是Soho,这样既做到了居住享受,还能创业用得着。

看到这样的咨询很无语,一时都不知说什么。这已经不仅房子的事儿了,或许涉及到家庭关系。所以只好相对委婉的说了别墅和Soho都不保值,最好按照老人的想法来办。孩子图享受或想创业让他们自己去折腾,作为父母最好看住自己的资产。

其实这种咨询我已经接到好几次了,几乎都是孩子认为父母不懂投资,都是想卖掉老房买新产品。有一次看得我都生气了,做孩子的大肆吐槽父母,就想卖掉老房买公寓。我是强压着火气给他解释,还得注意用词和语气,免得更刺激了人家的家庭关系。

但说实话,这些劝解和告诫都没什么用,中国父母,尤其是独生子女的父母,大多拗不过孩子的坚持。所有为人父母的都希望自己的孩子成材,也愿意相信自己的孩子懂投资能持家。谁也不愿意接受自己孩子的能力不行,最终宁可把财产交出去让他们折腾。

就像上面提到的这案例,后来我都回访了一下,都是随了孩子们。父母卖掉守了半辈子的房子,换来的却是注定不保值的产品,无语!

比如那个回龙观的老人就说,自己也咨询了别人,都说是别墅和Soho不保值。但儿子说女朋友就要住别墅,否则不结婚。自己也肯定要创业,不能接受租房。老人说他没有任何办法,要孩子的时候就晚,娇生惯养,从小就没驳过孩子的意愿,到老了就更不想因为房子跟儿子争执了。

无话可说,一声叹息。能理解老人的心情,但还是想劝其他的父母,在孩子不具备投资能力的时候,看好房子,别把资产都交出去。中国父母是最无私的,都是为了孩子好。但有时候,不让他们如愿或许才是真的对孩子好,也是对家庭的资产负责。

四、

最后说个有些悲凉的故事吧。我曾经的一位前辈,北京建筑界的老专家。2000年前后他就下海创业,承包设计院,搞咨询接工程的挣了不少钱,反正房子就好几套,人家都不拿这种东西当投资了。

好多年没见到老爷子,看到他的名字竟然是在网上公布的失信人名单里。震惊之余赶紧打听,原来是老人的儿子去世,老头儿于是把企业交给了20多岁的孙子。本来业内同行都劝他,还是把企业卖掉吧,或者找职业经理人打理,孩子太年轻,未必能承担这份责任。

但老爷子不听,就认为孙子的脑子灵活,能跟上时代发展,肯定比自己和儿子强。结果短短两三年时间,这孙子就败掉了全部的资产。到最后不仅欠贷款,欠员工工资,欠施工费,甚至连承包费都欠。公司资质被收回了,想接着干都没了可能。

之所以名字上了失信人名单,是因为老爷子名下已经什么可执行财产都没了,连最后的养老房都被拍卖,只能寄居在亲戚家里。

同事问我是否去看看老爷子,我没去,不知道去了说什么。一念之差,竟然落得老无所依,这辈子也不知都忙了些什么……

五、

前些天我发了篇文章,是某人买错之后又卖错房子的。结果有人留言,说这是编的故事,这世界上怎么能有这么倒霉的人和事情。

我只能说这人还没真正领教过这世界的冷酷,如果关注法拍房,那才会知道世间有多么无情。每一套法拍房的背后,都是一个血泪或狗血的故事,都能让人唏嘘。再次奉劝老人们,交出财产之前,考察好孩子们的能力,也一定要留下家族的最后支撑。

仅供参考。

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