量大质优!东区放量支援土拍 竞争压力十足!

2021-11-29 14:36:32 乐居地产

福州东区板块经历了长达十余年的开发建设后,逐渐蜕变成为许多购房者的置业高地。每每有地块放出都成为各家开发商的必争之地,这一点在今年福州前几轮的土拍中屡见不鲜。

在上一轮土拍市场遇冷的环境下,本次土拍东区板块放量支援,在五里亭连潘、塔头等片区均有热土供应。今天,我们着重挑出几幅本次土拍中东区板块的热门地块,深入剖析它们的价值。

五里亭旁豪放5幅宅地

区域竞争压力极大

宗地2021-58号(晋安连潘旧改项目出让地一),出让面积27750平(约41.63亩),用途为住宅用地,容积率1.0-2.8,起始价15.97亿、最高限价18.36亿,采用“限地价、摇号”方式拍卖出让,起始楼面价约20553.41元/平。建筑高度100米及以下,其中住宅高度21米以上。商品住宅销售指导均价为35000元/平方米。

宗地2021-59号(晋安连潘旧改项目出让地A04地块),出让面积25147平(约37.72亩),用途为住宅用地,容积率1.0-2.8,起始价14.47亿、最高限价16.64亿,采用“限地价、摇号”方式拍卖出让,起始楼面价约20550.59元/平。建筑高度100米及以下,其中住宅高度21米以上。商品住宅销售指导均价为35000元/平方米。

宗地2021-63号(晋安福马路北侧地块),出让面积15842平(约23.8亩),用途为住宅用地,容积率1.0-1.85,起始价4.82亿、最高限价5.54亿,采用“限地价、摇号”方式拍卖出让,起始楼面价约16446.19元/平。建筑高度60米及以下,其中住宅高度21米以上。商品住宅销售指导均价为35000元/平方米。

宗地2021-68号(晋安连潘旧改项目出让地A05地块),出让面积26886平(约40.33亩),用途为住宅、商业用地,容积率1.0-3.0,起始价6.04亿、最高限价6.94亿,采用“限地价、摇号”方式拍卖出让,起始楼面价约7488.41元/平。建筑高度100米及以下,其中住宅高度21米以上。须全部建设安置型商品房,销售均价为18600元/平方米,由福州市土地发展中心回购,该项目由晋安区人民政府实施监管;建设商贸楼建筑面积8300平方米,由福州市土地发展中心按照6258元/平方米回购;回购商贸楼配套地下车位的,回购价格按照经评估的市场评估价下浮10%确定;回购部分商业商务起始楼面地价2160元/平方米,可售商业商务起始楼面地价7000元/平方米。

宗地2021-73号(晋安连潘旧改项目出让地三),出让面积9559平(约14.34亩),用途为住宅用地,容积率1.0-2.5,起始价0.71亿、最高限价0.816亿,采用“限地价、摇号”方式拍卖出让,起始楼面价约2971.02元/平。建筑高度80米及以下,其中住宅高度21米以上。须全部建设自持社会租赁住房。

开发条件优秀

本次五里亭周边放出的这5幅地块,从形状上来看除宗地2021-63号以外都非常方正。且每一幅地块都有多面临路,更是靠近福马路或连江北路等城市主要干道,未来开发条件优越。

配建要求方面,宗地2021-58、59、63号三幅地均无回购配建要求,凭借其优越的地理位置和地块要求,也能吸引到不少开发商竞拍;而宗地2021-68号需要配建8300平的商贸楼以及100%的安置型商品房,宗地2021-73号则是建设100%的自持社会租赁住房,两幅地块的热度相对来说会低上不少。

成熟路网、地铁加持

地理位置上来看,这五幅地块位于五里亭-连潘区域,周边交通由福马路、连江北路以及横纵交织的区域内部路网承担起来,地铁2号线成东西走向横贯该区域,不远处还有一条成南北走向的在建中的地铁4号线途经,整体交通条件优越。

此外,周边还有省肿瘤医院、晋安湖公园以及多个中小学配套环绕。向西可达五一广场、东街口等区域,向东可达宜家,不论是生活消费还是工作通勤都很优秀。

库存压力十足

此外,不得不提的一点则是开发商在这个区域拿地未来会面临的市场去化压力。

该区域目前已有融侨、龙湖、绿城、世茂、金辉、中海、宏发、旭辉、首开等许多实力开发商进场布局,无论是新房库存还是二手房库存都还有一定的量没能完全消化。因此未来该区域项目的去化周期也许会偏长,对开发商的资金周转流通能力会有一定的考验。

官方本次给到这几幅地块的商品住宅销售指导价基本都在3.5万/平。对比该区域内新盘价格来看,热门新盘价格在3.3-4.1万/平这样一个区间;而区域内二手房则以日出印象、东华苑等项目为代表,价格在2.6万/平起步。

塔头小型商住地入市

近靠地铁4号线车站

宗地2021-65号(晋安塔头七期出让地块一),出让面积8824平(约13.23亩),用途为住宅、商业用地,容积率1.0-2.0,起始价3.08亿、最高限价3.54亿,采用“限地价、摇号”方式拍卖出让,起始楼面价约17452.4元/平。建筑高度70米及以下。配建的地下人防设施1005平方米,无偿移交给晋安区人防部门。商品住宅销售指导均价为35000元/平方米。

地块狭角较多

形状上来看,地块东南侧狭角较多,仅北侧沿塔头路。对于未来的项目开发来说存在一定弊端。

配建要求上,该地块仅要求配建地下人防设施1005平,无住宅回购要求,利润空间方面还是比较大的。

社区门口将建有4号线车站

地理位置上来看,该地块在塔头路南侧,福州第十中学北侧。周边主要道路包括塔头路、连江北路、岳峰路、长乐北路等,在建中的地铁4号线三角池站临近该地块,交通能力优秀。

地块东侧就是东二环泰禾广场,能够满足绝大部分日常生活消费需求。周边还有福州十中、新华商场以及多出规划绿地,整体来说该地块地理位置相当不错。

周边新盘竞争压力较小

地块周边竞品分析情况来看,榕发悦乐郡、东街东、世茂东望里等一批较新的房源均价大约在3.6万/平左右的水平;而联福花园、半山千叶、晋福新村等二手房源在售价格则在1.9-2.7万/平不等。官方给到这幅地块未来的商品住宅销售指导价则是3.5万/平,相对来说市场竞争压力不算是太大。

本次土拍各地块的航拍全景已经发布,大家可以长按扫描下方二维码,立即从上帝视角,观看各地块全景!

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文章来源:乐居

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