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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,本人已婚,父母两套房产证上已经写了我的名字,老婆名下无房,和老婆打算买房,现在怎么计算购房资格?

沪叔:你好,你这种情况的话,夫妻双方中其中一方与父母在上海共有超过两套房子的,第三套记为夫妻名下房产,也就是说如果父母的房产证上有了夫妻其中一方的名字,在超过两套的情况下,夫妻双方已经损失了一个购房资格,你们目前只能在上海买一套房。特殊时间节点是2011年1月31号,在这之前与父母房产不超过两套,提供亲属关系证明就不计入限购套数。这里也要特别提醒一下购房者房产证上加孩子的名字需要慎重考虑。详见知识星球内部资料《房产协议》。

提问:沪叔,你好,请问去年到现在上海很多二手楼盘都涨幅20%了,现在去买房会不会短期买在高点上?下半年房价会不会有所回落?今年何时买房上车是比较好的时机?如果没涨的郊区如金山板块下半年会有所涨幅吗?买房的话如果是二套是贷款多付一点呢还是首付多付一点更划算?另外,是否可以请教下买房如何砍价的经验?还有想问下如果上海有房票的话但预算有限买不到很好的房子是还买上海呢还是买其他城市?如想买其他城市可否推荐下具体的城市和区位楼盘名字?谢谢!

沪叔:你好,普通人买房很难精准把握楼市动向,抄底很难,再加上目前楼市调控不是为了降房价,而是为了降涨幅,所以如果有满意的房子建议要尽快上车,不要妄图等待抄底。金山虽然不属于上海五大新城板块,但是金山位于上海浙江交界地带,比较适合刚需和投资新手买房选择。金山下半年的涨幅不会特别出彩。二套资格要尽可能多贷一些款,负债压力会随着收入增加、通货膨胀等因素逐渐减轻。

买房砍价有几个值得试一试的方法,首先要提前做好准备,了解自己所买的房子的市场行情,同户型房子的对比,如装修、楼层等差异,最好找一找房子的缺点,在谈价钱的时候抓住对致命缺陷的不满,给房主施加压力。其次善于利用中介的信息,从中介了解房东买房原因,如果房东家境殷实,要移民、套现或是遗产分配等,可是适当多讲价,他们不会在意这些让利。如果是置换改善房,降价难度就比较大了。第三,可以适当提出自己家人很喜欢这套房子,不买有什么后果,而自己不是很乐意,让房东便宜点就可以答应直接成交这样。第四,学会卖惨,表示自己负债借款买房多惨,激起房东的同情心。第五,可以把购房款现金带上去谈价,表示自己的诚意,也让房东明白,降价马上就能卖出去。第六,多找几个群演去找房东砍价,让他们表示对房子的不满意,降低房东预期,软磨硬泡消耗房东的精力,再适当在砍价的基础上加一些好处,表示自己真的想买。

上海限购其他的一些强二线城市也可以建仓,如武汉、合肥、苏州、杭州、成都和重庆这些城市。

提问:沪叔,你好,今年全球经济都不太景气,这种状态下还适合投资买房吗?都说不要随便买房投资,要保证有充足的现金。您觉得现在适合保有现金吗?通过贷款撬动杠杆负债买房可以吗?

沪叔:你好,存钱在任何时候对资金不充裕的人来说很重要,起码能够用它在危机来临之时保障基础的生活。但是对于资金充裕的人你来说,在全球大放水和央行政策逐渐宽松的背景之下,手里的大量现金存放在银行只会越来越不值钱。据经济学家做的统计,从07年到18年,真实货币总量平均年增速17%,现金购买力缩水可想而知,而当下缩水更是严重,对于有余钱的人来说,资产与现金一样重要,而买房是最适合让普通人把钱保值的方法,它能够跑赢通胀,享受收益。现在的环境下,要么努力工作,第二条路就好好投资,没有其他的路,不要捧着大把现金通胀后贬值!

提问:沪叔,你好,最近黄浦区旧改是不是又多了很多拆迁户?有多少拆迁户呢?有点担心这些拆迁户买房会挤占普通购房者的购房市场。请问一下拆迁户主要会选择哪些地方置业呢?对其他购房者有什么影响?

沪叔:你好,黄浦区福州路旧改拆迁让上海楼市又多了不少手持大量筹码的购房者,旧区改造的动迁户安置补偿款50平米可达820万,而各个区的拆迁户加起来至少有4.5万,其中一大部分人都会选择在上海买房。黄浦区买房,820万总价只能买到一些面积不大的老公房和商住两用房,拆迁户如果经济实力一般,可能会选择北部区域置业,进入宝山区和普陀区的二手房市场,还有浦东外的高桥、高行、金桥、三林以及世博板块和北蔡板块,这些区域性价比较高,比较宜居,价格也比较亲民,都是拆迁户的置业选择。相比于普通购房者,拆迁户手持购房全款,更得开发商或者房东青睐,对普通购房者来说是一个很大的竞争对手,如果最近有在这些板块置业打算的购房者,还是建议尽快选择合适的房子买入,果断一些,不然和全款购房的拆迁户竞争,优势不大。

提问:沪叔,你好,上海工作,单身无房的刚需购房者,我想在嘉定地区购房,希望地段好一点,交通便利,通勤时间比较短,基础设施完善,可以帮我分析一下该区有没有适合的新房或者二手房吗?

沪叔:你好,嘉定位于上海的西北部的郊区之一,是建设中的上海国际汽车城所在地。东与宝山、普陀两区接壤;西与江苏省昆山市毗连;南襟吴淞江,与闵行、长宁、青浦三区相望。交通便利,地理位置优越,产业基础好。其中的江桥板块,嘉定新城板块及安亭板块都是可以考虑重点关注的板块。具体买房选择,详见知识星球内部分享《价值百万的板块选择逻辑》。

近期上海楼市平稳发展,市场初现适度宽松迹象,对于刚需买房或者房产改善型的群体,沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。