撰文：佩奇 美编：田青 校对：紫藤
科技园、产业园、CBD、CTD、CLD，郑州发展过程中，有太多琳琅满目的由头和概念。
但是，最后能够兑现的，却是凤毛麟角。
然而，近几年出现了一个逼格更高的城市规划概念——领事馆区。
这次，似乎已经不满足于“用概念割韭菜”了，要把韭菜连根拔起。
——1——
你有红利，我也有！
在滨河国际新城规划之初就打出了响亮的口号：“产城融合、宜业、宜居、宜乐，三位一体”的CLD中央休闲区。
最大的亮点就是直戳郑州缺乏国际化事业的短处。
落在实处就是几点，领事馆区、国际医院、国际学校、国际高端服务业等。
总之一句话：International！
随后，我们也听到了大量关于国际化的内容，比如所谓德国领事馆、匈牙利领事馆的概念；比如海嘉国际学校；比如XX国际医院等等。
2015-2016年，滨河国际新城借市场大势，滨河自身规划的小势，成就了数块地王。
随后，海马、康桥、亚新、绿城、电建等，不论是省内品质开发商，还是外来的国央企开发商，都在滨河杀红了眼。
那个时候的购房者，也很单纯。你说（吹）什么，我就信什么。
盛极而衰，滨河楼市的行情伴随着几个楼盘的低开，逐渐被拉下了马。
更重要的是，在2018年的时候，滨河领事馆区最大的黑天鹅出现了。
航空港区发布《领事馆片区城市设计规划批前公示》可以看到，领事馆区的概念第一次以官方形式出现在航空港区的规划当中。
▲航空港区领事馆区效果示意图
如今，领事馆区所在的区域也正式被列为郑州32个核心板块之一，算是正式写入郑州发展规划当中。
而滨河，丢了领事馆区的规划，却新增了“康桥领仕馆”，也不算输。
——2——
概念太多，郑州吃不消
关于“领事馆区”的概念，不仅出现在航空港区。
白沙、绿博、北龙湖等区域都或多或少传说过这个概念，不过最后却都无疾而终。
当然，还有个重点值得我们关注：
领事馆区也只和热门区域传绯闻，存在感低的区域根本看不上。
这就像美女搭讪一般只搭讪有钱人或者看起来有钱的人，“普信男”怎么和美女聊天，最后的回答大概率都是：呵呵，我去洗澡了。
据不完全统计，目前全中国有使（领）馆的入驻的城市均为直辖市、计划单列市、国家中心城市、区域中心城市等重要城市。
郑州北港领事馆区的建设，是加速郑州迈入全国优质城市的契机。
▲我国主要城市使馆区统计
反观郑州，郑州真的需要领事馆区吗？
还是需要“领事馆”背后的概念？需要大量的人口通过领事馆区这个概念股吸进港区。
去买房、去工作、去消费、去上学，把家安在这里。
根据第七次人口普查的数据显示：当前的城镇化率为63.89%，再过10年，也就是2030年左右会达到75%左右，房地产市场将由增量市场全面转化为存量市场。
房地产发展开始由注重速度，到现在的开始注重质量，城市外拓开始放缓。
同样，房地产开发的增速也开始放缓，房屋的流动性急剧减弱。
郑州四环内还有大量的土地需要填满，此外还有洞林湖、古荥、雁鸣湖等区域，主打概念的领事馆区和航空港区，又需要多久发展？
可以说，领事馆区的概念是起了个大早，赶了个晚集。
领事馆区，更像是一个海市蜃楼。
——3——
所有炒概念的区域，勿入！
所有炒概念的区域，未来都要谨慎，领事馆区只不过是其中一个典型且高大上的代表。
未来，请为确定性买单。
一朝被蛇咬，十年怕井绳。
从2015年末一线和强二线城市率先领涨，到当下的2021年末，其实所有人对房地产的发展都有了最基本的概念。
这几年之间，购房者也见识了太多“货不对板”的交付和夸下海口却迟迟无法兑现的区域。
郑州及郑州周边，哪里的房价掉的最多？
概念玩得多，落地少的区域。
佩奇早就说过：当下买房，最重要的是买房子的确定性，抛弃房子和区域的种种不确定性。
你看金水区、你看三环内、你看老东区，哪个区域卖房子是靠概念卖的？
这些区域都是靠现成的资源卖的。
越是没有什么，越是喜欢向外人展示什么。
地段差，没有城市资源，然后就喜欢云里雾里说一堆所谓高大上的内容，能忽悠一个算一个。
反正这个项目卖完，销售拍拍屁股就走了。
但是对于小白和普通购房者而言，一旦相信了红唇白齿的承诺，无疑就是加大了掉进陷阱当中的风险。
开发商最后如果玩脱了，对于员工和高管影响其实都不大，无非是换一份工作，换一个售楼部而已。
对于自己而言，开发商玩脱了之后，风险全部都转移到了自己身上。
主城区三环内的楼盘，即便就是一两栋楼，即便是没有中央景观和社区环境，价格都不会跳水。
而概念的区域，概念一旦长期无法落地，就像承诺无法兑现，价格跳水可能是最大的自救办法。
——4——
没有安全交付，有再多的预期都是白搭
买房这个事，可以相信规划，但不能迷恋规划，更不要沉迷到那些虚无缥缈的东西当中无法自拔。
你自己个人再相信，但是市场不认可，不接受，所有都是白搭。
对于大部分购房者而言，掏空六个钱包并背上30年的房贷这件事，根本不容有失。
从某种意义上来说，这件事比找工作、结婚等所谓的人生大事，都更重要。
新周期的购房逻辑，安全和确定性一定要排在最突出的位置。
这就像每日加班加点工作的上班族一样，如果身体垮了，所有的美好想象都是扯淡。
对于人生而言，身体是第一位；对于新房而言，安全是第一位。
关于未来郑州楼市的预判，大概有几点：
1、房价不会大面积下跌，“房住不炒”的潜台词就是允许房价每年平均涨5%，涨多了市场消化不了，跌多了土地财政受不了。
2、未来，不会再有暴涨，特别优质和核心的房产，也是温和上涨，这是ZZ正确。
3、租售同权、共有产权住房等多种方式就是用来解决普通购房者最基本需求的政策，买不起房子的人，也要有地方住，这也是导向。
4、放弃概念股和概念区域，信心一旦崩塌，就很难再建立。
本文完。
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