作者 | 王泽红
出品 | 焦点财经
从2016年私有化退市到回A撤销，兜兜转转5年，万达商管又重返港股，10月21日向港交所递交招股书，再启IPO。
只不过此时的万达商管，早已非彼时，一方面剥离重资产去除了地产属性，只负责管理380个商业广场及162个储备项目，不再自己持有；另一方面引入珠海国资委为战投，落户珠海横琴，组建新上市主体“珠海万达商管”。
此次重启IPO，新万达商管迎的是资本新风口，经过一番重组和腾挪，将轻资产部分摘出登陆资本市场，讲的是一个商管故事，构建的是新估值逻辑。
商管业务以较强的确定性和韧性，往往可以获得更高估值。除了早先上市的宝龙商业，星盛商业、卓越商企服务、华润万象生活、合景悠活和中骏商管等企业也相继上市，获得了显著高于行业均值的估值。特别是华润万象生活，资本市场给出102倍的估值。
万达商管在管规模5420万平，是全球以及国内规模最大的商管企业，携巨头之势大概率会获得更高的估值。珠海万达商管总股本共有72.47亿股，按24.84元每股来计算，目前估值达1800亿元。
首富聚集
此估值吸引了大批阵容豪华的基石投资者，包括腾讯控股、蚂蚁科技集团、中信资本、华平投资、招商局资本、上海国盛资本、星匠、合众人寿保险、碧桂园服务、碧桂园、周大福和PAG等22家公司。
当中，碧桂园服务和碧桂园投资32.3亿元，持股1.7945%；郑裕彤家族投资1.29亿元，持股0.0718%；中信资本入股5亿美元，持股1.7857%；蚂蚁科技入股25.95亿元，持股1.4421%；腾讯投资15.12亿元，持股0.8401%，22家战投共持股21.1508%。
另外，投资人中还有来自万达商管的6位高管人员，执行董事肖广瑞和王志彬分别持有0.0048%、0.0034%，高管韩扬、孙亚洲、潘韬男和许粉，各持有0.0034%股份，6位董事和高管合计持股0.0218%。
28位投资人共持有珠海万达商管21.17％股权。剩余股权主要由大连万达商业、珠海万赢、银川万达持有，分别持股69.99%、8.83%、0.01%。当中，王健林持有大连万达商业52.68%股权。
多家基石投资者背后，出现多位大佬的身影，如马云、马化腾和杨惠妍，都是首富级人物；再如周大福背后的香港富豪郑裕彤家族，以及星匠背后的基汇资本，是由香港地产世家吴继炜和吴继泰兄弟共同创办。
给投资人“上保险”
老王拉来如此多大佬战投，不可否认有个人朋友圈影响力因素，但更多的还是来自万达商管高估值的吸引。除此之外，还有一个容易被忽略的利润承诺和补偿协议。
王健林为这些投资人的钱加了一道保险，对珠海万达商管的未来利润做出了承诺，保证2021年、2022年和2023年实际净利润，分别不低于51.9亿元、74.3亿元和94.6亿元。如果未达成，大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让部分股份或者支付现金，对投资人以做补偿，并制定了相应的补偿规则。
招股书显示，万达商管2018年、2019年和2020年收入分别为110.23亿元、134.37亿元和171.96亿元，对应的净利润为20.22亿元、12.47亿元和11.12亿元。2021上半年收入106.36亿元，净利润为6.55亿元。
以2021年利润承诺来看，其下半年至少要实现45亿元净利润。看似压力很大，但万达商管特别强调，利润承诺是基于今年1月起调整后的运营模式。
过往其采用的是委托管理模式和租赁运营模式，来自母公司集团的280个项目主要是采用委托管理模式，并不对其另行收取服务费用；另外118个独立第三方项目中，82个采用租赁运营模式管理。
2021年3月，万达商管调整运营模式：第一，将委托管理模式下的运营管理服务变现；第二，使母公司集团各项目的运营模式保持一致；第三，进一步采用轻资产模式。
调整主要体现在三个方面：一是今年5月起开始就委托管理模式下运营管理服务进行收费；二是过往在租赁运营模式下管理的56个母公司商业广场，均转为以委托管理；三是通过出售管理有关商业广场的相关附属公司，停止向独立第三方提供其过往在租赁运营模式下享有的固定或最低付款安排。
当中，最为关键的是开始向母公司业务收取运营管理服务费，这势必将为其带来一大笔收入和利润，极大助力利润承诺的顺利实现。
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