人口跌穿500万、房价一路下行!昔日省会托底楼市,禁止低价甩卖

2021-11-26 09:01:28 星星看日记

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黄金周期间,大家忙着旅游,有人却忙着救市。

在上期的文章中,本号已经说到过,在央行与银保监会提出两个“维护”,十个城市或限跌或约谈房企,东莞等城市降税托底,广佛楼市降息等一系列信号之下,楼市最困难的日子,已经过去了。

接下来,会有更多城市或限跌或约谈房企,也会有城市采取各种规定范围内的行为,进行托底。

果不其然,10月5日,安庆市,这个安徽昔日的省会,召开全市房地产调控工作专题会议。明确表示:

坚决打击违规销售、虚假宣传、价格欺诈、哄抬房价、低价甩卖、违规开展房地产金融业务等行为;坚持稳地价、稳房价、稳预期,坚持房地产价格与地区经济发展水平、老百姓收入水平相适应,理性分析市场、合理引导预期,坚决杜绝房地产市场“大起大落”。

尽管这场会议的主题,是要求楼市稳定,即提出了严禁哄抬房价,也提出了打击低价甩卖,但对于安庆这座城市来说,显然更侧重后者。

因为,安庆当下的房价跌跌不休,打击低价甩卖,更符合语境。

安庆房价下跌趋势从一年多前便开始出现,即便是疫情得到有效控制后的强力复苏,也没能让房价实现同比正增长。2020年5月,安庆市新房价格同比跌幅连续5个月逐月放大,虽然从去年10月起跌幅开始减缓,但负增长的情况并未有改观。

根据国家统计局披露的数据显示,安庆二手房同比跌幅为2.8%,位列跌幅榜第三位。

02

安庆地处安徽西南,从乾隆二十五年起到1937年止,安庆一直是安徽省府,前后共有170多年的历史。

建国后,省会放在了合肥,安庆也渐渐泯为众人。

安庆楼市目前之所以跌跌不休,主要是因为之前上涨太过,现在失去了支撑力量,再加上人口常年流失。

数据显示,2018年安庆的成交均价7146.62元/㎡,同比2017年6056.79元/㎡,每平方米增加1089.83元,同比上涨17.99%。

安庆房价上涨的逻辑有二:

1、货币超发下的群体性上涨。

在货币超发的背景下,一线城市发动上涨攻势,再传递给二线,二线再传递给三四线。

2、和绝大多数普通三四线城市一样,都是货币棚改拉动的。

2015年,国家喊出了去库存的口号,也是从那一年开始,楼市启动了牛市。推动去库存最直接的一个方法,就是大力开启三四线城市的货币棚改。

棚改怎么推动房价上涨的?

货币棚改的操作是,央行定向印钞给国开行,国开行发放棚改专项贷款给地方政府,地方政府将钱交给棚改户,收回他们的房子和土地,棚改户拿着这笔钱去买房。

由此,既产生了购房需求,又达到了去库存的目的。

然而,涨也棚改,跌也棚改。

但自2019年开始,全国棚改就大幅下滑,数量几乎腰斩。2020年继续下滑,2021年估计趋势不会改变。

棚改转向之后,大多数三四线城市的楼市无以为继,安庆以及此前出台限跌令的岳阳、株洲、张家口等城市,房价下跌均是这个因素。

此外,安庆的人口一直在流失,购房需求不断减少,加速了安庆的房价下跌速度,才有了安庆如今跌跌不休的态势。

根据第七次人口普查数据显示,安庆市过去十年人口减少了114.6万人。截止到2020年年末,安庆常住人口规模为416.5万人,十年间,常住人口跌破了500万,眼瞅着就要跌破400万了。

当然,这里面有行政区划的因素。安庆下辖的枞阳县,2015年被划给了铜陵,铜陵过去十年人口真实变化是,减少了25万。安庆过去十年人口真实变化是,减少了30.7万。

数据:安徽省统计局

安徽十六个城市,大部分人口都在流失,安庆流失严重程度位居省内第二位。

如此人口基本面,再加上经济、产业较为薄弱,在失去货币棚改支撑的背景下,房价焉能不跌。

所以才有了10月5日安庆市召开的会议,才有了强调打击低价甩卖。

03

从形势来看,目前地方政府与开发商之间,已经展开了博弈。

很多城市,尤其是三四线城市,为了保持房地产市场稳定,有的直接限跌,有的约谈房企禁止他们恶意降价、打击低价甩卖。比如安庆与此前的岳阳、唐山、株洲、张家口、昆明等城市。

而房企们,在当下低迷的楼市环境下,想要回款,一方面还债,一方面为过冬储备粮草。

在这种背景下,地方政府限跌是很难限住的,因为债务当头。

克而瑞数据显示,截至9月27日,2021年房企累计违约债券只数达到39只,较2020年增长25只,累计金额达到467.5亿元,较2020年增长159%。

房企会想出各种办法降价销售,此前惠州一些开发商就想出了买房返首付,买房送车送家私券等方式,让利销售。但最终被人举报叫停了。

本号认为,后续开发商还是会想出各种办法让利销售,以加快回款速度。

因此,接下来,如安庆这类此前房价基本依靠货币棚改拉起来的,人口持续流失、经济与产业薄弱的三四线城市,会进入漫长的价格调整阶段。

人口持续流入、经济基本面稳固向好、产业越发强大的中心城市,在救市大行其道的当下,会进入缓慢爬坡阶段。

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