这轮行情下,县城楼市影响很大

2021-10-26 11:34:11 真叫卢俊

今年4月我去到义乌的时候,这个江浙县城的楼市

还是这个样子的,地价3.6万/平

(来源:CRIC)

这是3月义乌拍出的一块地王,超越武汉郑州东莞佛山等一众二线城市

二手房价有近5万/平的

一手房也突破了4万/平,快赶上了杭州了,是不是有点魔幻

原本江浙就藏富于民,在县城棚改+地王+购买力的支撑下,新房价格推到了4万+

几个月前以上种种都颠覆了我的认知:原来县城楼市的房价和购买力,可以如此凶猛

但是最近情况突然急转直下

这个涨得很猛的县城义乌,现在居然也开始救市了

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几个月前的这里,还是楼市与地市快速升温的地方

这里曾在一个月前,上演千人摇号的盛况

差不多国庆节的时候,义乌国际商贸城附近单价3万元/平方米的绿城晓风印月项目,1个小时卖了5亿元

甚至连样板间都没开房子就都卖完了

销售经理当时信心十足,说房子根本不愁卖,客户很充足

同样,这是我4月去到义乌一个新盘售楼处看到的场景,一个单价4万的新盘,客户到访量也很可观

当时这个县城的楼市还是一片大好充满希望的景象

义乌能够短短时间内诞生了源源不断的新购买力的原因,有三个:

一是义乌土地市场火热,地价直逼3万/平,房价也水涨船高

二是义乌今年推出的人才新政,且不限购,推动了一波人才流入买房

三是这两年城市更新,诞生了一大批拿到拆迁款又有置换需求的人群

土地、人口、拆迁......这些在一二线楼市发生过的也在县城里出现了

房价自然也会因为置换需求的变化而经历一波猛涨

开发商对义乌也是信心满满,打造的多为品质社区项目,比如华润、绿城等

义乌居然还有融创桃花源也是让我感到震惊

义乌这样涨起来后,市场这波降温却感觉来得如此猝不及防

首先是当初拍出地王的义乌,土地市场也不再那么热了

先是土地流拍,接着土地开始底价成交,楼面价也基本控制在“1”字头

土地不再狂热,新房市场也开始量价齐跌了

义乌9月份的数据,成交量下降了,新房也降价了

据统计,9月义乌共成交商品住宅1861套,环比下降20.29%,成交均价约24822元/㎡,环比下降6.15%

当初那批在县城流动着的买房人都像遁形了一样,凭空消失于市场

在新房市场乏力疲软的情况下,为了维护楼市稳定,义乌楼市发布了救市的两个举措

一是降低预售条件,取消每批次预售间隔不少于3个月的规定,同时建面4万方以下的需一次性预售,4万方以上的每批次建筑面积不低于2万方

二是调整公证摇号政策,容积率1.2以下的以及建筑层数3层以下的小区,登记人数小于开盘房源数的项目,可以不采用公证摇号

根据两条救市举措来看,义乌这个时候开始松绑,就是为了帮房企加速去库存,避免楼市快速震荡下行

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县城楼市抗风险能力低的特质更加明显了

回顾这一两个月的新闻,包括菏泽,岳阳、株洲,鄂州,江阴、南通、徐州,唐山、张家口,昆明、沈阳发布“限跌令”或相关政策

要求房企降价幅度不得超过10%或15%

发布限跌的城市都有一个特性,基本都是中小城市为主

限跌直接说明了这些城市的房价短期有了很大变化

比如被称作打响“限跌令”第一枪的岳阳,是2021年第一个下限价通知的城市

之所以开始严格限价,是因为当地有开发商将备案价为约8000元/㎡的房子,降价到了5000元/㎡左右销售

其他开发商跟着降价,连锁反应下,有不少开发商从备案均价7000元/㎡左右降到了5500元/㎡左右

而从新房房价情况来看,岳阳的新房价格六月份开始大幅度下跌

这些房企的债务压力较大,为了资金回笼,对楼盘进行大幅度降价后,市场混乱了,前期房客不满,这才有了通知的发布

张家口也是如此,它的主城区房价已经从房价顶峰的13000元/㎡,降低到了约8000元/㎡

下半年来,主城区和周边多个楼盘都开始出现降低到了低于成本价销售的情况

这些房价下跌的城市,它们的特质和义乌差不多趋同

尤其我们可以看到的是,这些出台限跌令的城市,大部分都是三线城市,仅有昆明和沈阳两个较为偏远的二线城市

这些城市是有共同特点的:库存比较高,房价受到市场冲击大,人们的需求并不足以完全消化库存

同时,它们在市场火的时候,房价上升的特别厉害,土地拍卖起来量也很大,价格也很高

但是一旦市场冷了,跌的也特别明显

我们拿张家口来举例,张家口是一个典型的在前几年吃到了政策红利的城市——

冬奥会的影响下,房价在前几年有过涨势

依靠着冬奥会的影响,它前几年的土地情况非常不错

数据来自:张家口楼市

但是,要注意的是,张家口并非一个人口流入城市

其产业吸引力不足,人口近十年持续流出,减少了22.66万人,目前常住人口为410多万

值得一提的是,按照人口普查的结果,大量的三四线城市老龄化情况很严重

土地大量供应,人口不断外流,再加上老龄化情况,这些城市的楼市处于比较平淡的状态

而很多高周转的房企现金流比较紧张,在这个压力下,就开始选择降价销售快速回笼资金

为了防止大跌,只能采取救市,出台限跌令,对跌的狠的城市还出台处罚措施

这些动作都有可能成为县城楼市的常态

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县城楼市为什么容易出现波动

我们可以以义乌为例,一年时间经历过大涨,现在量价齐跌开始救市

几乎就是楼市动荡时期里三四线城市的常态范本

一个是购房需求的不同

县城里几乎人人都有房子,被唤醒的需求一定以改善置换为主

这会带来什么样的问题,人口100万的城市,因为棚改带来的置换客户,体量小立马可以看到天花板

没有棚改就失去了大部分购房需求

如果是外来人口比较多的城市,真正扎根于县城的比例是很少的

我们来看义乌这十年的人口数据就知道,这是一个典型的外来人口导入为主的县城,从基数上来说相对单薄

根据第七次人口普查数据,义乌虽然是浙江人口增长最快且最多的县城(人口快速增长也是义乌房价上涨的原因之一)

但是在义乌常驻的186万人口当中,外省流入义乌的人口就有88.02万人

人户分离占66.84%,明显高于浙江省46.6%、全国35%的水平

这翻译成为白话文就是差不多七成外省人来到义乌, 即便是不会落户,也很少会有长久扎根于一个千里之外的县城的可能

义乌的感觉,有点点像当初的杭州,外来人口多,城镇化速度很快

这里还有一个直播带货之城

就连这里的新盘案名,都有点点杭州的味道

什么锦绣之城、翠语华庭、桃花源,到壹品、晓风印月、蘭园等等

但和杭州不一样的是,大城市如杭州的人口虹吸能力和城镇化进程是持续不断的

而县城楼市对人口的吸附能力远不及大城市,即便是义乌后续人口增长也乏力

正正因为外地人口多,也非常容易陷入行情好的时候大家追涨,行情不好外地买房人会集体撤离的情况

因为人口是流动的,需求就会跟着人走,一旦人不稳定了,市场也难以稳定

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回归到县城楼市,这到底是一个什么样的市场

县城里人人有房,缺的是好房子,如果改善居住意识被唤醒,货币棚改启动,楼市也会一夜之间爆发

义乌除了棚改还有类似小老板这类客群的购买力,所以这两年来到这里的开发商金茂、绿地、华润、融创

堪比二线城市的大牌房企都来了

大部分县城普遍人口基数少,楼市和房价的缓冲空间也比不上大城市,一旦楼市受到震荡,基本没有缓冲地

县城的楼市与大城市相比,政策调整起来也会比较快速灵活,毕竟没有牵扯到更庞大人群的利益,影响稳定

县城房价是一个高频震荡的市场

尤其是那些依靠外来人口支撑的县城,当整体楼市大环境不好的时候,往往会成为外地人首先撤离的地方

如果说一二线城市的房价是由有钱人决定的,县城的房子就是由普通人决定的

所以我们看到即便是像义乌这样的县城,一旦遇冷立即调整救市,或许会未来成为三四线的一个常态

普通人最好不要在县城楼市有太多投机的想法

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