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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:近期有在北京购房的打算,我和我的爱人都没有北京户口,想在非城六区购房往积分落户的方向试试,首套首付能到350,想咨询下建议,最近看了次渠阳光京悦府的房子,也请您看看能考虑不

回答:这个盘属于 亦庄新城,位置上很靠近副中心和CBD商圈,交通挺便利的, 离正在修建的地铁17号线北神树站只有600米,这条线未来也是途经国贸,还有三里屯、望京、未来科技城等重要商圈,如果开车的话,五环外3公里内,基本上30分钟内都能到东三环国贸位置。开发商为阳光城集团,说实话,在北京的知名度其实并不算特别响,产品的定金也不算便宜。缺点就是 周边发展较晚,成熟度低,商业配套不成熟,且周边小环境较差,破旧工厂数量多。整体版块的更新,还需要一点时间。加上通州双限,短期价格涨幅跟不上大盘。还有就是项目的西北方向,有董村综合处理厂,之前几年有居民说偶尔有味道,最近两年好像有所改善。总体来说这个楼盘还不错,可以考虑。

提问:房姐老师您好: 请问bobo自由城和运河湾您推荐么?有运河cbd配套和副中心交通枢纽,未来涨幅怎么评估? 感谢!

回答:不推荐 现在来看通州,越来越明显,通州的缺点是人口不足,产业不足。 规划抬得过高,未来大概率是跑平大盘的行情,而不是领涨。 老通州稍微好点,华业,K2等

提问:新人首问:预算500,在朝阳想找一二手房,房龄尽量新,主要倾向大两居、三居,主要考虑以后孩子上学和出行开车便利或者近地铁。我们家一位在南四环上班,一位在通州上班。目前在看豆各庄、东坝一带。请推荐目前可以跟进的盘。谢谢姐

回答:你好,豆各庄目前是价格洼地,并非价值洼地。 板块选择上优先常营 朝青 东坝 通州。 东坝:奥园、常青藤 常营:柏林爱乐、苹果派、万象新天 朝青:国美第一城、炫特嘉园、青年汇佳园 通州:京贸国际城西、百合湾、bobo自由城、运河湾

提问:你好房姐,新人首问。目前海淀和东城各一个老破小,东城因为孩子上学自住,海淀打算出手得550左右,想卖了置换朝阳三居,目前自营公司,年收入100左右,考虑朝阳公园附近丽水嘉园和华阳家园,或者大望路东区国际,请问哪个合适,或者1000左右,更好的标的,谢谢!

回答:华阳家园 相比周围的楼盘,品质不高,但价格还很接近,不建议看。 东区国际挨着四环噪音很大 小区遮挡严重屋里都得开灯, 物业很差 得房率低,价格也一直不涨。 丽水嘉园如果是单价7左右可以入。还可以淘下 首城国际、珠江帝景

提问:房姐你好。我是sfsd,自己手里有500w,最多再借家人朋友100w(最好少借点),打算公积金贷款120w(不想商贷)。家庭收入不高,而且很稳定。在中关村三桥附近上班,小孩24年上学(还想生二胎)。 现在想在双榆树附近买个700w以内的小三居,解决自住+学区的问题。但看您之前说双榆树是危险地段,又有点犹豫。是否改成买个小一居解决学位,剩下的钱双榆树附近租房住+再其他区域买个小一居投资? 自我感觉,第一个方案接送、居住便利性会好一些,但保值方面差一些;第二个方案长期租房生活品质差一些,而且买完学区一居,剩余的钱只能考虑总价300以内的房子了,目前也没有目标区域。你能帮忙分析、指教一下吗?多谢!

回答:你好,“危险”是指从投资角度,一律回避学区型的老破小,长期看风险高回报低。 投资角度看,我们更鼓励投住分离,买入一套小户型挂学位,剩余子弹入手潜力盘。 但是牺牲居住环境换取投资收益,租房6年,大部分人做不到。 加上700万总价比较尴尬,硬买2套 在选筹上范围很小。 双榆树板块属于中关村片区,学区溢价不算多,风险更小。 建议直接入手双榆树小三居,先把自住问题解决了,未来孩子上完学,或者子弹充裕之后再考虑出手裂变。

提问:房姐好,我们之前一直计划买房,因为各种原因,错过了很多房子。现在我们决定从3套里选择1套,希望房姐帮忙看看 1远洋天地北向三居室,对小区花园和学校,135平,780W,好处是可以上幼儿园和小学,但是稍微超出了一点预算 2通惠家园惠民园塔楼,105平三居室,560左右,但是我觉得小区环境不太好 3城市广场160平西向三居室,600W,刚出的急售,这个小区还没看,不知道怎么样 我sfsd,孩子刚半岁,孩子爸爸在永安里上班,希望上下班方便,想要三居室够住,最好有学校可以让孩子上幼儿园小学,接送方便。请房姐给个建议吧,感激

回答:你好,感谢付费! 远洋天地三期价格不太一样,如果是市场价,入手的兴趣不大,因为四惠板块有一定交通硬伤,铁路四环京通快速加运河把这块位置切的比较逼仄,买入的策略更倾向于低价博暴击,具体的价格要看房子才能评估。 城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平,港式开发塔楼得房率低小区小,所以一直折价,加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离,所有略微尴尬。 通惠家园便宜有便宜道理,交通变态(坐地铁去上班其实方便),腹地狭窄是主要因素。 这几个盘可以优先远洋天地。

提问:房姐您好,最近一直在关注您在星球里的各种问题的回答,之前也咨询过您一次非常幸运得到您的指点,但是随着最近的深入看房又有了新的问题希望可以得到您的指点。我和爱人都是北京人,预算一千买房后不住出租,租金用于在孩子学校附近租房,希望这次购买的房子可以保值以后考虑自住对小区有品质要求,不考虑南城。问题一:上次您建议看望京,东湖湾三期93平米1080和融科橄榄城三期108平米1010,这两个怎么选?望京区域还有推荐小区吗?问题二:我本人很喜欢万和城但是这个预算只能买89的小两居,凤凰城可以买双南向103的大两居,这两个小区想听您建议怎么选?第三个问题:就我目前的预算和需求,房姐还有没有其他的更好的思路,满足保值增值,好租的需求。希望房姐赐教

回答:1. 融科橄榄城升值效果会更好点。宝星国际、慧谷阳光、北纬40度也可以淘下 2. 这两个品质自住盘,保值属性偏弱。凤凰城如果是4期就选凤凰城 3. 还可以看看 珠江帝景、首城国际、苹果社区南区

提问:新人第一次咨询,我在西单上班,坐地铁,找一个不用换站的小区,半小时左右到就行。大两居最好有三居室。手里有260万。没有带货款。环境尽量好一些。有两个孩子,一个要上初中啦,一个刚一岁。老人一起住。希望芳姐帮忙推介一下

回答:推荐看下朝阳 1号线四惠附近 如 都会华庭、兴隆家园、城市广场 丰台 4号线 马家堡、草桥附近 例如 怡然家园、草桥欣园、星河苑

提问:美丽智慧的房姐您好,我是您的超级粉丝,感觉您非常专业。辛苦帮忙看看我家的购房方案如何规划。 目前家庭收入90万,京户,孩子24年上学。最近全款入了西城德胜裕中老破小一套一居,市值680,租金6600,无其他负债。 两人工作分别在五棵松和西北旺。打算DY再弄一套,目前有以下几个方案,您看看哪个合理? 1.在德胜附近买朝阳或者东城的或三居,比如安华西里,三居700万以内,暂时出租,在公司附近租房上幼儿园。等上小学再重新装修搬过去。问题是,德胜目前多校,可能去三帆附小或者西师附小,安华西里离这两个学校都稍微有点远。再就是投资角度是不是跑不赢大盘。 2.买上班通勤方便的两居,育英750万,小南庄660万,西北旺的600万,可以自住,但预算不是很够,可能只有西北旺居住稍微宽敞一些。或者留着海淀的房,万一孩子牛蛙,小升初去海淀点招。或者四五年后卖掉,小学确定以后,重新买离学校近宜居的。 3.不考虑自住,朝阳,亦庄之类的,只求跑赢大盘,租售比不错,总预算低于700,四五年卖掉。求推荐具体小区和大致预算。 再次感谢美丽智慧的房姐,期待您的回复,么么哒!

回答:1. 第一个方案先排除,自住和投资两边都无法兼顾 2.第二个方案,只考虑你们自住的情况+5年后卖掉,孩子小升初去海淀在现在的买房决策中不是最重要的,时间太长,也不可控。优选西北旺次选小南庄 3.700内纯投资,看看 双井、朝青和四惠等板块吧,例如 青年路的青年汇佳园的小两居,大望路CBD传奇一居室或者双井首城国际的,国美第一城 如果能接受短暂几年租房生活,就直接收益最大化,选择投资盘。毕竟自有房住4年再买和租房4年差距不会很明显,但收益差可能很大

提问:美丽的房姐你好!我有点现金,不多,想买房。现有三个目标:一是秦皇岛市中心老破小,双优质学区,广场公园,三甲医院,交通便利,可等拆迁,主要用于投资。就是单价高些,2.1万,比周边非学区房高近一倍。二是北戴河海滨城心边沿,配套欠缺,五六层电梯洋房,1.5万的单价,投资偶尔自住。三是环京,看了燕郊开发区,现房,据说外地人可购,用于养老兼顾投资(我儿在京城工作生活)。单价2.4万左右(有点虚高吧)。请听您的建议。

回答:1. 秦皇岛IP价值高,但是旅居房产并不是很好的投资标的,没人接盘,还是学区房,更不建议投资了,赌拆迁完全看运气,极容易砸在手里 2. 北戴河海滨城,不建议碰,原因同上 3. 环京相对靠谱一点,燕郊这个价格不算便宜,可以再比较下,建议固安和大厂也看下

提问:房姐您好!新人首问:国贸上班,北京户口,娃一岁。现置换房产(换成3居),预算1200左右,有三个选择,一是通州副中心万国城MOMA,二是亦庄河西中海京三号,三是台湖绿城明月听蘭,四是朝青天鹅湾二手房。考虑到未来增值(未来如仍需购买学区房,则需将此房出售,因此希望这个房产能增值)、上班通勤、子女教育等因素,难以抉择,请问有何建议,或者您是否有其他建议的购房版块,多谢!

回答:考虑学区和增值因素,万国城MOMA先排除掉,通州长期双限 短期看会跑输大盘,而且通州没什么好的学区。 明月听蘭旁边有限竞房和共产房形成价格压制,对升值不利,最硬伤的方面,还是教育配套。虽然说有景山学校和建华实验亦庄学校,但这两个基本上不了。 中海京三号品质还不错的,亦庄潜力也是有的,毕竟产业已经形成,就是学区还需要点时间检验,整体是要好于万国城MOMA和明月听蘭,可以作为首选 天鹅湾的品质很好,但是学区很一般。 最好的选择是珠江帝景 ,这个算朝阳顶级学区了,不过1200买不到三居。退一步可以看看北工大附近,买首城国际的小三居 详细选筹方案见知识星球内《北京选筹指南》

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