争议很大!这事你家小区有吗?

2021-11-24 22:12:17 江南晚报

网事悉心办·小江观察员第二十五期专题报道来了,本期关注话题:

小区一人买下多个车位合法吗?

最近一段时间,12345热线、人民网领导留言板等多个政府投诉平台,相继接到华润悦府业主投诉——反映该小区车位管理和交易上出现的种种“怪象”,怀疑大批车位被“打包”卖给了第三方,再由这个第三方转售给小区业主。“网事悉心办”小江观察员对此展开了调查。

投诉:租赁的车位突然被锁

近日,家住华润悦府的业主阎女士来到报社讲述事情经过:她已在该小区居住多年,物业管理各方面都比较满意。今年8月初的一天,突然发现自己租赁的车位上被安装了地锁,车子无法停放。她向物业公司打听后,得知是小区里的400多个车位被“打包”出售了。她很不理解,自己租赁的车位还没到期,也没有收到任何告示,怎么能这样处理呢?

在与其他业主们的交流中,阎女士得知有些人收到过地产方发来的短信“通知”,也有人看见小区告示栏里贴出过告示,但也有人根本就不知道这事。此事发生后不久,就有业主陆续收到自称是“销售人员”的来电或者微信,出售小区内的停车位。他们称自己是受私人委托转卖车位的,但通过他们购买的车位不能开具发票,只能提供收据。原因是“车位是优惠销售,因此不开票” “车位是别人委托我们进行销售的,没有发票”。

为维护自己的权利,该小区数十名业主组建了维权群。大家核对信息后,根据相关“销售人员”出具的合同,怀疑地产方面与一位姓王的人私下签订了“打包”合同,即以低价将大批车位卖给王某某,再由王某某委托第三方进行转卖。

负责华润悦府开发的华润置地(无锡)有限公司以书面的形式,回答了记者的提问——

华润悦府的住宅总户数为1286户,非人防车位1874个、人防车位303个,合计2177个。总配比是1:1.69。目前能满足业主需求。截止到目前已销售车位1819个。可出租车位共358个(包括地产可售车位55个、人防地面49个、人防机械254个),目前已出租218个;

公司并未发过车位只售不租的通知,小区车位的配置方式并未发生变化

华润悦府的地下车位于2013年6月小区交付即开始销售,截至2021年5月,仍有近480个车位并未销售,导致车位资源并未充分利用。公司在今年5月20日通过公示、发函等方式告知业主,如有车位需求可以联系购买。后期公司将剩余的大部分车位面向小区业主进行转让,包括不限于整体转让使用权给某位业主。同时仍预留了一部分车位继续对外转让使用权,如若转让完毕,亦有人防车位可供业主租赁。公司在2021年6月份转让了部分车位使用权给了小区业主王某某,并不存在委托其转售。该业主购买了车位使用权后,对该批车位的处置权不受我公司管控

进展:住建局约谈开发商

记者在现场看到,华润悦府地下车库有两层,面积较一般小区要大很多,目前还有不少车位属于“空置”状态。随机受访的业主反映:地产公司正常地销售、出租车位是没有问题的,但这种“打包”给个人,再由个人销售原本属于小区的车位是不对的,个人是没有这种经营范围和权利的。

据悉,该小区部分业主以地产公司的行为涉嫌违规销售、泄露私人信息、偷税漏税等为由,在今年8月,向市市场监督管理局、税务局和滨湖区住建局等部门进行了举报。

目前,已有业主通过12345平台的投诉,得到无锡市税务局的回复。回复中公开了该小区地产部门有关车位的纳税情况,并表示已责成王某某就取得的售出车位使用权收入办理涉税申报事宜。

11月4日,华润悦府小区举报业主收到了滨湖区住建局《关于华润悦府信访事项办理情况的回复》。回复称:滨湖区住建局接到华润悦府部分业主联名投诉开发商将部分车位集中卖给一个业主的材料后,立即联系开发商核实具体情况。

现经初步核实,开发商在2021年6月底转让了部分车位给王姓业主,不是委托其转售。截至目前,华润悦府项目仍有部分未出售、未出租的车位,如小区业主有购买或租赁需求,仍可主动联系开发商办理。

华润悦府开发商在2021年6月底转让部分车位不违反法律强制性规定,滨湖区住建局对开发商该转让行为无处罚的职权和法律依据。但从行业管理及业主诉求出发,滨湖区住建局已对开发商进行了约谈,要求其今后作出车位转让行为前,以广大业主的实际需求为第一出发点,合理控制转让比例,避免再次出现因车位集中转让引发的矛盾纠纷。

说法:法规条款有“空白”?

小区区域内的车位、车库,首先要满足本区域内业主的停车需要,这是人人皆知的常识。就无锡而言,绝大多数小区的车位都是稀缺资源,应该说像华润悦府这样车位“富裕”的情况是较为少见的。但现实生活中,类似王某某这样“打包”转卖车位的情况却并不罕见。

对此,多年从事地产法律实务的滨湖区政协委员、江苏法舟律师事务所合伙人王一静认为,问题的核心是将多个车位出售给个别业主是否合法,在法律层面确实没有规定得这么细,但根据他对法理的理解,认为这样做是不恰当的——

《民法典》第276条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。结合相关司法解释和立法本意,应理解为满足大部分(而非个别业主)的使用需要(而非投资需要),因此将多个车位出售给明显超出自用需求的个别业主,个别业主以此进行囤积、加价转售等行为,将会损害多数业主的使用需求,也很有可能因供应不足产生车库、车位使用比例失衡并产生诸多矛盾,因此,他认为将多个车位出售给某一业主的行为是不符合《民法典》的规定的。

小江手记

随着人民生活水平的提高,无锡户均汽车保有量也在不断提升,车位正成为每个家庭的“刚需”必备。《民法典》第276条正是对这一权利予以了保障。

尽管目前违反该规定的处罚办法尚未出台,但相关行政职能部门无疑应该及时回应群众的呼声,更希望司法界人士能针对性地展开研讨,为共同解决这一问题献计献策。

线索征集:

市行政审批局“12345”政府公共服务热线

市信访局人民网“领导留言板”(江苏无锡)(点击划线文字直达)

江南晚报民生热线:88300000

“江南晚报”微信后台留言

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记者:晓城、汪自力

摄影:朱浩

编辑:冯成

责编:蔚来

校对:缪敏

编审:朱琰

来源:江南晚报

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