降价打折、规则调整、“勾地”重启,杭州年末土拍能否唤醒躺平的房企?

2021-11-29 17:45:25 时代周报

本文来源:时代周报 作者:忻奇琪

随着杭州第三批集中供地的公告发出,计划参与的房企们开始打起了算盘。

“哪里还有钱拿地?目前公司账上虽然有比较多的现金,但付出去的钱也多,年底很多款项要结清,对企业来说都是大开支。”11月26日,某TOP 20房企的品牌相关人士向时代周报记者表示,公司已经决定不参与杭州的第三批集中供地。

数月前,杭州第一批集中供地时,该房企还积极参与,如今却选择“躺平”。

事实上,早在第二轮集中供地,杭州土地市场的降温就尤为明显:17幅地块取消出让、10宗“竞品质”试点地块全部流拍,仅成功出让14宗地块,且其中9幅地价成交,最高溢价率仅为11.04%。

11月20日,杭州市正式发布了2021年第三批集中供地出让公告,累计挂出共35宗地块,总建筑面积416.1万平方米,总起拍价712.9亿元,将于12月21日集中出让。

供地规则与土地价格的调整,能否让此前入冬的土地市场回暖?

部分地块打8.3折出让

此次第三批集中供地,为增加土地吸引力,杭州主城区地块明显增多。申花、三墩、未来科技城、文晖、运河新城、钱江新城二期、云城等多个热门板块均有地块出让。

此外,杭州还在供地规则上作出了不少“让步”:不仅降低了竞拍保证金比例,恢复首批集中供地时的“勾地”政策;同时,为防止流拍率过高,还将拍地的溢价上限由此前的15%下调为10%,部分重新挂牌的地块起始价,更是较之前直接平均打了9折。

业内普遍认为,杭州之所以愿意在此时降低了拍地门槛,给予房企更多利润空间,与杭州市第二批次供地遇冷不无关系。

11月26日,58安居客房产研究院分院院长张波在接受时代周报记者采访时表示,由于第二次土拍流拍数量较多,对本次土拍难免会形成一定影响。因此降低拍地门槛,有利于提升房企拿地的积极性。

“对于杭州来说,第三次集中供地较为重要。今年供地计划距离既定规划还有一定差距,土地出让的任务较重。”张波表示。

(图源:视觉中国)

降低门槛直接体现在地价上。时代周报记者注意到,和广州第三轮供地一样,此次杭州第三批供地名单中,也有几宗流拍地块重新上架,分别为笕桥单元JG0603-R21-06地块、富春湾新城7号地块、临平开发区北沙路与风荷路交汇东南处地块和钱塘核心区青西二路东侧地块。

不过,这4宗地块的起拍价格和第二批挂出时相比,出让价格都有所下降。比如:笕桥单元JG0603-R21-06地块本次出让地价为20.25亿元,较前批次的22.04亿元减少1.79亿元,同比减少8.11%;富春湾新城7号地块前批次出让地价7.2亿元,本批次直接下滑12.5%至6.3亿元。

在这其中,临平开发区北沙路与风荷路交汇东南处地块价格下调幅度最大。本次出让地价为6.93亿元,较前批次的8.32亿元直接减少1.39亿元,同比减少为16.67%,相当于给房企打了8.3折。

“勾地”能否勾住房企?

在张波看来,此次出让,此前暂停的“勾地”政策又恢复了,房企缴纳地价的10%作为“勾地金”即可获得一宗地块的参拍资格,且不论地价高低,“勾地金”最高不超过5000万元。此外,11月10日,杭州市规划和自然资源局还宣布51宗住宅用地缴纳预约申请保证金、办理预约申请手续截止时间顺延至8天至11月18日,给予房企更多“挑货”时间。

重启预购地政策让杭州提前掌握了房企的拍地意愿。

早在首批集中供地时,杭州就曾经以“勾地”政策,吸引了众多房企的积极参与,当时首批57宗地块累计收金1178.21亿元,几近2020年该市卖地总金额的一半,成为杭州卖地历史上最赚钱的32小时。

此次第三批次供地名单正式发布之前,杭州曾在11月初就发布过一次预公告,当时累计挂出了51宗涉宅用地,但由于部分地块还是无人报名,因此最终正式名单里只剩下35宗地块。

11月23日,据第一财经报道,一份杭州第三批集中供地预勾地名单显示,杭州本次拿出的主城核心地块颇受欢迎,基本都获得了6~10家房企预勾地,但也有地块无人问津。

不过,时代周报记者近期也发现,在重启最高5000万保证金的“勾地”政策后,部分长期深耕杭州市场的房企拿地热情确实有所回温。

11月25日,一名房企投拓方面的负责人向时代周报记者透露,此前,在杭州第一次集中供地时完全没有参与拿地的绿城,此次累计参与了18块地的“勾地”。此外,建发、保利、招商等部分国企开发商对第三批的部分地块的竞拍“跃跃欲试”。

同日,滨江集团相关负责人向时代周报记者表示,此次部分规则的调整,确实有助于拿地意愿的提高,对开发商来说,(是否拿地)还是要看自身的财务和现金流情况。“唯一肯定的一点是,对于杭州这个主战场我们肯定是不会放弃的,特别是在好的地段。”该负责人强调道。

多城调整供地规则

11月26日,亿翰智库的一份研究报告指出,从目前发布公告的17个城市来看,一半以上城市在第三批集中供地规则进行了优化调整,其中,第二批集中供地流拍率高的城市放松幅度更大。

其次,部分城市在限房价环节出现了放松,包括广州、福州、成都等,比如:广州取消第二批在部分区域试行的限房价政策,福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由0.1%提高至0.3%,最高上浮比例由1.5%提升至4.5%,成都降低3宗回炉地块起始价的同时,提高了其限定房价水平。

最后,除杭州之外,其他部分城市有不同程度调低了保证金比例,其中苏州、济南最为明显。具体而言,苏州取消50%的比例,将保证金比例统一调整为30%,济南保证金比例平均水平也由50%下降至35%。

业内人士普遍认为,如果调整规则最终检验有利于土地市场回暖,不排除其他城市会继续跟进调整的可能。

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