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【这是雪贝财经的第253篇原创文章】

一场亮明态度的小会

作者:老胡

策划:贝姐

筹码还都在牌桌上,规则依然有效,惊慌失措的地产债券投资者们有理由让情绪稳定一些。毕竟,即使是美元债,中国监管层也开始努力证明:非常反感房企任由债券违约的行为。

10月26日下午,在由发改委外资司会同外管局资本司召集的一场会议上,监管层官员一开始就批评了:“某些房企造成了很不好的影响”,认为其损害了中资企业的国际信誉形象,他们要求房企们要积极主动做好境外债券本息兑付准备。

两大政府机构是中资美元债的境内主要监管机构,负责外债备案登记、外债签约登记、内保外贷登记以及资金回流监管。

在这场会议召开前,中资房企中有两家已出现美债实质违约,分别为花样年控股及新力控股,在当天晚上,当代置业也公告有一笔2.5亿美元到期债券已发生违约。

被突然召集到北京参加这场会议的企业均以地产为主业,分别为佳兆业集团、世茂、万科、泛海控股、海伦堡、新城控股、建业地产以及远洋集团。当天晚上,外资公司在官网披露了这场座谈会,声称“认真听取参会企业的经营情况、外债偿付计划和意见建议。”

两家机构在此前从未召集过如此形式的会议。至于选择选择哪些企业参加,一位参会高管在会后认为没有特别标准,房企规模有大有小,可能是出于样本全面的考虑。另一位参会者则否认了外界所猜测的参会企业均是美债大户的说法,他举例说这次参会的泛海存量美债只有4亿美元。

在这场小会上,八家企业派出的高管都向监管层简要披露了自身的外债规模,资金筹备情况,后续再融资计划。多数时候是在表达信心,但也适量地吐了苦水。

座谈会的主要时间由房企高管们来向监管层提建议。其中一位参会高管希望中国像美国政府一样,由政府层面的资本出手来购买公司美债,这样可以起到立竿见影的效果。

在场的官员报以笑声,认为这种建议有道理,但其所任职的发改委并没有这方面的权限。

参加会议的泛海企业高管希望外管局能提供资金出入境的便捷通道。后者则回应会予配合,但通道不会是长期的。外管局在本月初已为中资房企利用境内资金偿还境外离岸债券开辟“绿色通道”,通道持续时间已超过两个礼拜。

也有参会者对监管机构抱怨,外资投资机构对中资房企的美债已失去信心,建议出台政策鼓励中资机构在投资美债上配资,避免外资机构主导市场。

监管层对于参会者的建议均未在现场确认后续是否会出台对应政策。

过往多年,如美债投资者一样,境内房企公司债的投资者都倚仗于一种信念:尽管房地产开发商的财务模型并不牢固,获得投资级评级的债券占比也很低,但他们坚信这个行业对中国金融系统和经济具有不可取代的重要性,所以有理由相信房企不会倒塌。

确实,从当下情势来看,花样年一样的突击违约恶劣案例并没有被效仿。负责任的房企依然占据绝大多数,即使资金流动性捉襟见肘,这些房企依然将偿还公司债作为更优先级任务。

当下,让房企们担忧的是公司债券在二级市场的大幅波动。

成交价格的持续下探、利差的扩大将很大程度影响投资者对于企业财务状况的信心,并会直接损害房企的再融资能力。整个房地产行业公司债的普遍下跌也可能传染至其他行业债券价格,出现传染效应。

这样的趋势如果出现则比个别房企发生违约案例要严重得多。

当下,在市场信用格外脆弱时,地产债券二级市场普遍面临流动性压力,即使金额较小的卖盘和成交就会对收盘价和估值造成较大扰动。

恶意做空机构也在伺机进场。在9月份的一个交易日,仅仅依靠2460元的砸盘资金,由阳光城发行的“20阳城02”债券在盘中暴跌超过20%。这是一只由中国房企前20强发行的债券,发债主体评级和债券评级均为AAA。

对于境内公司债,做空机构可以在市场出现踩踏式大规模抛售后低价买入,等待价格回升时卖出获利。在风声鹤唳的集体情绪里,此类操作的时机很容易通过对企业释放不实的利空消息获得。

当时,为应对这种局面,阳光城不得不针对旗下6只公司债券调整投资者适当性管理安排,在不关闭竞价交易的情况下,调整投资者的范围,要求仅限专业投资者中的机构投资者买入,原持有债券的非专业机构投资者可以选择持有到期或者卖出债券。

在更早前,阳光城还多次耗费巨资主动提前回购债券,并通过举报恶意做空,竭力及时的澄清谣言,通过一系列的组合拳才勉强维持公司债券的价格稳定。

债券市场本质是信用与信心市场,但是,像阳光城一样具有成熟应对经验的房企并不多。在两个月前,阳光城已经持续回购了规模不小的美债以彰显信心。面向美债市场,因不同于境内债券市场,美债存在直接做空获利机制,中资房企却鲜少能够及时做出有力的回击。

债券市场的悲欢也不相同。

价格的的走势可能加剧两类房地产公司之间的分化,其中的一类被认为财务状况良好,另一类则是那些让投资者担心,能否偿还明年前后到期美元债券或对这些债券进行再融资的房企。

当下的市场波动本身就加大了后一类公司面临的挑战,价格与面值的大幅偏离,意味着他们几乎很难再以合理利率发行新债,最终导致这一融资窗口事实上的关闭。

当然,有不少迹象显示,监管层近期似乎也一改高压监管态势,转而密集发出友好的表态,以努力恢复投资者对整个行业的信心。

比如,我们最近又重新听到了:房地产是中国经济的支柱产业。