如何判断一个新楼盘是否值得买?把握这4点,锁定优质楼盘并不难

2021-11-21 08:30:02 贵阳小数据
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现如今,随着楼盘套路越来越深,买房领域也越来越内卷,选中一个新楼盘,不仅要了解城市规划、备案价,还要对房企做好背景调查,避免烂尾或降标、改规,市面上的楼盘也是乱花渐欲迷人眼,让人眼花缭乱,有的是坑,有的是宝。

但是,不管怎样,总有一些规律是万变不离其宗的,判断一个新楼盘是否值得买,总有一些蛛丝马迹可寻,把握住下面这几点,锁定一个优质楼盘并不难:

1、看控规,查拿地价格的高低

控规,是《控制性详细规划》的简称,一般的一二线城市,对于城市地块和区域,都会有一个规划,就算是未来可能出现调规,未来某个地段的城市面貌,也会大致上与规划中的描述八九不离十。

查询控规,只要在“控制性详细规划”前面加上你所处地块的行政区域,搜索一下,基本上都能找到路径,一般在各大城市的规划官网能够查得到。

学会看控规,是判断新楼盘的一个关键点,因为控规里面包含了居住、商业、医疗、教育等用地规划,一般而言,红色的是商业用地,黄色的是居住用地,学校、医院是粉红色,基本可以看得出一个地块的规划。

如果是自住房,尽量避开紫色(特殊用地,如墓园)、灰色(工业园区)等特殊区域

另外,查询一下楼盘的房企,当年拿地价格的高低,因为官方对于地价的定价,蕴含着很多信息的,如果是一片要重点打造的区域,地价(楼面价)高是很自然的,但如果只是边缘区域的边角料地块,那么楼面价格就不会太高。

也可以关注一下所谓的“地王”版块,买不起地王,买地王周边地块的项目,将来配套也不会差到哪里去。

2、选品牌,Top房企负债率,三道红线

这几年的经历告诉我们,现在的房企,没有哪家是“大而不能倒”的,就连top房企都存在不能交房的风险。

但这并不意味着TOP10以内的房企排名不重要,不是说Top排名就不看了,同样的,Top房企实力排名依然要看,因为这代表着国内房企各方面的综合实力,是多方数据评估出来的。

只是说,除了Top排名以外,还要多一层考虑,比如查一下该楼盘的房企,背后的负债率高低,在“三道红线”里面属于红档、黄档还是绿档?

甚至可以通过一些网站,查询房企的司法诉讼率,或者查一下房企背后的品牌股权占比,防止有些本土小房企借用全国性大品牌头衔“拉大旗”的可能。

房企的选择上,优先选择央企,其次是Top10全国性私企,国企和本土小房企要具体分析。

3、防烂尾,施工进度很重要

虽然说,但从工地进度来看,外行人看不出多少端倪,而且越往后面可能房价也会比开盘的时候更贵。

但是,如果能够到施工工地实探一遍,至少绕着工地走一圈,还是能发现不少问题的,比如项目周边有无不利因素,如高压电线、水沟、废弃铁轨等,甚至还能从工地外围,看到施工企业的规范程度、施工工地整洁度等,这些都可能反映着这个项目的施工规范、严谨程度,关系到你未来的房屋品质。

千万不要以为工地楼栋都快封顶了,就一定不会烂尾或停工,因为房产行业就是这样,不到最后一秒钟交房,都不是百分之百,包括园区绿化、水电管线等,有一样没弄好,都没办法交房,如果房企资金链紧张,一旦建成可能就要被材料供应商申请保全或抵押。

因此,会不会烂尾,能不能交房,工地进度只是一方面,还要结合品牌、房企自身的情况来综合判断。

4、查销控,人多力大好办事

这一点,很多销售业绩好的房企,会把销控表主动出示出来展现给客户,但是多一层心眼,购房人可以到住建部门的官网查询,上面都很精确到每一个楼盘、每一个组团、每一楼层和每一套房屋的销售、备案价等情况。

一般来说,紫色的就是已售备案的,红色的属于限制销售的房源,或存在抵押或其他情况,但是,数据存在一定的报送和滞后情况,但大致还是能够反馈这个新楼盘的销售情况的,到底是不是真的如房企宣传的那样火爆,住建部门的网站上,一查便知。

买的人多的楼盘,资金链回款还是有一定保障的,也更靠谱一点,哪怕未来不能交房,和自己站在同一立场的邻居也会更多,也更能引起重视。

不要相信置业顾问说已经销售了但是还没报送备案、数据迟延等,要相信,一个怠于按规定报送销售备案信息的房企,大概率也不会是什么优等生,如果真是数据迟延,迟延一两周可以等,迟延两三个月也就说不过去了。

总体而言,只要上面这些调研都做过,预算充足,还是能够基本判断出一个新楼盘是否值得买的,至少能够避开雷区和大坑。

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