北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
总有人问我如何把房子卖出高价的，而且还是尽快卖掉。我一般都不回答，或者简单几句话就算了。因为这东西说起来很容易，但要想真正做到比较难，大多数家庭都是限于条件，根本无法实施。
一、
先说说一般都是怎么卖房的吧，基本就两种。
第一种是大多数，也就是要置换的家庭，还在正常居住的。那就无所谓什么方式方法了，中介约好了时间就来看呗。早中晚的都没谱儿，什么时候家里有人什么时候来。看的也就是个乱七八糟的日常生活，盆朝天碗朝地，孩子的玩具满地堆，各家都差不多。
而且有一些业主，也不知道哪儿来的那种莫名的优越感。可能是因为自己要升级置换更好的房子了，所以在面对只能买得起自己淘汰房子的时候，总有种居高临下的俯视感。可是顾客是上帝啊，你是要赚人家的钱的，这种态度能赚到吗？
第二种，不住人的空房子，钥匙委托给了中介，随时看房是他们的事儿，完全大撒把图个省事儿。这一般也两种情况，一是完全腾空的，就是个家徒四壁的毛坯房，所有的缺点全暴露，绝对的坦诚相见。
另一种基本都是出租屋，虽然有什么家具但也都是破烂儿，装修更是毁的不行了。看房人一进屋先得琢磨怎么扔东西，更得琢磨装修费是多少。前几天有个业主说他的房子不好卖，发过照片一看，竟然把家具电器的全用白布给盖上了。那您这是想不想让人家看啊，戴着口罩墨镜的相亲合适吗？
二、
弱弱的问一句吧，卖房子谁最专业？
一般人的直接反应就是中介呗。不对，他们只是个中介，就是牵线儿的媒婆儿，自己都未必有过房子，能有什么太多的经验？老业务员还行，见识多经验足，刚入行没两年的那些，其实就跟个商场的迎宾没什么区别，顶多是个传声筒。
真正专业卖房的只有开发商，只有售楼处的营销总监，那才是天天摸爬滚打在一线，谙熟各种套路和人性的高手。
别以为开发商就没有中介费，其实这就是营销费用，所有楼盘全都有。中介费才不过最高2.7%，而楼盘营销费至少3%起，高的能到5%，商业地产甚至10%都不新鲜。花这么多钱的目的是什么，不就是卖高价吗？
不过这说的都是当年了，现在政府限价，再高也高不了什么。所以开发商的重点已经转向怎么节约成本了，省下就是赚到，拿产品质量换利润。
三、
那开发商怎么卖房？
第一步，广告。极尽渲染夸张之能事，先把人忽悠过来再说。
第二步，售楼处。殷勤接待无微不至，套路满满全是忽悠，讲沙盘说未来天花乱坠，没一个步骤是多余的，连音乐都是为了配合销售。
第三步，样板间。装修家具电器和配件全都是定制，再加上售楼员的讲解，目的是什么？带入场景，让你觉得这套房就是你的了。
第四步，逼定。各种方法吧，但目的都是让你感觉不买就是错过，错过就是罪过，不怕你不买，就怕你不来。
第五步，砍价。肯定有各种促销，目的也直戳人心：人们买的不是便宜，而是占便宜。
第六步，签约。这就不聊了，新楼盘和二手房差别较大。
四、
那就一步一步来吧，说说我是怎么卖房的。
1. 广告。
现在的平台已经挺好了，有的也留出了业主自荐的板块，就看你是否利用了。我是肯定不放过任何展示窗口的，而且要充分利用这几百个字，别嫌麻烦就给浪费了。什么地段配套的都不用写，那些是中介的事儿，买房人自己也会了解。你所说的就是自己房子与众不同的地方，要让人产生不买也得来看看的想法。
方式各有不同，根据自己的房子来写。比如我前些日子帮人买套学区房，写的是：陋室虽小，总价不高。但是却陪伴孩子温馨地度过小学初中，如愿考上了**重点。此房只转让给愿意为孩子教育付出努力的家庭，因为这装修和布置都是请教育专家设计，整个书房完全为学习打造，不仅符合儿童的成长需求，连灯光都是能根据不同学科的学习特征来调节的。屋中的全部设施都留下了，包括电脑，里面存了历年高价买来的精选学习资料，还有能辅助学习的音乐。希望能帮助有缘的学子也能金榜题名。
另一套房，实在没什么特殊的。那就把玄关弄了弄，再摆上挂上一些东西，号称这是请知名风水师设计，并请高人开光。业主在居住的这几年里顺风顺水，升职加薪事业有成，所以才升级置换。买不买房无所谓，欢迎有缘人来参观，福气送给所有看房人。
大概就是这么个意思，我也忘了具体怎么写的了。目的就一个，买不买的让你产生好奇，想来看看这套房怎么个与众不同。不怕你不买，就怕你不来。
2. 售楼处。
二手房哪儿有什么售楼处啊，其实就是中介的门店。人家手中这么多的房，凭什么推荐你的？那就一点让他们觉得好成交能赚钱呗。
找大中介独家代理是必须的，否则归不到A类房源。价格高低其实无所谓，反正都是能砍价。前提是让中介知道这个业主的房子好，人也好打交道，有希望尽快赚到钱，那他们才犯的上帮你的忙。
至于怎么忽悠，一方面是他们的事儿，一方面也是业主的事儿。地段儿配套什么的还是不用管，中介比你专业。你的工作就是编故事，编能让中介快速记住，而且愿意去传播的故事。
比如业主急于卖房，因为想买的也已经要签约了，所以价格好谈。再比如这套房的装修好维护的也好，能省去很多的麻烦。还有就是风水运气等玄幻的事情了，反正谁也不知道真假，但越是八卦才越勾引人。没人爱听枯燥的东西，卖的不是房子，而是希望与愿景。
3. 样板间。
只说理想状态吧，能不能做到是自己的事儿。反正我卖房大多都是不住人的，这样才方便保持氛围。卖房前的小装修是必须的，该修整的都别落下，这房子就是样板间。
家具电器太破了就扔，反正也不值几个钱。当然也别买新的，二手市场或闲鱼上挑。装修完了也得轻微做旧，有生活痕迹才能像真的，太新就露馅儿了。
布置完了贴标签，放在贴在所有家具电器的隐蔽处，要一眼看不见，稍微一找能找到的地方。写上家具多么耐用，电器多么安全，当时多少钱买的使用状况什么的，如果有发票，有利于自己的就附上，没帮助的就算了。细到连窗帘都得写上是什么材质，几点钟什么情况拉上打开才合适，多长时间拆洗一次，用什么洗衣液送到哪家洗衣店。
当然还有装修，墙壁地板用的什么材质多么环保耐用等等，价格档次怎么维护都列上。别怕麻烦，这不仅是你付出了沉没成本，也是让看房人同样的付出，包括中介。让他们知道的信息越多才越有信心成交呢。
房子的整洁别过分，弄得跟酒店似的就不合适了，谁都怕被刻意的安排。生活气息才能让人产生代入感，也就是进入场景。厨房灶台旁放个碗筷，卫生间或洗衣机上堆件衣服，垃圾桶里得有垃圾才是生活。沙发的靠垫别太整齐，餐桌的椅子得拉出来一把，能让他产生坐下观察的欲望才更好呢。观察角度不同，能安排更多的传导信息。
房子里的布置看自己，最好摆上能讲故事的由头。比如年轻时的照片，方便痛陈革命家史，当年自己多么穷，住进这套房之后怎么发达的，你的成功就是他的希望。相当于交接班，使命愿景价值观得继续传承。
学区房那就更得注重书房了，什么孩子的奖杯奖状都摆上，没有的话自己想办法淘，反正谁也不知道真假。书架上必须有书，桌子上都得有个翻开的本儿。从学校教学到怎么补课，能忽悠的全忽悠。人家买的是孩子的前程，这套房子相当于送的。至于升值什么的倒别当重点，太俗太直接了不好，心领神会就行了，注意领会精神。
4. 注意点。
卖东西其实都差不多，扬长避短。扬长好办，关键是避短。比如房子如果采光不好，那就别让白天看房了，约到晚上，好坏谁看得出来。离学校太近就约到周末，只提离得近，不说有多吵。离道路近的也一样，尽量避开高峰期。电梯房梯户比高的更得注意，就别在下班的点儿等电梯了。户型小的就得东西少，该扔的家具别心疼，真没多少钱。
再一个就是态度，不卑不亢是原则，千万别装北京大爷。人家是来看房的，不是受教育来了。所有的介绍都得扣个主题，就是要让看房人产生住进来的欲望。上来就让他想想将来会怎么布置，就当这房是自己的了，那“禀赋效应”才能起到作用，卖东西都得用点儿心理学。
还有一个就是“聚焦”，就说自己工作忙，让中介一次性多约几组客户同时看，刻意的制造抢手紧迫感。这不用多说，中介经常这么干。其实这就和开发商的集中开盘一个道理，人越多才越有气氛呢。人都是从众的，很容易被周边的人影响，尤其是意见领袖。
如果是我自己卖房，基本都会弄一两个托儿，充当的就是意见领袖。就数这俩的问题多，问的还专业，替别人把该问的都问了，不该问的也问了。当然哄抬物价的也是这俩货，要不然其他人不着急。
5. 逼定。
让中介传达你的信息。人们买的不是便宜，而是占便宜。第一次看房的时候就要鼓励他多拍照，然后在逼定时才能让他会看以加深印象。说辞不能一次性都说完了，得给自己留下筹码。
具体的损招儿不说了，得传播正能量。自己琢磨吧，目标就一个，要让他感觉占了便宜。而且尽量让看房人多来几次，增加沉没成本的同时让他多了解信息。
6. 砍价。
买家的最佳策略就是卖惨和独白，最后一招拿现金砸。卖家其实也没什么新鲜的，除了价钱不轻易降之外，最佳替代就是送东西，赠品。送桌子送凳子送空调，捎带手送周边的健身卡美容卡，得让人家觉得超值才能真掏钱呢，还是占便宜。
最后才是降价，那得是对方熬得快崩溃的时候。谈判到最后拼的就是个意志，谁熬不住了谁先投降。
7. 签约。
这其实没什么说的，中介的事儿。建议就是善待中介，人家才是真正的专家，在推荐和砍价时能起到更大的作用。还是这句话，中介没有立场，也不会向着谁，能成交才是他们最大的追求。
那怎么能让他们帮着卖高价，多给钱呗。能找个经验足的老员工最好，承诺多卖钱就额外给提成，有钱能使鬼推磨。
8. 总之吧，卖房别怕麻烦，别摆大爷的架子。这年月钱难赚屎难吃，轻轻松松就能卖大钱的年代过去了。就算是行情好的抢房时期，稍微麻烦点儿或许也能多卖出几个点。而在北京的高房价之下，一个点就是几万十几万啊。卖任何东西都是做生意，想多赚钱就得动心眼儿别怕累，毕竟大多数家庭还没到这么有钱任性的地步。
仅供参考。
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