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随着东二环及周边板块持续完善，越来越多的小伙伴关注该板块及周边的新盘。其中，后台私信持续受到粉丝留言，咨询位于塔头路与长乐路的国企新盘——榕发悦乐郡品质如何，是否值得购买。
此外，也有粉丝咨询福州中心城区的学区房碧玉花园，现在是否是入手的好时机。
1.
关键词：市中心、地铁盘、改善
@xunli1980
Yesir老师，请问塔头一带的榕发悦乐郡这个盘如何，可买吗？
Yesir答疑：
榕发悦乐郡位于塔头路与长乐路交界的东南处，位于福州市中心与东二环板块的交汇区内。
从地段上来看，该社区可谓介于福州中心城区三商圈“核心”带上，沿塔头路百米，即可抵达东二环泰禾广场，向东则可直达鼓楼东街口，向南则可达王庄商圈，地段区位不可谓不“核心”。
榕发悦乐郡所处地段
此外，该盘北侧则是金鸡山，东侧除了东二环泰禾广场加持外，还有晋安湖公园，生态宜居方面优势明显。更为关键的是，该社区北侧直临地铁4号线塔头站同样在百米内，可谓正地铁盘。可以说，除了在教育学区方面有明显的短板外，其它的生活配套还算全面。
地段如此优质，那么社区情况如何？据目前公开的信息可知，榕发悦乐郡占地面积39.137亩，分为A、B两个地块，A地块容积率2.5，建筑限高80米，须各配建20000平以内的商业及居家养老服务中心；B地块容积率2.0，建筑限高60米，须各配建不超过3500平的商业。整体来看，虽然属于纯商地块，但由于地块分割，无法组团，也导致社区内的配套因地形有所限制。此外，北侧的A地块由于靠近十字路口及地铁轨道，地上、地下的路噪和TOD商业引来的人流问题会比较明显，这点须知。
榕发悦乐郡社区效果图
该盘共规划5栋20-23层的高层住宅，户型上106、116、130、153、167等总计7种大面积户型，改善居住需求明显。目前计划首开南侧B地块的2栋住宅，公摊在20%，有一定比例赠送空间，故得房率大致在90%左右。社区计划2023年交付。
价格上，据置业顾问透露，虽然该盘预计12月开盘，目前价格尚未公布，但参考周边及东二环板块的价格，预计开盘价格范围在30000-35000元/平左右。要知道，该社区一街之隔的世欧澜山，其二手房挂牌价已达到40000元/平。
综上，榕发悦乐郡的地段核心，正地铁盘，纯商地块，是该盘的三大优势。但社区地块割裂，导致社区内部配套受限，以及北地块临街，有噪音问题，是该盘的两大劣势。后续主要看价格和自己的居住需求，若开盘价格符合自己入手门槛，建议优先选购南侧B地块，在居住品质上，会更一些。
2.
关键词：闽江北CBD、次新盘、低密度
@赵小哥
Yesir老师，之前看您发布的数据文章中，台江区的榜首出现了个叫冠坤臻品的盘，请问这是什么社区，可否分析一下？
Yesir答疑：
冠坤臻品位于位于斗池路与工业路交界口正北，处于鼓台仓三区板块交汇口。地段上，该盘可谓地处万宝商圈和闽江北CBD商务圈的范围内，周边商业配套完善，同时该盘临近金山大桥，毗邻工业路，驾车可直线抵达金山、鼓台等核心地段。但也因此该盘三面临街，也存在路程噪音。
冠坤臻品社区具体情况如何？据公开信息可知，该盘占地面积10.47亩，容积率1.5左右，绿化率35%，地块限高36米，规划3栋11层小高层。社区于2017年交付，房龄至今4年，为次新社区，另外，该楼盘建筑通体石材干挂外立面同样令人印象深刻。户型上，该社区主打100平左右的南北通透板式住宅。
价格上，据中房研究数据显示，冠坤臻品近3个月的成交均价为40696元/平。
冠坤臻品近三个月成交价格走势
由于该盘本身体量不足，故在售房源也不够多。在中介平台上，目前该盘仅有1套房源挂牌出售，且价格高于该盘周边平面积段的社区。
综上，该社区虽然所处地段核心，但在居住体验上存在一定的噪音问题，且由于户数有限，还是次新社区，故在价格上也比较昂贵，对于刚需、刚改需求的人群而言，不太具有性价比。建议可横向对比周边其他社区，综合考虑自己的居住需要。
3.
关键词：市中心、学区房、老破小
@狐狸也糊涂
叶老师好，我想咨询一下鼓楼的碧玉花园这个社区，现在值得入手吗？
Yesir答疑：
碧玉花园位于东泰路以西，毗邻福州市鼓楼第二中心小学，处于鼓楼区核心地段。关于碧玉花园的地段价值和周边配套，可见《【Yesir答疑】 031》第三问，有详细分析。值得注意的是，该盘临近安泰中心商圈，且近地铁东街口站，未来可换乘1、4号线，可为双地铁房。
碧玉花园具体情况如何？该社区于1995年建成，房龄至今25年。社区共5栋，总高8层的钢混框架楼梯房，由于年代久远，社区老化比较明显，近年由政府统一安排重新旧改，社区面貌有所翻新，可谓福州中心城区典型的“老破小”。
值得注意的是，该盘划片隔壁的福州市鼓楼第二中心小学，对口初中延安中学，为近年福州公立中学升学率最佳的学校，故该社区也是福州中心城区久负盛名的“学区房”。价格上，据中房研究数据显示，碧玉花园近3个月的成交均价为93256元/平。
碧玉花园近三个月成交价格走势
中介平台上，该社区仍有不少房源挂出，但多为45-85平左右的社区，可谓“老破小”学区房。
总体来看，自8月以来，福州学区房已经呈现淡季行情下，总体交易价格正呈现“降温”态势，如果从以往行情来看，当下确实是入手学区房的时机，但是受7月“双减”政策影响，以及后续福州开启“大学区”制度探索，未来天价学区房很可能会因此被压缩价值，故如果真有学区购房的需求，建议可多了解周边社区，做横向对比，且在房源面积上，选择2~3居左右的社区，能够满足居住需要，综合多方面考虑再谨慎入手。
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