第三轮土拍战报合集!比凉我就没怕过谁

2021-11-29 18:08:30 蜜蜂小视频

目前,第三轮集中供地,已近20城公布了土拍政策,而深圳、南京、苏州、无锡已完成收官之战。

在集中供地的第一年,三轮土拍下来就已经是境况截然不同。可谓来时“春江花月好热闹”,现在“树有寒鸦三两只”。

三轮土拍关键词:

第一轮——“马甲横飞、亏本抢地、事后追悔”;

第二轮——“撤地再撤地、流拍再流拍”;

第三轮——“地方平台忙兜底,民企ICU看直播”。

其实,在第三轮土拍前,政府、央行都在给房企融资松绑、给市场注入信心;各地政府也在积极调整第三轮土拍政策。

但是,几乎所有民营房企现在都知道,现阶段任何事情都没降负债重要。不老老实实降负债,很可能真的见不到太阳,在真真实实地完成降负债前,完全不考虑拿地。

其次,这一波政策利好也并没有传导至民营企业。虽然融资端开闸了,但救命钱真正的流向还是国企!据统计11月已发行信用债的20余家地产公司,只有1家民企…

所谓信心比黄金重要,而市场端遭此半年的折腾,基本上彻底毁灭完了。连村里80岁的老爷爷都在和我说,房地产不行了,房产税要出来了…

可以说年底这轮集中出让,基本上就会是绝大部分房企袖手旁观,地方国企忙着托底——当然,地方平台基本上市场运作能力为0,年后大概率会寻找主流开发商转让或者合作开发,所以此轮土拍,基本上等于没拍…

这里给大家盘点一下深圳、南京、苏州、无锡土拍结果。

1、无锡土拍

在政策方面,首轮中主要采用“限地价+竞配建”,二轮取消竞配建,通过“限地价+摇号”,为房企保留较为充足的利润空间。第三轮基本延续第二轮政策,仅加强了购地资金来源审查制度,以满足810土拍新政要求。

土拍热度方面,降温明显。此轮土拍20宗地块17宗底价,仅3宗低溢价成交,最激烈的一场也就几分钟搞定,最高土地溢价率只有2.76%。

如城南置业竞得的72号地块,实际楼面价18389元/平方米,较二轮相邻地块成交楼面价22370元/平方米下降了18%,拿地成本明显降低

2、深圳土拍

深圳本轮土拍将二轮中的竞自持调整为竞公共住房面积,有意提高第三批次项目利润水平。

深圳本次总共上架11宗地,总体质量高于上一轮,虽然全部成交,但其中7块底价成交,剩下4块溢价触顶,进入摇号“拼手气”的阶段。而在第二轮集中供地中,深圳29宗地中有17宗触顶(1宗流拍)。

本轮深圳土拍完全就是“大金主”深地铁的独角戏,总共就11宗地,他拿5宗。而真正的民企只有星河、鸿荣源两家,都是本土民营房企。

3、南京土拍

而南京的情况就更凉了,虽然土拍政策方面取消“不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让”的要求,房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。

即便如此,原计划出让61宗,开拍前三天,仍有15宗无人问津,终止出让,剩下的46块地,35宗底价成交,一宗流拍,只有5块地触顶进入摇号阶段。

最后,南京市第三轮集中供地总成交价325亿。实现了年度2000亿土地出让收入,全国前三名妥了。

4、苏州土拍

土拍政策方面,与二轮土拍门槛明显收紧不同,三轮土拍规则明显放松。一方面将保证金比例从第二轮30%-50%全部下调至30%;另一方面,还将首付款比例由60%下降至50%,还取消了土地市场指导价(除园区地块外),缓解房企现金流压力,提升拿地积极性。注:苏州土拍出价超过市场指导价需提前一个月支付二期土地款。

并且拿特意拿出了不少质量高到被称为“压箱底的好地”。但是即便如此,三天土拍下来,25宗土地,23宗0溢价成交,并且清一色地方平台兜底。

甚至有的楼板价较第二轮隔壁地块,成交楼板价下降了40%。是的,你没看错,从原来的2.5万/平米降到1.5万/平米。估计第二轮土拍拿地的企业内心一万个“草泥马”飘过!

来源:投拓狗日记

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