作者：纵横君
房子一直是老百姓关注的话题，过去二十多年，房子给很多人带来了财富，所以，人们一直笃信买房保值增值是不二选择。
不过，随着城市化的深入，加上生育率越来越低和老龄化不断作用，住房市场已经从卖方市场转向买方市场，说白了，刚性需求越来越少。
更值得一提的是，国家扭转了依靠房地产支撑经济发展的思路，即便遇到经济下行压力，也不再通过刺激房地产投资来增加GDP。越来越多的专家和学者，包括房企从业者也认为，房地产的黄金时代真的过去了。
自进入到下半年以后，越来越多的开发商加入到降价促销行列，据媒体不完全统计，全国已有超过二十个城市祭出“限跌令”或变相约束开发商“恶意降价”行为。为什么会如此？
要是市场环境好，开发商还巴不得多卖点钱，现在降价明显有意味。如果说根本原因是需求不济，那么，直接原因则是国家有意降房地产杠杆，对开发商的3根红线和对商业银行的2道红线，均是在限制热钱流入房地产。
抢跑
没了资金的注入，开发商们开始嗷嗷叫，一向以现金流充沛的龙头房企万科也内部发文要求“节衣缩食”准备过冬，其他高杠杆、扩张型房企的日子可想而知。有人说，这是开发商又在搞老一套“会哭的孩子有奶吃”。老实讲，从现在看还真不是。
比如说，今年第二批全国试点集中供地遇冷后，在年底的第三批热点城市供地遇到了更冷行情，以两大超级城市群为代表，比如全国楼市大热门粤港澳大湾区的深圳，土地真是寸土寸金，总共拿出11幅地块，其中7块底价成交，这里面还有5块是本地国企托底。
还有长三角的双子星南京和苏州，前者挂出46幅地块，其中35块底价成交，这些底价成交的地块基本以本地国企托底为主，在此之前，也有15幅地块终止出让，按规则哪怕是有一家报名，也不至于终止出让。而苏州呢，虽然只挂出25幅，底价成交竟有23幅，仍旧是以本地的城投公司和国企托底为主。
若有钱拿地，谁不愿意赚这个钱呢？无米下锅，这是目前不少开发商的处境。但是，要想活下来，员工的工资要发吧，各种财务、管理成本要支出，包括不断到期的债务总要还吧，但银行、信托那里难借到钱，怎么办？抓紧卖房并回流现金是大家共同且唯一的措施。
但话说回来了，在楼市上行期，开发商可以涨价、可以提高首付筛选客户，但在目前这样一个冷清期，购房者把钱握得死死的，正所谓“不见兔子不撒鹰”，开发商不“大放血”，购房者最多只是看看，不会轻易下手的。怎么办？两个字：降价，三个字：大降价。
于是乎，就有了前面说的各城“限跌令”祭出，理由很简单，为了维护房地产市场健康平稳发展，但也有人说了貌似很有道理的话，“当房价上涨时，限涨未必不涨，但下跌的氛围形成后，限跌未必不跌”，说白了，开发商要米下锅，否则多熬几天都感觉痛苦万分。
除了前面说的20多个城市因开发商降价明显而被“限跌”外，南京都市圈的某品牌开发商也加入到楼盘大降价行列。1.3万跌至6000，“百强县”楼盘降价53%，前期购房者：当时万不该跟风。
根据镇江楼市的报道，南京都市圈成员句容某品牌楼盘推出了大批特价房源，最低单价低至6000元/平米。要知道，此盘在2017年首开就有1.2万元/平米，后面实际成交均价更是达到了1.3万元/平米。如果4年前在这里买一套100平米房子花130万的话，现在市价就只剩60万，感觉就像做了一场梦似的。
估计很多人就有疑问了，当时为什么买那么高价格的房子，不知道仅仅是一个县城吗？
其实，这一切都与媒体的各种宣传分不开，一会说通地铁了，一会说句容作为宁镇扬的第一站，将是圈内的核心城市，当然，还有更玄乎的说，句容有可能划入南京。一路之隔的南京仙林大学城都三四万了，这一万把块一平米的句容房价，自然是显得很便宜了。
一位曾经购买这个楼盘的朋友表示，2017年时，该楼盘的对面仙林房价都3万多了，而且有继续向上的趋势，当时就想，这边是买不起了，看看其他地方还有机会没有，正好有销售打电话找到他，说是附近有1万多一平米的房子，马上首开，这位朋友眼前一亮，一个周末被看房车拉到现场。
果然，售楼处人声鼎沸，氛围很是热烈，现场不少人表达了看好，说这里只要地铁一通，房价站稳2万，甚至2.5万都没问题，在那种氛围下，似乎不需要考虑了，当即就下定了一套面积为105平米的三房，总价136万，单价划到1.3万元左右。销售告诉他，过两年赚了会感激她的。
在这位朋友看来，像他这样的南京投资客不少，当时都认为一路之隔的句容是房价洼地，加上各种宣传，他们就真的信了。现在的他，从他一句“当时万不该跟风”可以感受到，真的是有苦难言，后悔至极。
在笔者看来，句容确实也不错，曾获得综合实力百强县、科技创新百强县、工业百强县等多个百强县称号，但就60来万常住人口的县城来说，显然难支撑房价一万多了还一路向上。在产业、人口方面吸引力显然不及南京，甚至还被虹吸，仅靠投资客是支撑不起一直走高的。因为投资客只是第一站，二手房需要市场检验，没有产业、人口进入，谁来接盘，所谓有价无市就是说的这种情况。其实，当下不少经历调整的城市的市场，原因也大同小异。
当然，还有不少人指望着抄底，这次该楼盘推出了大量的特价房，引来不少人关注，但真的是底吗？值得一提的是，大家心心念念的宁句容城际迎来了首批试乘，按理说，利好兑现不应该涨价吗？开发商为何在利好兑现前夜选择疯狂打折出货呢？究其直接原因，从百强房企阳光城副总裁吴建斌日前所说的一段话中，或可找到答案：
如今，楼市调控依然没有放松。立即停止买地，对一二线来说，地价已经占据房价的大头，以前我们每年的销售收入50%用来买地，现在就不买地。把现金留下，企业就有可能渡过现金流周转短缺带来的危机。停止部分在建项目的施工推进。从中优选，可以带来现金流的项目加快推进，不能带来现金流的项目马上停下。
这段话，基本解释了眼下“为什么房企大都不报名拿地，对于一些能带来现金流的项目，即便大幅打折也要推进”的原因。一句话，企业要活下去，卖房回款比什么都急迫，在市场下行期，只有足够的折扣才能吸引购房者出手。
在笔者看来，降价对购房者固然有利，但在房企对资金如饥似渴的当下，要关注质量下降、延期交付等一系列问题，买价得高未必是好房子，但买价低大概率不会有好房子。如何权衡这个度，是未来监管的一项重要课题。
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