因为逾期办理房产证,开发商与业主就 违约金 的争议对簿公堂。庭审中,法庭判定 购房合同 中约定的违约金计算标准有违公平原则,遂提高了开发商的违约金 赔偿 比例,并以此计算最终的赔偿金额。开发商对法庭的判决非常不满,在上诉中写到:一审 法院 擅自提高违约金赔偿比例,违反法律规定。

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市民蓝先生看中了青岛 鲁商 置地 发展有限公司(以下简称鲁商置地)开发的崂山区某改造项目,遂缴纳房款三百四十余万元予以购买。在购房合同中双方约定,如果鲁商置地逾期办理房产证,以已付房款的日万分之零点一计算违约金,且违约金以冲抵物业费的形式承担。而蓝先生逾期付款的违约金为日万分之二,拒不配合办证的违约金为日万分之五。

此后,因为逾期办理房产证一百五十余天,蓝先生与鲁商置地发生争议,遂诉至法庭。

根据双方提供的证据,法庭判定鲁商置地存在逾期办证的违约行为。在计算违约金时,法庭认为购房合同中约定的违约金计算标准差距过大,显然对蓝先生不利,有失公平,于是决定提高鲁商置地的逾期办证违约金计算标准。

这让鲁商置地大为不满,他们认为,违约金计算标准是经双方签字认可的合同中明确约定的,购房人逾期付款和拒不办证、拒不解押都会产生实际损失,逾期办证不会给购房人造成实际损失,在合同中约定不同的违约责任并不违反公平原则。

鲁商置地尤为不满的是,蓝先生没有提交损失的证据,也未举证证明约定的违约金低于造成的损失,更没有请求法院提高违约金的情况下,法院擅自提高违约金赔偿比例,违反了双方当事人的意思自治原则和法律规定。鲁商置地主张,法院以约定的违约责任计算方式不对等,有失公平原则,对逾期办证违约责任进行调整的理由不成立。

鲁商置地不服判决,提起上诉。

二审法院认为,按照法律规定,逾期办证造成损失难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

本案中,双方合同约定里,蓝先生违约金的赔偿计算标准远远高于鲁商置业违约金的计算标准,显然有违公平原则和提供格式条款的一方不得不合理地免除或者减轻其责任的规定。因此,蓝先生虽未举证证明其具体的损失数额,但是根据合同法以及相关司法规定,违约金计算标准应予提高。

二审法院认为,一审法院根据当事人在诉讼过程中的意见,考虑双方在合同中对于双方违约责任约定的不同计算标准,及金融机构计收逾期贷款利息的标准,适当调高鲁商置业逾期办证违约金计算标准,属于一审法院在自由裁量权范围内依法作出的合理裁断,符合本案事实和法律规定。

最终,二审法院维持了一审法院的判决。

开发商和业主签订购房合同,最基础的原则是公平。如果开发商利用自己的强势地位,在提供的格式合同中约定不平等的违约金标准,加重业主的责任,则属于没有遵循公平原则确定双方权利和义务,是法律所不允许的。

这种情况下,不仅法院会予以纠正,市场监管部门发现了也会进行处罚。

文/王殳

编辑:常远