法院判例:补偿协议约定的安置房屋面积应包括“公摊”

2021-12-08 14:54:53 蓝秦律师团
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安置房除了专有部分以外,还包括设备井、过道楼梯、电梯、管道等共有部分(我们平常理解的“公摊”),这些共有部分是房屋所有权人正常使用房屋不可或缺的部分。《民法典》第二百七十一条、第二百七十二条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务,不得以放弃权利不履行义务;业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。在安置房为高层单元式住宅的情况下,参照《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》中关于商品房销售面积的规定,结合房屋的实际使用需要和惯常理解,安置补偿协议约定的安置房屋面积一般应包括房屋共有部分面积。据此,公摊部分作为房屋的共有产权部分,是房屋所有权人正常使用房屋不可或缺的部分,依法不可分割。

法院观点:

程某某诉山西省高平市人民政府房屋征收补偿一案的争议焦点是,高层建筑中,安置房是按建筑面积(包括公摊面积)计算,还是按套内建筑面积计算,即安置房面积中是否包括公摊面积。法院认为,根据《房屋征收与安置补偿暂行规定》、《房屋征收及安置补偿实施方案》的规定,被征收的房屋面积与所置换的房屋面积均是按建筑面积计算,而不是按套内建筑面积计算。且根据《房屋征收与安置补偿协议书》、《选房结果确认书》的约定,上诉人的安置房面积为建筑面积。依据《合同法》第四十一条"对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的,应当采用非格式条款"的规定,本案上诉人的安置房产权面积应按通常理解予以解释,即建筑面积。因此,驳回上诉。

律师观点:

“公摊区域”是房屋所有权人正常使用房屋不可或缺的一部分,房屋所有权人既应当行使其权利,也应当履行其义务。除非房屋安置协议对安置面积有明确具体的约定,否则,都会按照包括“公摊面积”的建筑面积来认定。

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