北京楼市:80%的楼盘不值得投资,刚需重点看这里

2021-11-27 17:45:06 北京房姐

我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问:你好,房姐。目前有一套在东三四环 朝阳美景东方小区的南北大三居,141平可以卖到1100万,带孩子和老人住,由于一直考虑到想换一套大房子,方便老人养老和孩子上顺义国际学校,因此最近看了去顺义牛栏山"龙湖好望山"叠拼楼盘。看上了一套300平的下叠的约800万(地上200平地下100平的)使用空间丰富,且使用率是比较高的一个下叠户型,小区环境综合比现小区优质些。因此,本人想:如果将三环的房子卖了后结清贷款后,可以有现金约740万,目前想法是拿出300多万现金,再贷400多万买这个龙湖好望山下叠。备注: 关键字:唯一房产卖三环买六环外 个人需求:200平以上,总价约七百要和老人需要一起住 龙湖好望山周边:个人考察后配套基本能接近目前住的小区配套水平,走路十分钟有在建的五万平商业区(不知是否会带动房价增长呢)距离孩子学校15分钟。等 因素综合考量基本满意。 综上所述,房姐认为是否可行?(有朋友说 那边位置偏,将来资产难变现等问题) 请房姐给出专业建议

回答:1.龙湖好望山自住来说还不错的,还有 香堤漫步、鲁能七号院这些都可以考虑 2. 从金融属性上说,别墅就是一个消费品,升值能力很弱的,这是普遍现象。即使周边配套商业形成,涨幅也会低于平层。 主要是别墅几乎都不存在稀缺性,郊区别墅没有地段附加价值,除非有其他稀缺景观,现在大批的郊区别墅建成 供应量非常大,未来接盘的人很少,买别墅在选择范围内可替代性太强,侧面反映就是别墅的流动性普遍很低,没有二手市场的房产是没有金融属性的。

提问:房姐好,一直关注你的回答。首问首答,已经买了昌平限竞房一套,但是距离太远,交通不便。考虑到目前学区多校划片,想再购置老破小一套,属于二套二贷。目前子弹300,预算400-500。主要是同时兼顾上班和学区,我和我对象一个在东部,一个在西部,距离较远。想问房姐,目前1.购买老破小是否购买90后还是85前,预算不够,90后得房率通常较低。2.如果购买老破小,哪些小区推荐,能兼顾学区和交通,主要还是想买北部房源。3.购买老破小有什么点需要特别注意。

回答:1. 85后的学区房是可以考虑的,非学区尽量买90后 2. 500左右带学区可以看下 南湖东园二区,小学一般,对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区,但初中是望京陈经纶,可以作为第一选择。其它还可以淘下亚运村板块,可以看看慧忠里,对口朝外本部,九年一贯制;还可以看看安慧北里安园,对口陈经纶嘉铭 。还有安贞门到惠新西街南口附近的房子,比如安贞里 安贞西里 胜古南里这些 3. 老破小买核心区的,郊区的老破小不能碰。品相要好的,好的物业会提升老破小的价值

提问:请问房姐,你怎么看海珠创新湾板块?特别是中海观澜府能点评一下吗?谢谢

回答:海珠创新湾板块是非常有潜力的。 它一路从西到东,一路延伸可以说是广纸板块的外延,也可以说是为以后整个海珠环岛路线的铺垫。 我个人认为是先南部然后再东部,然后就是西部。 中海观澜府以楼盘来说属于一个小楼盘,以景观来说江景并没有特别的。去看一下就知道了,基本上都是洛溪,洛溪没夜景,去买也没问题,周边的配套等就等,但是对江景的溢价不要给太多的期待。 这个旁边的珠江御景湾都有参考的。

提问:房姐您好,新手首次提问,期待回答,十分感谢。目前手里有一套方庄老破小,一套兴隆都市馨园1居,想都卖掉后换一套品质好的2居改善兼保值,总预算1200左右。因为小孩在崇文门附近上学,希望离得近一点,目前主要考虑崇文门附近的新世界家园和富贵园一区,也比较喜欢富力城d区,您建议重点关注哪些盘。另外担心春节后房价上涨,想年前换掉,但手里两个房子都还没开始卖,所以没房票钱也不够(两套都卖出去后可全款),这种情况您是建议我明年春节后再卖房换房,还是节前如果操作?

回答:你看的 富贵园、新世界家园 在选择上没问题,还可以看看 新怡家园、水上华城 现阶段我建议先买后卖,春节前买(用定金先锁定),春节后卖。现在到春节前属于周期性低点,适合买房。春节后会周期性回暖 更适合卖房。

提问:房姐,您好!本人因工作地换到了望京一带,想置换房子。现住大兴一套小户型,卖了加手里的能凑275万左右的二套首付(含税费和中介费)。目前想置换一个大一室一厅,看了通惠家园、甜水园北里、飘home、炫特西区,想问一下地理位置、性价比、再次出手保值等因素,哪个区位更好?或者有其他小区推荐一下?需要户型方正,带电梯,楼龄较新的,谢谢!

回答:通惠家园这一片大部分都是洼地。通惠家园是经适房、地铁平台上建,买个东西还要上上下下不方便。 临地铁的有噪音,出入上下平台很不方便。另外小区也没啥绿化和环境,出租户较多。反正也是多年洼地吧,估计以后也是洼地, 不太推荐 甜水园北里和周边一带都是典型的老公房社区,由于处于上车盘区间,价值也就在同面积次新房的8折左右,涨幅来说比较一般,有性价比高的标的可入,否则不建议 飘home是04年的小区,整体维护还不错,离地铁比较近,缺点就是小区较小没什么绿化, 炫特西区的位置和性价比都不错,比较推荐,缺点就是物业管理一般 建议重点看飘home和炫特西区,还推荐看看附近的晨光家园、青年汇佳园、国美第一城

提问:房姐,你好,关注你很久了,目前有个问题想跟你请教 目前在广渠家园有个71平米的房子,目前市场价570贷款120,在长安6号商住公寓40平米, 因为要积分落户,需要搬到城六区外,之前看你推荐亦庄,所以对亦庄了解了一下 问题1.我是在亦庄临时买个一居室,在市里租房住,等积分落户后再换回东城或者西城孩子上学,还是亦庄一步到位买个学区房? 2.如果在亦庄一步到位,我选择上海沙龙周边学区还是金茂悦周边学区?买限竞房还是二手房?推荐一下,把广渠门房出了,想首付控制在500万之内

回答:1. 亦庄的学区和西城是没法比的,这个要看你们对教育的重视程度了,需要你们自己来决策 2. 亦庄建议看金茂悦属于人大附学区,未来升值也有保障

提问:已经买了一套房子,不想动了。 手上能够凑齐300万左右现金,希望贷款100万左右,主要目的为投资和出租。看上海淀区五月华庭,不知道合不合适。另外,房姐可推荐400万左右的好楼盘。

回答:五月华庭是出租为主的一梯多户房子,好像没有燃气,而且近些年涨幅特别烂,建议回避。海淀可以看看当代城市家园、翰庭的开间。朝阳看看炫特嘉园、国美、柏林爱乐

提问:房姐,担心再次走错路,真心求教。背景:京户,家庭有两套北京按揭的房子,早年条件受限买的,都不是优质资产,77平西四环和51平南三环,加起来市值差不多700W吧,还有360W负债按揭中。疑问:1、现在有40W现金+ 他人XF 20W贷票,最近是在重庆用60W首付上车最合适吗?2、如果重庆再买完一套就没余额了,流水也刚好覆盖三套月供及生活,如何继续突破?求指路想早做打算~感谢!

回答:如果是90年以前又没有什么学区的,现在可以出售。 因为目前首付资金过低。 如果标的这一轮还能跟上一点涨幅,可以先行dy出来,这一轮行情后明年初卖; 但是为什么早年买的市值700,还有360的按揭? 60万在重庆上车时足够的; 月供是相对最简单的,而且你的底仓还较低,负债总额少,月供还不能超过一般人的工资性收入范围。 提前做好每月的收支表即可。 先算资产的去留,以及可以凑出的首付; 然后进行下一步的选择。

提问:房姐老师之前讲过。上班不等于独立,独立不等于自立,这里独立自立的区别是什么,怎么解释呢?

回答:独立不等于自立。 所谓自立,是让自己的基因血脉能够得以延续。 ———— 人类在进入大规模农耕文明之前,很多种族的平均寿命是30年。 这也就意味着,要在30岁之前,完成生存独立,找到对象,怀孕并生小孩,并且抚养小孩到能够生存独立。 由于生存环境恶劣,可能小孩的数量还要乘以3-5个,30岁之前。 相当于一个男人14岁经济独立,同年娶妻生子,20岁之前3-5个孩子,30岁时,运气好的话第一个孩子活下来已经14岁成为可以经济独立的下一代了。 只有这样,才能提高活下去的概率。 总有人问,独立和自立有什么区别? 能暂时填饱自己的,是独立; 能走上人生道路,让基因血脉,人格精神得以延续的,才是自立。 上班挣个工资,一人吃饱就已经满足,你怎么给未来的家庭添砖加瓦,提供庇护以及长久稳定的庇护呢? 眼光放到未来,真诚面对自己,走上人生的赛道,脚踏实地的前进,男人赚钱养家承担责任,女人相夫教子积极配合做大做强。 明白这一点的人,很少。 做到的人,更少。

提问:房姐,提几个问题,资金5月份到位。 1.北京有资格,可发现双井朝青板块已经开涨了,常营板块值得投入不? 2.另外,最近在关注杭州奥体板块,单价已高,不知是否属于杭州投资首选? 3.按照您的思路,重庆的投资首选在哪里呢? 600子弹如何分配呢?

回答:1.北京只有少量有明显涨幅,而且基本也没有回到2017.3高位 2.学区目前风险很大,最好不要追高 3.可以,但这不是重点 4.重点是,先算出自己有多少钱,能不能顺利daiKuan,然后综合房源评估daikuan情况,算出可以买到多少钱的,哪些房子。 5.杭州个别板块涨,不一定要追高。 400-500买北京一套1400左右 其余杭州或者重庆都可以,还要看你个人资料,资产分配情况,daikuan房票情况

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