重庆二手房集中甩卖,是“抄底”还是继续观望?

2021-11-29 08:05:50 冰点大咖

重庆楼市今年上半年和下半年的二手房市场可以说是冰火两重天,上半年火爆的市场可谓是卖方市场,买家基本上没有话语权,甚至还很卑微。那段时间经常能在朋友圈、论坛听到购房者诉苦和吐槽,而大多内容都是买家临时涨价、卖家临时毁约等,让购房者叫苦不迭。

而下半年,市场就发生了逆转,特别是进入8月份以来,二手房不管是成交价还是成交量都在呈现下滑趋势,特别是成交量,可以说是持续下滑。这个时候,购房者的话语权基本开始占据主导地位了,市场上打折、降价的房源也开始增多,购房者的选择也更多。

但是,不管市场怎么改变,始终有一个不可避免的问题,摆在卖方和买方面前,那就是对于价格的衡量。毕竟,没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格。

今天我们就聊一下这个话题。


01市场巨变!冲动又焦虑的买卖双方!

先说背景。10月份,房地产税的靴子,终于落下了一只。

刚出来这个消息的时候,总会有粉丝在后台问,重庆会不会成为房地产税的试点城市,会有什么影响?这些虽然是悬念。

其实,这就和股市一样,消息出来的那一刻,价格就已经“pricein”了,消息出来的那一刻,才是对预期影响最大的时候。

而不是细则、哪个城市是不是试点。没出,才更提心吊胆,因为都逃不了。虽然随后财联社电报中信证券预料多个城市或将成为首批试点征收区域,但这仅仅是预料,并非官宣,目前房产税的试点城市还是待定中。这种预测类的新闻毫无意义。

不过就算是重庆真的成为首批试点城市,大家也不用过于恐慌,毕竟房产税和重庆已经是“老朋友”了。房产税其实和大部分普通刚需没有半毛钱关系。

不过如果要说影响,那肯定是必然的。特别是对于炒房的来说,没那么强烈需求的自住,都会打退堂鼓。以及,还有二手房市场。

而当下,就重庆的二手房来说,面临的是三重打击:

1、房地产税的利空消息;

2、二手房分化严重;

3、限售2年。

这让不少业主都焦虑,想要尽快出手,高价挂着卖不掉,又不知道降到多少合适。

另一方面,市场向买房市场倾斜的同时,因为新房市场改善化,高总价。很多刚需还是只能选择二手房,但又怕此时的基本面下,高位接盘。

于是,最后的焦点都在了:这个二手房,价格究竟应该在多少,才比较“合理”。为什么要衡量一个二手房的合理价格?

二手房的房价和新房的房价不同,新房的房价是房地产开发商考虑地价、市场、位置等多个因素后制定出来的。

而二手房市场,每个小区都有参考价格,但是具体的房价是房东定下的,并且二手房的房价的议价空间较大。

所以有风吹草动就涨,有利空就跌。所以不能单纯以当下成交价去衡量,而是用更有价值的参考系与修正。


02方法论!两个维度下的价格修正

我认为可以从两个维度去衡量和修正(大家先看方法,下面我具体举例)。

1、周边可比新房的市场情况。

因为新房市场整体更稳定。在此基础上,修正市场供需、地段配套、产品(房龄、户型、社区)、品牌物业(个人偏好)等。

新房的优势一般是产品好,但是期房,价格低。二手房则产品相对刚需,是现房,地段成熟。

市场修正看周边新房情况,我们需要以市场供需平衡的价格做参考,所以就是如果严重抢不上,那说明地段好,二手房就是可以适当加价的。

还要注意的是房龄,当下的市场下,品牌房企5年内次新房可以适当加价,有现房优势。小开发商5年内次新房不加不减。但如果房龄超过7年,建议最起码要-1000,超过10年,要-2000。

2、二手房历史成交及趋势。

我们说二手房走势不理性,此刻价格参考意义不大,一定要结合趋势,把后期的走势,提前预判进去。

比如最近高位在跌,但当下的市场基本面下,后来还可能会跌,那就要在此刻的价格上再把预期价格做进去。当然,也可以参考小区的带看数据、成交量的变化等。它反映的是买卖双方的心态。


03稳房价才是趋势

很多人指望重庆二手房价格暴跌,这也是不可能的,当下的趋势是稳字,稳房价才是一切,重庆未来就是均价魔术的时代。

均价魔术:

假设2019年一个城市新房楼盘只有3个,一个主城核心区域房价2万,另外2个在郊区,房价1.5万,最后,你得出了城市楼市均价1.66万的结论。

到了2020年这个城市新房楼盘还是只有三个,一个主城核心区域房价从2万涨到了2.5万,另外两个楼盘在郊区,房价从1.5万跌倒了1.25万,最后你得出了这座城市的楼市均价还是1.66万。

这时候这座城市就有两种声音了,一种是天天盯着主城核心区域的购房者,他们就会惊呼,房价大涨了,房价从2万涨到了2.5万,涨幅25%,另外一种就是天天盯着郊区房子的人,他们会说房价跌了,从1.5万跌到1.25万,跌幅16.6%,但是大家再去看统计的这座城市的房价均价,还是1.66万,没有涨也没有跌。

均价魔术不但会主导新房市场,未来重庆的二手房市场也是均价魔术主导,这也是为什么只要市场一进入冷冻期,周边新兴板块,远郊板块二手房会突然价大跌,同样的道理。例如今年,5-6月份楼市火爆的时候,新兴板块一顿热炒,也会价格涨幅超过主城核心区。

但未来的重庆市场,还是一个均价稳定的市场,稳房价,稳地价,稳预期才是主导。


04总结

我一直给大家的建议是:

1、刚需该买二手房还得买二手房,区域尽量兼顾发展和成熟。小区尽量10年内次新房,以自住为第一导向,合理评估价格。但价格不可能太低,即便房地产税出台,新房该稳还得稳,那二手房以新房为锚修正的价格就是合理的。

2、业主该盘整的资产,就得尽快盘整,尤其是资产优质丧失,房子居住开始折旧的房子,但要明白,这类房子就是不太建议刚需买的,那价格上就是得让步,比如房龄10年以上的。再持有只会继续贬值。

3、从时间节点看,置换的业主适合当下以合适价格出,纯出手的业主,需要根据房龄、市场供需等,具体分析。

以上就是今天分享的内容。祝大家都能买到自己心仪的房子。

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