楼市出现几大信号,刚需正逐渐迎来利好?

2021-11-27 15:50:54 星叔房谈

我是星叔,你相见恨晚的买房军师,目前已为8000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问:星叔,最近楼市信号特别多,高层表态要维护稳定,地产股大涨,房贷方面,放款明显加快。尤其是当土地卖不出去之后,一些城市已经半遮半掩,开始酝酿怎么救楼市了。这样的信息,对我们买房人来说,要如何预判未来的楼市走向,是现在买房还是等明年呢?

回答:1,不要焦虑,最近地产股确实大涨,但只是回调。因为原来跌太狠了。举个例子,比如一年前5块跌到了现在2块,最近又涨回去5毛,你说他到底是涨还是跌呢?

股价和房价本身都是相反的,看似相同,但完全不一样。

那么楼市的基本面到底是什么呢?

房住不炒,健康稳定。前面说的各种楼市信号弹,目的就是四个字,一是纠偏,二是信心。

再直接一点,之前上面高估了开发商的战斗力,今年以来全国一共密集出台了400多个楼市补丁,为的就是楼市稳定。

本以为开发商至少能撑个一两个回合,没想到他们不抗揍,一打就趴下,一打就躺平。所以没办法再喂一个胡萝卜。但是房住不炒的基调和大趋势并没有改变。

2,从短期趋势看,这轮楼市调控已经见底,不会再有新的加码。明年上半年的小阳春出现的可能性比较大。

所以如果你是刚需买房,预算不是特别多,购房资格呢也不是太久,那么我建议你还是早点上车为好。

楼市就是这样,有些人用时间来换空间,有些人用钱来换时间。

但对刚需购房朋友来说,买房没有技巧,全凭买早。

3,从中期趋势看,楼市会两极分化。

一是大城市继续走强,四五线小城市逐渐衰落。

二是公租房和保障房的比例扩大,另外一方面,豪宅反倒成为楼市的香饽饽。

对开发商而言,未来要学会参与公租房和保障房运营,而不是盖房~卖房~走人的简单开发模式了。

对个人而言,想在通过短线买房实现财务自由,可能性已经不大了。

所以现在买房不要只关注价格,更要关注品质和圈层,那些所谓的洼地和笋盘,不见的就是很好的投资标的。

最后我还是想要提醒大家,尤其是现在买房的朋友,排在第1位的不是地段,不是打折优惠,而是开发商是否安全?

现在的楼市大环境来看,选错了开发商,你图的是他们的优惠款,他图的是你的首付款,万一爆雷,钱房两空,你后悔都来不及。

提问:星叔你好,无锡有哪些小区值得投资购买?

回答:无锡是一个摊大饼的模式,稍微有一套房子能享受到物业、学区、公园加持,必然三万+。如果是2万+的客群,来无锡是非常不划算的一个事情,因为苏州和南京都有广阔的2万+,能成为比无锡所有板块更好的地段。

总价在300万左右的三房,基本上是学区房+房龄七年左右,北皆是如此。

但价格在相对中间的220万左右就十分尴尬,高不成低不就,未来既没有规划也没有前景。

相比之下,南京和苏州广阔的土地之下有很多小的板块,总价在200~300万之间,配套反而更好。

但不得不承认苏州和南京,已经和无锡不是一个档次的城市了,这两个城市的地铁框架更大,导致买房还是需要看就业距离。

无锡买房建议,详见内部分享。

提问:星叔好,我在西安,准备了70,计划入手一套学区房,小孩上学用,我目前一套在凤城三路附近,有房贷。考虑接送问题,打算入手新城区老破小学区房,学校在公办里面前10,单价16000左右,建筑年代2000前后,从上学角度是刚需,从理财投资角度,这个房可以入吗,会不会砸手里,有什么好建议?谢谢!

回答:老破小学区房如果说你是刚性学区需求,可以买,投资不能有太高指望,有优质学区加持的老破小跑平大盘应该还是可以的,不能指望有太高涨幅,学区房有时就是一种消费品。

纯投资来说,学区资源是房产可变度最高的资源,一纸教改文件就能让一个只有教育资源的老破小崩盘,这种事并不是没有发生过。而相比较之下,一套好的刚需次新房,其基础设施配套,就业密度,房屋品质和户型是不会被人为改变的,所以投资,尤其高总价的房产投资,更应该取不变价值而避变动风险。

学区房涨幅并不高于非核心区刚需次新房,而且租金回报又低于这类次新房。老破小基本失去了金融属性,而单价高的学区房,在银行系统评估里,是风险极大的标的,贷款成数比较低。所以有学区需求的可以买,只当买消费品,纯投资尽量回避。

提问: 你好,星叔!坐标南京,子弹400,想入一套新玄武的房子,目前新盘倒挂,但是交付时间长,板块内二手房只有中海玄武公馆,次新房,你认为可以下手吗?明年一月份可以拿到人才号,招商G24,是否可以期待,想听听你的建议

回答:南京的新城规划多如牛毛;新老板块之间价格梯度没有拉开;经过去年的漫涨,此刻入场,哪哪都不是安全的低位。

热门板块二手成交已经冰冻,市场早已进入买家市场。南京总体趋冷是事实,回调信号非常清晰。只要政策不变动,的时间足够长,板块标杆项目开始回调,市场的信心和逻辑就会全面回归。

刚需板块可以等折扣入场,如果新房首付比例不够,想要考虑二手,也可以再等等。

新玄武板块内的新房项目在上半年均是日光盘,甚至受购房者疯抢。但随着区域购房者的逐渐消耗,摇号人数日渐低迷,已自动退出热盘集中供应行列,首付全面下降,二手房市场持续降温,无人买单。

然而,在一片凉意之下,新玄武新房市场也要进入倒计时了。新玄武板块的市场表现猛然回落,区域内的住宅供应也已进入尾声,目前就只有3个在售楼盘,1个涉宅地块,不久之后就会断供。

后期新房主要依靠招商G24地块,该地块规划已公示,项目规划17栋住宅以及商业、公寓、办公楼等,体量非常大。

区域房价是没有跌的,只是在多方打压的楼市下,蓄客不足,开发商为了尽早回款,降低首付,让预算更低的人可以够得着,增加报名人数,开启自救模式。并且从G24地块未来的毛坯限价以周边二手房成交价中,我们也不难看出区域的溢价。板块内的住宅也在逐渐减少,对于前期因首付不足未上车的人,现在就是最好的择优机会。招商G24还是值得期待的。

南京投资价值高的板块及楼盘分享,详见内部分享。

提问:你好,星叔,请问厦门思明区龙山桥国安局宿舍,64平,2房,3楼,400万,学位没有占用,可以读书,读五中。出租也可以直接出租。94年有一个储物间6平,投资可选吗?爸妈老了住步梯怕不方便,而且这个房可以带多少,有价值吗?

回答:目前厦门岛内热点学区房,整体趋势从最热门的56平米小户型硬通货开始疲软,市场放盘量增多,市场悄悄从卖房市场过渡到买房市场,买房需求量减少,市场预期变了,期望值变了。

目前来看,厦门双校或多校划片是在所难免了。从多校划片开始,到釜底抽薪的教育双减政策,教育从本质上发生了改变,而学区房绑定的稀缺属性逐渐减弱。

一般来讲,只要不出现特别大的政策变化,学区房还是值得买的。

随着教育公平化改革不断深入,学区房的优势正在逐步丧失。

文章来源星叔房谈微信公众号

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