供大于求的温州楼市:楼市分化的本质,是房子已经过剩

2021-11-28 16:47:11 小龙虾看楼市

01、前言

今年会不会降准降息来刺激经济?

美国在缩表,明年可能加息,留给刺激经济的时间其实不多了。

现在是什么情况呢?

企业端生产成本居高不下,最近下来了点,明年利润可能会好点;然后居民端,消费一直起不来,毕竟有钱的消费有限。

所以要增加中产的体量,消费起来、内循环转起来,把蛋糕做大,共同富裕。

保就业目前很重要,今年高校毕业人数又创新高,这个可不是简单的搞基建能带动就业的,要进行结构性的经济调整。

目前定向一定的企业,降低它们的成本,应该是最近一段时间要做的事情。

所以说,小龙虾一直在说,未来投资房产的门槛越来越高,普通人很难参与进去了。

职业炒房客玩的一直都是短炒,代持、ABC单等等的,通常持有一套房的时间不会超过半年,他们有专门的法务、财务、政策等等的研究人员。

这帮房子已经在房价下跌前,大部分都抛掉了,而那个时候是这个城市待售二手房数量才刚刚增加的时候。

职业炒房客跑完以后,半吊子的炒房客发现楼市不行了,这些半吊子的炒房客胆子比较小,一般没有团队,他们一般会掩护职业炒房客,等他们看到职业炒房客都跑了,他们要跑的时候,已经有点晚,但是降价依旧可以卖出去。

等这两帮人跑完以后,就剩下那些自己觉得自己是刚需的人,他们是持有多套房的普通人,他们也不懂炒房客。

等这两拨人都走了,他们才反应过来房价要跌了,但是他们不甘心自己的房子便宜卖,再加上房子没有持有成本,他们就耗在那死磕,不降价或者少降价。

等这帮子人反应过来的时候,就是待售二手房数量大面积增加的时候。

02、供大于求的温州楼市

房价能这么坚挺,很大一个原因是,各地都有数量庞大的正式工群体,每年这些新进单位的正式工,大都需要买房,有他们在,各哪怕新房房价明显高于二手房,也不卖不出去。

因为这些正式工收入稳定,并且还有公积金,相对来说,只要两个正式工组合在一起,买房的问题就不大。

但是现在连他们的收入都有下降了,要靠什么人才能支撑房价呢?

之前还有经济学家呼吁时候给中西部的降工资,说是他们那边人口净流出,给长三角、大湾区等地的涨工资,显然是不可能。

工资要么一起降,要么一起涨。

本来长三角、大湾区那边的工资就比中西部高的多,如果还给他们涨工资,那里面肯定会有意见。

现在消息越来越明显,工资大家一起降,光一个年终奖要交税,收入就足以削减不少了,再加上奖金只发一半,又减少一些。

这些楼市里面仅次于拆迁户的群体收入锐减,楼市里面的购房者,又要少一些了。

举个最简单的例子,温州的楼市。

温州楼市今年算是完全地跑输给了整个浙江楼市,在其他城市房价快速上涨的时候,温州房价没有动静,在其他城市房价都开始下跌的时候,温州楼市开始启动。

结果还没走两步,调控就来了,风向立马就变了,温州楼市就又开始降温了。

温州房价这次没有赶上浙江楼市的热度,主要原因是两点:

一是,温州房价本身就在高位了,温州鹿城区平均房价都高达2.7万了,这个房价再涨的话,随便涨50%,那都要4万一平了,很明显温州房价就没有大涨的基础。

二是,温州这几年供地数量太多了,温州的供地面积,在全国都是排名前列的,这意味着温州有着大量的新房楼盘。

温州房价本来就在高位,再加上供大于求,温州房价自然就涨不起来。

现在温州房价依旧是处于一个高点,但是因为持有温州房产没有什么资金损耗,所以温州那些房东可以拿着温州房子不着急。

如果说房地产税试点也把温州给纳入进来的话,那么对温州楼市来说,将会是一个很大的利空。

03、楼市分化的本质,是房子已经过剩

国内包括一线城市在内,房子的本身已经是饱和了,各大城市都不缺房子了。

事实上,一线城市相对来说要比二三线城市强一些,但是也仅限于北京、上海、深圳这三个,广州和那些二线城市以及低于二线城市的城市一样,房子已经是饱和。

这个房子饱和,不是说房子就没有需求了,而是说房子已经没有了刚性需求,但还是有改善型需求。

大家现在都有房子住了,只剩下一个改善型住房了。

统计局发布的10月份最新数据,可以看到,国内现在正在施工的住宅面积,就高达66亿平方米,想想这是什么概念?

在2019年的时候,人均住房面积就已经超过40平方米了,那时候像这些还没施工完成的房子,都是没有统计在内的。

大家还要明确这还只是正在施工的,还有一些卖出去的地但还没有施工的,那些数据还没出来,不然我们潜在的新房数量会更多。

楼市分化的本质,是房子已经过剩了,房子比人多是真的。

目前可以看到国内的调控政策,几乎都是围绕着这两点走的。

比如说,提高首套房的贷款利率、增加二手房的贷款难度,以及对那些哄抬房价的人进行约谈,行政拘留等等,这些就是在打击炒房行为。

只是说,炒房这个行为具有太多了隐蔽性,他们进一步是刚需购房者,退一步是普通购房者。

再加上某些地方上,对炒房行为的睁一只眼闭一只眼,导致炒房就更加肆无忌惮了。

另外对于一些城市的管理者来说,他们认为房价就代表了当地的经济水平,也就是房价越高,代表这个城市的经济水平就越高。

可以说,在这种心理作祟下,不少地方都对炒房客有些暧昧。

如果从网络角度上来讲,利用网红效应发展地方经济的确是一个不错的选择;但从现实角度来讲,不是哪个地方上的管理者,都能接受网红这种新兴宣传方式的。

首先对于地方管理者而言,稳定是前提。网红的不稳定性极高,贸然的选一个网红发展地方经济,那么如果这个网红翻车了,对这个地方负面影响也是有的。

其次,不是每个地方上都希望自己地方出名的,因为一个地方越出名,来检查的各种团队就会越多,每个检查的团队,都会多少查出来点问题,虽然不是大问题,但也很麻烦。

地方出名,有的时候得益只是当地普通人,而对当地一些工作人员,并没有多大好处。

所以,有的地方也并不支持网红宣传。能找到一个接受网红宣传,并且愿意配合的地方,并不容易。

利用网红发展地方经济,难点不是在网红上,而是地方上愿不愿意在不加工资的情况下,多干一些活。

04、总结

很多人说不依靠房地产、不靠卖地,经济怎么发展的起来,工资怎么发的出来。

那么反过来想,依靠房地产、依靠卖地,经济就能一直发展吗?

工资就能一直发的出来吗?

靠房地产,还能靠多久?

靠卖地,还能靠多久?

是等到最后实在不行了一起凉凉,还是现在趁着还有机会,赶紧掉头往别的路上走。

再说点残酷的,这几天发现一个问题,就是因为这几年大家的收入都没有增加,看到很多人都在花以前存下来的存款了,也就是中底层的人。

他们是在用过去的积蓄,来满足现在的生活。如果收入情况还不改变的话,当这些人把他们的存款用光的时候,问题就很严峻了。

房子这玩意你看着值钱,但是你又不能吃,如果都没钱了,后果很严峻的。

没什么意外的话,急用钱卖房的人会越来越多的,不是因为楼市不景气,或者是房价要下跌之类的,而是年底要到了各行各业回款要帐的时候了,这个时间很快就要开始了。

今年过年也比往年早,还有2个月就春节了,一些企业也会提前要帐的,今年这个行情,一些还不起钱的小老板,只有降价卖房。

很多因素叠加在一起,年前房价还有一波下跌潮,购房者真的不用急,还有一个多月的挑选时间。

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