这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
以下为“武汉房姐”微信公号粉丝问答精选提问分享
壹
提问：房姐你好，马上第三年续费！需要一个苹果续费码。第一年将房姐所有的文章都学习了一遍，第二年实操，算得上知行合一了。现在将持有情况向房姐汇报，并且期待房姐更多的指导。优化后的持有情况是：
中建大公馆一期125平毛坯2.38入，
朗诗里程131平带装修1.8入，
北大资源山水年华二期87平毛坯1.8入，
桃花源带装修86平1.58入。全部出租缓解月供。
自住230平做了抵押贷。
现在手头上的房票和子弹已经全部用完。对房市相关政策和走势都还在持续关注中，房姐的每篇解读都不容错过，受益匪浅！由于可开发的资源不多了，对下一步的行动缺乏更多的理论指导，内功心法到了一个瓶颈阶段，希望房姐赐教。
回答：你好，普通人热衷绝技，注重想象。成功者推演过程，注重执行。
房产投资有一个规律，看一个投资者的动作快慢就知道他的成色如何。投资是一个全方位、多维度之上的综合考量下的，对一个人的认知水平、决策能力、行动指数的综合评定，其中有快有慢才是常态，该快的时候快，该慢的时候能慢才是高手。
通俗点讲，延迟享受就是要有耐心，极其的要有耐心，才是做好房产投资的最基本要求。任凭窗外刮风下雨，任凭其他人每天鸡血满满，任凭他人捷报频传，这些都不重要，重要的是自己的内心是否平静、笃信、坚定自己脚下的路 自己的资金实力和现金流是什么情况。自己内心真正的渴望自己知道，翻倍的财富增值谁都想要，可是增值之前的等待却不是每个人都能接受的。
一个人的认知提升了，才会挣很多钱，过得更好，但是什么是认知，以及怎么提升认知？
认知是把所有关于提升房产投资能力的书和文章全部看一遍、背一遍；
认知是你跟你身边的高手泡在一起，临摹这些高手的一言一行；
认知是每天把各种公众号、微信群的信息全部一个字不落的看一遍。
但是知道跟做到之间隔着汪洋大海。提升认知+知行合一，你做到了，所以你确定一定以及肯定能赚钱，这么强的执行力，值得我们每一位小伙伴学习，向你致敬。
这几套房的入场时间，价格都非常好，大部分都是领涨区域的领涨楼盘，这一轮应该也从龙头吃到了龙尾，下一轮涨幅来了，这些楼盘依然是率先上涨的，坚定长持。
你在星球里呆了2年时间，咱们也完整的经历了上一轮的全国大涨。
我们总结下规律：
第一批上涨的城市：苏州，深圳，广州；
第二批上涨的城市：上海，杭州，合肥，成都，东莞；
第三批上涨的城市：武汉，重庆，佛山；
发现没有，武汉每一次都排在全国大涨的最末端。光谷和学区房都有30%左右的涨幅，但是再往上突破很难了。
为什么？因为湖北省的购买力并不强，加上供应量太大。只有等到一线城市涨完，才能挤出跨城市投资者和返乡置业的购买力。光谷总价超过500万，二七滨江超过1000万，很难有接盘侠。这也是武汉一系列豪宅盘需要跨省去北上广深寻找买家的主要原因。
所以，接下来你要做的是整合子弹和房票去能级更高的城市。
目前的一线城市中，只有北京还未大涨，北京虽然热门板块也有一些涨幅，但是这一轮行情并没有走完。北京的房价，是深圳的60%，上海的80%，甚至是广州的90%，这是不合理，不可持续的。
北京的存款总量是全国所有城市中最大的。住宅平均杠杆率最低，楼市也最健康，没有泡沫。
放到全国，北京的房价未必是涨的最快的，但是北京的住宅，存在严重的供不应求。相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，发展最难，因此在所有城市之中，也是病情最为严重的。
当下北京也是最值得买入的一线城市。关于北京的选筹逻辑，可以参考星球内推荐的板块和楼盘。
贰
提问：智慧的房姐，请教您答疑解惑。湖北人在深圳，农村出身，28岁，年薪35w，地产公司基层经理一枚。儿子两岁，还有一个孩子马上出生，老婆待业。
问题一，城市选筹，我职业规划是一直在深圳发展，可预见的是3年内跳槽薪水会涨到50-60w，但是深圳买房依然是问题，爱人觉得深漂不是长久之计，小孩的教育问题迫在眉睫，想在汉买房后期定居武汉，但是目前武汉薪资只能给到20w左右，未来短期可能也只能给到30w左右，我担心回武汉只能生存，不能生活。
问题二，武汉的区域选择，后湖南湖塔子湖，是我看好的三个板块，除了幸福时代大家，还有什么性价比高的楼盘值得推荐吗，主要考虑学区。
问题三，首付贷的问题，目前所有家底30w，如果选筹武汉，一部分首付需要贷款，多家银行能给到30-50w的信用贷或装修贷，贷了银行按揭过得了吗，房姐有没有解决渠道？？不吝赐教谢谢！
回答：你好，先说说事业发展，我的建议是留深圳，很简单的道理，武汉是你想回随时回的地方，深圳却不是你想去就能去的了。
深圳是创一代天花板最高的中国城市，且很包容，来了深圳就是深圳人。留深圳，享受一线城市的红利，房产和工资增值潜力都会比武汉强很多。命运的分叉路摆在你面前，有两条路让你选，选了就回不去了。
一种是在大城市活。留在深圳，意味着未来几年将会过非常苦的日子，工资全额偿还贷款，日常生活开销靠家里接济。如果家里不能接济，下班去开滴滴也是一种出路，一切享乐和你无缘。
另一种是回武汉，享受舒适人生。房子自然不是问题，收入在武汉算是丰盈，按部就班。妥妥的easy模式。只是你的后代可能要重复你的老路，再次选择要去大城市还是留在武汉。你会在武汉给孩子最好的教育，提供最好的环境，结果就是希望他能成龙成凤，然后继续去大城市读985 211，进入北上广深的世界500强。他们会继续走你现在认为非常难的路，你当年的纠结 困惑，会在他们身上重演一遍。可笑的是，这条路其实是你现在已经帮他安排好的，但是他们还以为是自己选择的。
到20年后，阶级固化，你的孩子想在北上广深留下来，只会越来越难。中国的城市化进程是不可逆的，浩浩荡荡，滚滚洪流。你可以选择安逸的人生，但这是把属于你这一代的历史责任，留给了下一代，让下一代再来走进城的老路。来到大城市，就使出浑身解数，拼了最后一口气留下来，千万不要回小城市。留下来就是胜利。
再说说买房：深圳过去一两年涨得太快了，出了一连串的政策，房价已经被打趴下，前段时间指导价的推出有益于短期通过冰冻市场，挤出炒房客，中期让房价等一等老百姓的收入，长期保持深圳具有持续竞争力，但是作为一个行政手段，并无法解决根本问题。供需不平衡的问题还会长期存在。
如果你未来3年内确定收益会有比较大的飞跃，建议你尽快在深圳买房，大部分房子已经开始下跌，如果买了别的城市，有可能你离深圳的房子会越来越远，被强行赶出深圳。未来1-2年是个比较好的入场时机。
但是考虑到子弹和月供有限，那可以考虑去其他城市搏一搏，曲线救国。保留深圳购房资格，用其他房票入手武汉。先买武汉再换深圳，但也需要优中选优，跑赢该城市的大市，而不是盲目上车。首选光谷，其次后湖。南湖板块不建议入手。
幸福时代大家最近有几套93折新盘房源，单价低于1.8W，是比较适合你的，可以联系助理购买。
另外可以淘一淘知识星球内推荐的这几个楼盘。
用你的名义申请信用贷，以家人名义代持买房。
叁
提问：房姐，术业有专攻，豪宅的投资逻辑是不是和普宅完全不同？以往大家都觉得贵妇CEO盘是雷区但是深圳这几年后海深圳湾啥的涨幅都不低。有钱人也不傻比普通投资者认识应该强很多，他们买那些天价房甚至是公寓的内在原因是啥？求解惑
回答：1. 房地产这个领域是非常特殊的。
2. 特殊在，人人都以为自己懂一些，其实真正专业人士非常非常少。“懂一些”是最可怕的，半懂不懂很容易盲目自信、瞎搞乱来，最后一顿操作猛如虎才发现自己是个二百五，还不如那些老老实实按照自住房、学区房、老人房这样正常顺序买下来的普通家庭。这种人，我在某知名房产投资组织里，见过太多了。
3. 为什么呢？因为房产投资的门槛其实是很高的。股票有几千块就可以炒，房子首付起码几十万，完全不在一个量级。所以，专业、职业房产投资者的绝对数量就非常少。
4. 高校里也没有设置房地产专业。就算有，也是以城市规划、项目开发、土木工程、建筑设计为主，讲投资的就完全找不到。经济学院和商学院的课程里，也基本不涉及房地产，选修课里找个讲房地产的都非常不容易。
5. 这就导致，房地产投资这个领域，根本没有什么科班正统学术积累。都是一群野路子草莽英雄，盲人摸象凭每个人自己那点实操经验想当然地发表观点。其中绝大多数人，缺乏基本的经济学、金融学、投资学基础。在这么大体量的一个行业，的确是一件挺不可思议的事。更加佐证了，真正专业、职业房产投资者的稀少，以至于都不够高校去专门开设相关专业。
6. 说这么多想表达什么呢？就是：有钱人的房产投资知识积累，并不比普通人强太多。当然，牛人本来就是全方位的牛，事业有成的老板在构筑房产投资认知这件事上，效率和效果也会相对比普通人好，但由于缺乏好的学习通道和资料，上限同样是很低的。我就没见过几个富人懂房产投资。
7. 富人中，反而是纯粹跟着自己家庭居住、子女教育、赡养老人等这些现实需求走的那些，在购置房产这件事上做的相对倒还不错。不过，有一个前提条件：脚踏实地，不好高骛远，不贪慕虚名。如是，就不会去买那些溢价很高的坑子盘，例如交通不便、缺乏生活配套的远郊大独栋度假别墅。
8. 普遍意义上来说，越是富人，买房越考虑自用，而不是投资。同样300平方，哪怕翠湖天地比普通次新房社区贵接近一倍，富人还是会选择翠湖天地，因为舒适、面子、社交等各种综合价值，而不能简单地拿房子本身绝对涨幅多少来衡量。如果一套CEO给一个富人多带来了1个亿的生意上的利润机会，他并不在乎房子比普通次新房社区少涨1千万。
9. 最后讲到房子本身，越来越以改善需求为主的未来，豪宅的总体前景本就不应该差啊。当然，永远避免只看整体、不看微观结构。不同的板块、不同的小区、不同的房型和其他要素设计，还是要区别分析的。
肆
提问：房价上涨前，老破大的价格是次新的7.5折， 现在老破大的价格是次新的5.5折 因为人们嫌弃老破大，所以现在价差拉到次新的5.5折。但是前几年人们依然也是嫌弃老破大的，为什么前几年老破大的价格能维持在次新的7.5折呢？现在5.5折都不愿意买老破大，为什么前几年在房价上涨之前人们愿意7.5折买老破大呢？前几年房价便宜，前几年人们应该比现在更加嫌弃老破大，前几年老破大和次新的价差应该比现在拉得更大才对啊。
回答：这个问题很简单，因为房产圈是一个很low的圈子，并没有什么真正懂投资的科班出身硬核专业人士。以至于，很多在正统投资界相当基本的概念模型框架，迄今都没有房产圈人士建立过哪怕一个。
比如老破大和次新的价格走势关系，我现在跟你讲了你会觉得，原来如此，就这么简单，我怎么就没想到？不是你没想到，是整个房圈都没人想到。
事实上，老破大和次新的价格关系，并不是一次性拉大或缩小的关系，而是存在“小=>大=>小”的反复。之所以存在这种反复，是因为房价走势线并非平滑曲线，而是类似楼梯的非线性曲线。
为什么是类似楼梯的非线性曲线呢？因为每一种物业类型，价格都有“平台期”和“崩盘期”。平时，价格基本稳定，就在“平台期”，和其他物业类型价差不怎么发生大变化。但到了濒临淘汰时，价格会断崖式下跌，也就是“崩盘期”。正式淘汰，价格跌完，就又进入平台期。
老破大和次新，就是这样。原先7.5折时，老破大并没被完全淘汰。7.5折=>5.5折的过程，就是“崩盘期”老破塔楼整体被淘汰的过程——从此再也不是市场上买家选房的主流目标。
重新回到平台期后，价差又会比较稳定。你也许会问——那么，有一天，当次新也进入“崩盘期”呢？老破大和次新的价差会不会重新缩小？
非常好的问题。会的，因为到时候，大家都变成淘汰货了。
可是，要看具体是什么城市。对于一线城市而言，这一天的到来，可能会非常久远。需要一些黑科技，才能大幅弱化存量好地段对新型地段的“网络效应”优势，并诞生出更颠覆性的物业类型，通过在新型地段大量增加新型住宅供应的方式，将现在这些带封闭式花园小区的次新板楼打入淘汰货的范畴。我甚至怀疑，这样的黑科技是否一定存在。换句话说，带封闭式花园小区的次新板楼，距离被淘汰，可能会非常久。这意味着，它们的价格体系会比较长久维持，保值性会比较好。
伍
提问：房姐，你好！光谷东板块和滨江商务区投资选哪个？
回答：你好，楼市里面很多人会误解一句话“强者恒强”。比如二七滨江 武昌滨江，因为武汉城市最开始发展的是长江沿岸，这些板块先天条件决定了他们的起始价格就很贵。
但是纵观北上广深，近几年涨幅最大的恰恰是规划利好的新区，并不是传统核心区，这其中最关键的因素，就是价格。滨江是本地土豪改善自住的天堂，光谷东是炒房客的天堂。
决定前者涨多少的是武汉土豪的购买力。
决定后者涨多少的是IT工薪阶层的购买力。
豪宅和刚需盘是2个完全不同的群体，涨幅逻辑也不太一样。高区挑产品，低区挑价格。
如果未来2个板块涨价的绝对值相同，门槛越低的板块，越值得买。
价格越便宜，涨幅越大。投资优先光谷东，如果你考虑自住，更倾向入手月亮湾。
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房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，武汉房姐手把手教你从0实现千万资产积累。
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