房价上涨过快的原因,真的是因为滕州人多吗?

2021-10-23 10:04:26 滕州房产观察

在外,房企融资“三道红线”,接着银行房贷“两道红线”,随后土地“双集中出让”,楼市寒冬凛冽,房企接连暴雷的新闻不绝于耳、量价齐跌。

还记得曾经被房地产垄断的足球联赛吗——中超,熟悉中超的人,基本都能叫出这几家房地产公司的名字,恒大、万达、华夏幸福、建业、富力,让房地产和足球,两个看似不关联的行业联系到了一起。

如今再看,球场上再没有出现恒大、华夏幸福等房企名字了,地产商们自顾不暇的前提下,也玩不动足球了。

(图片源于网络)

在内,滕州40余家连锁中介机构,9月份共销售房源30余套,与2019年同时期相比直线下降,其现象惨不忍睹;

再看新房市场,认筹加息,认筹追加(原来缴30万和50万优先选房,变成了缴50万和80万才能优先选房,什么概念各位),电话互动也频繁了,客户真正成为上帝了;

最近的几个项目几乎是以高于房源2-3倍的蓄客量开盘,也就卖个七成左右,这又是什么概念;开盘现场的情况就不说了,相信去现场的都能看出来。

二手房难,新房同样不好,但房价就是不降。这是怎么了,市场规律也不适用了吗?

房产界有句话:短期看政策,中期看土地,长期看人口。长期来看,人口增加或减少影响未来市场房价走势。那么反过来看,滕州房价上涨过快,是否和滕州人口多有关呢 ?

今天,我们就先从人口角度做个分析,这里摒除通货膨胀、政策、市场、土地上涨等因素,仅从人口方面找寻滕州房价上涨的内在逻辑。

先说结论:

人口多寡并非是直接影响房价的内因,建城区人口密度才是根本原因。

人口密度就是指单位土地面积上的人口数量。

通常使用的计量单位有两种:人/平方公里;人/公顷。它是衡量一个国家或地区人口分布状况的重要指标。深入一点讲,就是建成区人口密度。

对比下这几个城市的建成区人口密度就明白了:

当然,邹城是不是我们房价稳定的榜样呢?

(图片源于网络)

三个城市:厦门、珠海、三亚

这三个城市的房价不仅很高,都排在全国前10,在过去10年的房产投资回报率也很高。

而厦门(思明区)的人口是107.33万,珠海的人口是299.5万,三亚的103.14万。人口虽然排名靠后,但看人口密度,珠海、厦门排在全国前20,尤其是珠海,人口密度达到1.96万人/k㎡。

如果一个地区人口基数恒定,建成区人口数量增长,导致人口聚集,这个地区房价一定会涨。

如果当地人口净流入、城市化进程提升都是提升单位土地面积的人口密度,当然也会催动房价的上涨。

我们在看看距离我们较近的临沂兰山区,因为曾经频频刷爆新闻的不是青岛、济南的地王,而是临沂兰山区北城新区。北城新区由于聚集了整个临沂市的置业客群,因此该区域人口密度远远高于统计数据。

目前临沂执行双限一竞政策,规定竞得配套资金不计入出让地价、楼面地价,商品住宅仍按照限定的商品住宅销售均价17300元/㎡(毛坯)进行销售。近几年临沂北城新区房价上涨较快且供不应求,便与人口聚集高度相关。

2021年第七次人口普查最新人口信息 :

(图片源于网络)

从这个层面看,兰山区的房价在临沂市首屈一指,滕州市的房价在枣庄市首屈一指,这俩城市在这个角度看是不是特别像。

滕州建成区人口密度提升是房价一直上涨的内生逻辑,属于内因:

1、单看滕州的人口密度:19000人/km²;与珠海相当,全国也是名列前茅了。

2、我们勤劳聪慧的滕州人民在全国各地赚钱,回家买房毫不手软。

2021年第七次人口普查最新人口信息:

2020年滕州人均可支配收入30365元/平米。

目前滕州高层住宅毛坯均价9000元/平米左右,明显处于上涨之中。

(图片源于网络)

除了人口因素以外,有些外因也是深刻影响滕州房价的上涨点:

1、货币化补偿的棚户改造,拆房,赔钱不赔房,你说你买不买房?梁场近期立项拆迁,又将造就一批有钱又有房的“富豪”们了;

2、之前热钱投资三四城市房产或者说返乡置业变相催高三四线城市的房价;

3、城市化进一步助力,滕州城市化率稳步提高。十年间,滕州城市化率从不到40%,提升到了60%+,导致建成区人口密度也产生了很大的提高;

城市化进程提升了建成区的人口密度→需求增长促进了销售→销售的增长逐步推高了房价→市场需要更多土地→导致土地资源稀缺→地价上涨→房价上涨,构成了一轮又一轮的循环。

但在房企融资“三道红线”,接着银行房贷“两道红线”的政策大背景下,使得一二线城市全线下跌,三四线投资价值减弱。无论人口增幅与人口密度如何,房价将会趋向平稳。

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