2021年11月，保定主城区获取4个预售证，涉及3个项目，多个企业及项目开展以“双十一”为主题的营销让利活动，整体来看保定房地产市场在宏观调控政策触底转向、房企发债逐步回归正轨、信贷边际放松、房贷利率边际改善等影响下，主城区销售规模企稳回升。土地方面全市推出18宗宅地（含综合），成交7宗；主城区推出3宗宅地（含综合），成交2宗，均底价成交，成交地块多为安置区项目用地及解遗项目用地。2021年1-11月份，保定房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为223.5亿元，隆基泰和、爱情地产、华中集团包揽了保定1-11月销售金额与销售面积前三甲。TOP10房企销售门槛值为6.8亿元/7.2万平。
数据来源：
特别声明：房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日-11月30日期间销售的商品房为统计口径，包括商品住宅、写字楼、商业、保障房等，主要依据在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售备案数据项目，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年1-11月份，保定房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为223.5亿元，隆基泰和、爱情地产、华中集团包揽了保定1-11月销售金额与销售面积前三甲。销售额方面，隆基泰和1-11月以93.8亿元的销售业绩位列销售金额榜冠军；爱情地产以41.8亿元的销售业绩位列第二名；华中集团19.3亿元列居第三名。销售面积TOP10企业合计销售面积218.2万平，隆基泰和、爱情地产、华中集团，销售面积分别为85.2万平、53.2万平、14.5万平。另外，TOP10房企销售门槛值为6.8亿元/7.2万平。
临近年底，房企产企业加快促销保业绩、冲目标、促回款意愿较强，爱情城一期、爱情城二期、香溪名旭二期、保定市茂园小区等商品房项目获批预售证，积极入市，从市场表现来看，保定主城区销售规模企稳回升。同时，恰逢“双十一购物狂欢节”，多个企业及项目开展以“双十一”为主题的营销让利活动，据不完全统计，天业创展香溪名旭·悦居、天业·悦山湖，爱情地产·爱情城，华众集团尚玉园、尚书苑、白石山居、华中华园，源盛地产直隶新城·绿庭等项目均开展宣传推广活动。
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特别声明：各房企项目销售数据统计是以2021年1月1日-11月30日期间销售的商品房为统计口径，包括商品住宅、别墅、保障房等，主要依据在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售备案数据项目，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年1-11月保定商品房销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为86.1亿元，其中TOP10的销售金额门槛值为5.7亿元。河北深保投资开发的深圳园·燕云城销售金额稳居排行榜首位，1-11月销售额为16.3亿元，销售面积13.7万平，深圳园·燕云城是深圳、保定两地政府合作的省级重点项目，位于复兴路以北、北三环以南、东三环以东、京港澳高速以西，周边学校、商业广场、医院、公园绿地等配套完善，致力于打造雄安式新生活示范区，近期加推10号楼，主力户型为90平-186平2居至4居，刚改、改善户型受到市场认可，目前小户型“清仓”热销中，销售效果良好。源盛地产集团开发建设直隶新城第四期于9月取得预售证，销售去化较好，1-11月销售额为9.6亿，位列保定项目排行榜第3位，排名上升1个位次；直隶新城项目地处向阳北大街以西、乐凯北大街以东，周边公共交通较为便捷，在售建面约70-210㎡住宅产品，住宅户型涉及两居室、三居室、四居室；项目采用现代中式建筑风格，倾力打造的大型宜居城市综合体。
▍宏观政策环境
中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线。2021年以来，中央始终坚持“房住不炒”的定位，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，近期中央和各部委结合十九届六中全会精神，再次强调保持“房住不炒”基调和“三稳”目标不变。
11月12日，银保监会召开党委（扩大）会议，要求要毫不松懈地防范化解金融风险，平衡好稳增长和防风险的关系，坚决守住不发生系统性金融风险底线。稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。
11月19日，人民银行在第三季度中国货币政策执行报告中提到，目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。同时，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展。
11月24日，国务院副总理刘鹤在人民日报发表名为《必须实现高质量发展（学习贯彻党的十九届六中全会精神）》的文章，文章强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。
中央及各部委多次强调“房住不炒”的基调和“三稳”目标不变，房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变，房地产金融政策将保持连续性、一致性和稳定性，共同实现“两个维护”。未来房地产市场调控仍将保持以稳为主。在目前房地产市场调控持续深化，房地产金融环境改善尚未明显发力，市场预期回稳迹象尚不明显的情况下，预计短期内各地将加速推进“因城施策”，部分调整压力较大的城市将陆续推出扶持类政策，进一步稳定购房者置业信心，促进房地产市场的平稳健康发展。
▍保定市场政策
11月30日，保定市发布《保定市全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案》。此次政策明确对被动房取消限购、限价政策，值得行业关注。《方案》显示，对被动式超低能耗建筑商品房项目，取消销售价格限制。购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制（注：根据保定的限购政策，外地户籍过去需要3年社保才能认购）。同时，提出强化预售资金监管和节点把控。采用被动式超低能耗建筑技术建造的项目，可调低预售资金重点监管比例（数额)，增加拨付节点或对预售资金实行前移一个节点进行拨付，预售资金重点监管资金数额降低20%。
此次保定的政策，说明从房屋去库存和销售的角度看，存在地方上的取消限购操作。近期市场压力较大，关于限购取消的讨论比较多，但全国范围内并没有城市真正公开取消。2020年3月，济南《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》中，曾经提及“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束”，但政策出现一日游现象。而此次保定取消限购，正处于市场压力较大的时刻，借落实双碳战略的机会，进行松绑，也符合预期。本次取消限购或带来房地产市场的关注，第一、鉴于12月6日中央明确支持商品房市场，被动房的限购政策确实可以首先被松绑，其他城市或将仿效。第二、要继续稳定房地产市场秩序，防范购房者借此类政策炒作市场的可能，真正让购房秩序平稳健康。
2021年11月，保定市委市政府进一步开展化解涉房地产领域信访突出问题集中攻坚行动。为解决房地产领域历史遗留问题，聚焦群众反映强烈的焦点、堵点、痛点，市委市政府坚持人民至上，坚持事要解决，组织开展了化解涉房地产领域信访突出问题集中攻坚行动，严厉打击房地产领域违法犯罪活动，向不履行法定义务的开发商公开“亮剑”，依法整治房地产领域乱象，净化房地产市场环境，维护群众合法权益，为激情奋进“十四五”、再造一个新保定创造良好的发展环境和法治环境。集中攻坚行动开展以来，全市政法机关依法对房地产领域违法犯罪活动集中进行核查，对涉嫌犯罪人员依法采取强制措施，有效推动了房地产问题实质性化解，有力维护了人民利益。市委相关部门负责人表示，市委市政府将始终坚持人民至上理念，勇于担当作为，持续发力、综合施策，全力解决房地产遗留问题，为建设“现代化品质之城”提供有力保障。
保定不动产登记推进改革，2年后“办证难”现象基本消失。11月5日，保定市召开主城区不动产登记工作新闻发布会，会议表示，通过不断拓展“一窗受理”“一表申请”“一城通办”“交房（地）即交证”等一揽子便民利企举措，多部门多环节齐发力，多措并举提升服务效能，开展专项攻坚，着力从根源上破解住房办证慢、办证难“顽疾”，推进“一市通办、一网全办、跨省通办”，切实做到“群众无感体验、部门衔接顺畅”。保定市力争用1年时间实现老旧小区“大房本”全部解决、“小房本”解决70%，2年后“办证难”现象将基本消失。
11月22日，河北省政府最新批复保定设立莲池高新技术产业开发区，此为保定第二个省级高新技术产业开发区。“莲池高新区”依托保定工业园区设立，2020年度完成营业收入315.13亿元，目标构建京津冀协同发展新的经济增长极，规划总面积806.81公顷（约12102亩），规划打造“二核三区”的新发展格局，“二核”即科技创新核心和楼宇经济核心，“三区”即深圳园高新技术产业园区、数字经济聚集区、智能制造聚集区。要求以新一代信息技术产业为重点，按照布局集中、用地集约、产业集聚的原则，合理、集约、高效利用土地资源；以产业用地为主，严控房地产业进入开发区。大力培育发展高新技术产业和战略性新兴产业，提高产业核心竞争力，努力建设成为京津冀协同发展新的经济增长极。
保定市住房公积金管理中心高新区管理部暂停办理二手房贷款业务。因高新区管理部需集中承办政府解遗和老旧企业公积金帐户清理历史遗留问题，自2021年12月1日起，保定市住房公积金管理中心高新区管理部暂停办理二手住房公积金贷款业务。
▍住宅市场
11月，保定市主城区共发布4个预售许可证审批信息，涉及3个项目，预售总套数751套，预售总面积7.37万㎡；另外主城区共下发4个建设用地规划许可证。本月，在楼市调控政策触底转向、房企发债逐步回归正轨、信贷边际放松、房贷利率边际改善等影响下，保定主城区整体房地产市场销售企稳回升，本月主城区商品住宅（不含保障房）成交规模为22.16万平，环比上升18.4%，同比上升36.7%；1-11月累计成交面积185.98万平，受去年河北多轮疫情导致的低基数影响，同比增长47.4%。
图：2020年-2021年11月保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况
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从成交结构来看，2021年1-11月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主。成交总价结构中，100-150万元总价段成交套数占比最高，占比为38%，且近三年占比持续走高，同比去年上升10个百分点；150-200万元总价段成交套数占比较去年同期提高10个百分点，市场改善需求支撑度较高，同时50-100万元总价段成交套数占比从去年同期的52%下降至目前的34%，下降18个百分点，刚需产品市场占比大幅减少。成交面积结构中，多元化需求显现，60m²以下的小户型成交占比为6%，但占比明显上升，同比去年上升5个百分点；60-90m²面积段产品成交套数占比20%，近三年占比变动幅度较小；90-120m²面积段刚改产品成交套数占比最高，为41%，但同比去年同期下降7个百分点；与此同时120-160m²面积段改善产品成交套数占比提升3个百分点达到30%，改善产品在市场支撑度较高。
图：2019-2021年保定主城区商品住宅（不含保障房）成交总价结构及成交面积结构情况
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▍土地市场
11月保定全市推出18宗宅地，成交7宗宅地，地块均底价成交，土地市场热度冷清。整体成交规划建面36.1万平，在上月成交规模高基数基础上回落超3成，已连续三个月呈现显著下滑态势，同比下滑近7成；受成交结构影响，成交楼面均价为1473.0元/平，环比下跌1成，同比微跌。2021年1-11月，保定累计推出住宅（含综合用地）用地274宗，规划建筑面积2064.8万平，相比去年同期增长15.5%；累计成交190宗，规划建筑面积1567.3万平，同比增长49.1%，增幅显著提升；1-11月平均楼面均价为2061.6元/平，同比增长32.3%，受地块成交区域影响，平均楼面均价上涨幅度较大；溢价率方面，1-11月中仅7月单月整体成交溢价率超过10%，多数月份地块均底价成交，下半年以来土地市场热度持续下降。
图：2020-2021年11月保定住宅用地供应成交情况及价格走势
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近年来，保定土地市场供应主要源于城中村改造、棚户区改造及旧厂房改造等，本月主城区成交地块多为城中村改造安置区用地或补证地块。11月16日，保定市自然资源和规划局拍卖9宗国有建设用地使用权，6宗地块成功出让，包括2宗住宅用地、2宗商服用地、2宗工业用地，成交总价款8.67亿元。其中，地块2021-092号，位于徐庄路南侧、风能大街西侧；土地面积85934.50平方米（128.90亩）；土地用途为居住用地；1.0≤容积率≤2.8，建筑密度≤20%，绿地率≥35％；最终由中冶保定开发建设有限公司以40192万元摘得。
图：产品查询地块周边情况
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使用CREIS中指数据产品可方便快捷查询地块周边情况。本月中冶以4.01亿元底价摘得2021-092号宅地，可以看到，地块周边2.5km内有8宗宅地已成交，但均与本地块有一定的距离；周边成交地块楼面价上限为2895元/m²，且均零溢价成交。中冶竞得2021-092号地块成交楼面价1670元/m²，与周边地块相比地价优势较为明显，周边在售项目价格区间为12000-13000元/m²，利润空间较大。
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