撰文：佩奇 美编：田青 校对：紫藤
1260万郑州人，有超过1000万人都想把“2021”这个年份从日历当中抹掉。
做餐饮的希望2021年能找补回来一些，毕竟2020新冠元年赔得惨不忍睹，没想到2021年的郑州餐饮业是堵上添堵；
做教培的2020年还风光无限，期待再加把劲，多上几个课时，2021年饭还没吃饱，锅就被砸了；
做旅游行业的希望2021年可以筑底反弹，被压抑的人们怎么也得迎来一波“旅游消费热”吧？没想到保饭碗已经成为主旋律，旅游？还是多存点钱应对潜在风险吧！
整整12个月的2021年，被暴雨+两段疫情切割成零散的一段一段，摆在每一个郑州人的面前，反复摩擦。
郑州的房地产市场随着郑州的情绪和外部环境的不断变化，产生相当微妙且细节的变化。
我们站在当下展望明年，2022年郑州房地产会有怎样的变化？
——1——
东部持续升温，虹吸全省人口
与其是说郑州虹吸全省人口，更准备说郑州东部虹吸全省人口，特别是高素质、高收入人群。
北龙湖，以及北龙湖所在的郑东新区，已经成为郑州其他区域再难超越和追赶的目标。
未来，随着北龙湖的逐步崛起，老CBD、高铁东站西广场、西广场、龙子湖湖心岛大量办公人群和公司，很大可能将主动或者被动地被“卷进北龙湖”的圈子当中。
就像全国的金融企业总部都设立在上海，突然冒出来一个设立在郑州的，不是这个圈子，就不带你玩。
2022年，万科、保利、中海、华润四大国央企齐聚北龙湖，北龙湖的发展正式由南岸转移至北岸。
北龙湖，高铁东站的东西广场、龙子湖湖心岛，就是当下和未来郑州的核心区。
洋葱的内核记住了，开始一层一层扒开洋葱的外皮。
杨金、金水北、经开甚至是白沙，我们可以统称为“泛老郑东区域”，是目前郑州价值的第二梯队。
杨金最靠近北龙湖，也是目前北龙湖的“第一狗腿子”。
杨金的楼盘在销售的时候除了讲自己是金水区出身之外，剩下的优点全是“靠近北龙湖”。
学校，北龙湖有；环境，北龙湖有；就业，北龙湖还有。
北龙湖未来雄起，杨金这个小弟总要跟着喝两口汤的吧？
经开区作为整个大东区的重要组成，定位同样是“跟班”。
老经开区的几个名盘，比如福塔双兄弟、保利天珺、金茂未来府，部分房源已经来到1.7-1.8万/㎡，这种阶段性的漏，不会随时都有。
滨河国际新城大量楼盘进入销售末期，滨河的户型也没有2017/2018年的时候响亮，但是滨河核心区的城建建设和基建落地，一点都不慢，喜欢小而美的东区刚改和改善，可以重点关注部分楼盘尾盘。
至于物流园区，更适合工作在郑州东部的24K纯刚需，谁有钱会把家安在这？
2022的老金水，会有2-3个新盘值得考虑，敏捷江山誉、万科古翠隐秀和未来天奕均有其匹配的人群。
对于金水的地缘改善人群而言，2022年是改善换房的绝佳时机，用质量战胜数量，一定是金水地缘改善2022年需要做的事情。
白沙作为老郑东新区的外溢，未来还是很有想象空间的。
目前白沙对于普通人而言，目前最大的机会就是买白沙东相较成熟的二手房或者地铁8号线沿线的新房二手房。
绿博是普通外溢很难到底的地方，从2021年末到2022年全年，绿博由于龙湖、星联、永威、建业、普罗、康桥、嘉宇、亚新等众多开发商及楼盘的集中入市。
绿博会阶段性的价值回调，但是我们长期依然看好绿博的未来。
关于整个郑州东部区域的买房建议和2022年大致可能性，购房者可以根据自身需求对号入座。
——2——
西部持续去库存，非工作不买西部
郑州西部市场，主要是常西湖新区，高新区等为主的“西美”范畴。
这里似乎与整个郑州市场是割裂的，这里只属于固定的人群，而并非所有的新郑州人。
首先，这里距离CBD、高铁东站等城市成熟的商务区较远，通勤不便；此外，自身也没有形成有规模的商务中心或者高端的产业集群；更重要的是，“发展预期”并不明朗。
首先是常西湖新区，这里是整个郑州西部最有希望的区域。
“去库存”仍将是2022年常西湖新区的主旋律。
世茂、融信、裕华、碧桂园、金科等众多开发商均有不少存货，快速跑量去化和回笼资金，仍旧是2022年常西湖新区的主要节奏。
加上航海路南一路之隔的万科、常西湖北高新区部分新盘的影响，常西湖新区2022可能会比2021更难过。
中原新区比较简单，主要是永威、华侨城和金地三家，重品质看永威、重规划和安全交付看华侨城、荥阳人想来郑州买房，看金地。
高新老城区新盘不多，且都处于尾盘状态，不再赘述。
高新区双湖科技城是高新区最大的可能性，高新区需要外迁的产业大都将会落地于此，对于工作在高新区的新郑州人而言，这里是最好的选择。
至于再向西的荥阳，紧盯地铁10号线沿线就好，10号线通车在即，这也算是平静当中最大的利好。
粗略来看，整个郑州“西美”范围中，整体新房库存比较大，而且没有形成成型的商务中心，大量的人群还是需要由西向东到郑东新区上班。
所以，如果不是本区域内的上班族或者地缘性客户，不用再过多考虑。
未来，整个郑州西部片区，最大的爆点在于常西湖新区北区的最新规划和落地。
据说这里规划了200米、350米等超高层写字楼，如果可以落地，将相对扭转一部分郑州西部被东部碾压的情况。
——3——
北区楼市紧跟东区，热度一直在线
因为郑州规划的原因，大量的商务用地，也就是未来的工作机会集中在郑州东部，郑州东北，未来人群自然也是朝着这个方向涌入和置业。
这当中，主要就是金水北和惠济两个组团和区域。
佩奇在11月2日写过一篇文章：金水北间歇性退潮，捡漏的机会来了。
阐述了金水北是郑州当下出窗口期“性价比”最高的区域。
地段没有问题，有地铁、属于金水区、开发商产品也都基本在线，只不过是在某一段时间内，供应的产品相对过剩，导致价格出现回调，但是一旦供需出现平衡，价格立马会补涨。
普通购房者如果无法抓到绝对的低点，那么当下就是金水北不错的买房时机。
最近，金水北的市场由些许回暖，而目前新房贷款利率也有些许回落，这对于金水北楼市而言，都是利好消息。
而金水北的逻辑也很简单，沿着地铁4号线向东买，尽量买大户型，如果是品牌开发商的项目，逻辑可以做出适当让步。
比如万科翠湾中城，组团划分属于金水北，行政区划属于惠济区，但当下万科翠湾一定是金水北最适合入手的那个楼盘之一。
惠济区的逻辑和金水北类似，同样是惠济东的价值大于惠济西。
2020年炒得火热的黄河战略则是对惠济区北部一个长期定位的问题，短期内对楼市的加持或者减持并不明晰。
北静的格局之下，小修小补、绿色、文化类建设将成为整个城市北区的主旋律，整个大北区市场，越靠南，资源越优质，自然价格越贵；越靠北，环境越好，越低密。
——4——
南区一般是火焰，一半是海水
因为郑州中心，特别是商务中心和就业中心偏北的原因，所以郑州所谓的“三环”价值完全是不对等的。
金水北三环市场价1.8-2万/㎡，南区类似的产品在航海路才能卖到这个价格，郑州金水北三环与管城南三环的合理价差，应该有2000-4000元/㎡。
我们先来说管南，这是与金水北并称的郑州楼市双子星。
管南楼市火热的最大原因是足够接地气。
三环外的管南，在规划层面甚至还没有二七新区高，甚至可以说几乎没有任何规划，而是完全依靠外溢和所谓的野蛮生长，这里是购房者一点一点买起来的。
也是最近两年，才有了金岱产业园的概念。
距离东区近，有地铁规划和落地，承接大量的河南东南部人群。
管南可以说是新郑州人最集中的区域，这里没有任何发展的包袱，但是同样这里上限不会太高，会被东区和北区压着，但是下限也不会很低，因为还有二七新区。
在管南还在摇篮当中的时候，二七新区已经开始有规划的元素。
但是一任领导的离去和东区的强势崛起，使二七新区的区级规划显得完全不中看。
目前，二七新区四环内主要有万科、泰宏建业等少量项目，价格和地段对于刚需还是相当友好，完全可以考虑入手。
四环外的二七新区，发展周期还是会比较长，大量的断头路并远离郑州主力发展方向，但好在价格相对夯实，适合对价格比较敏感的购房者。
整个郑州南部市场，一半是靠近东区的部分，相对火热，价格和成交量都有相对回暖的迹象；另外一半是除了万科之外平静的市场环境。
——5——
就楼盘论楼盘
所有的买房都是基于自身以及家庭需求出发所做的决定，就楼盘论楼盘，是最失智的买房行为。
北龙湖再好，你没有钱，也只能在门口蹭蹭而已；
都说管南没有规划，但是预算相对有限，又在东区上班，除了这里还有更好的选择吗？
主城区三环还没有至少两套以上的房子，就要去绿博改善，这又有什么意义？
目前，郑州已经到了相对的底部，2022年大概率可以迎来反弹。
但是，如果你没有房子，即便反弹和你又有什么关系？
本文完。
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