专题研究 | 技术性降温显著，二批次土拍冷淡收场|中海地产|土拍|地价|高地价|龙湖

导读

2021年初房价、地价上行趋势强烈，为稳定市场发展，2月28日，住建部发文直接监控22个热点城市，市场改革——“两集中”供地新政重磅出台。6月首轮集中供地结束，除了长春、青岛等少数城市整体热度较低外，大部分城市首轮集中拍地市场热度均延续高位，22城吸金破万亿，即使在调控收紧的背景之下，房企参拍热情依然较高，规模房企大力拓储。

为促使房企理性拿地，避免激烈竞争下成本追高，8月自然资源部对集中供地试点城市作出新的部署，围绕资质、资金、溢价、品质等方面，提出“控溢价、竞品质”要求；随后各地纷纷调整二批次土拍规则，整体趋严。

截止目前，22城中已有20城完成二轮土拍，较一轮有何变化？房企格局又有何变化？

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政策调整

1、首轮土拍溢价过高，品质无保证，衍生新一轮“控溢价，竞品质”规则调整

首批次土拍中，房企整体拿地积极程度高，竞拍竞争大，城市热度分化，部分城市热度高，高地价、高溢价地块频出，尤其是厦门、合肥、杭州、重庆等城市。其中杭州57宗地，有40余宗溢价封顶转入竞报自持比例，近20个板块创下地价新高，整体溢价率高达26%，市场热度持续高涨。

同时，“两集中”政策下大部分土地均有竞配建要求，且多数城竞配建比例不设上限，因此导致实际地价大幅抬升：高比例配建压缩了项目可售住宅面积，也变相抬高了土地成交实际地价，深圳、成都、合肥等城市实际地价高出名义地价约20%。

首轮集中土拍，暴露出较多问题，这明显不符合“稳地价、稳房价、稳预期”的发展要求，因此引发中央新一轮的政策导向，各地二轮土拍规则出现大面积调整。

2、国家新提“控15%溢价、竞品质”，以稳基调

自然资源部对集中供地试点城市作出新的部署，围绕资质、资金、溢价、品质等方面，“三稳”目的基调不变。规定单宗地溢价率不得超过15% ，不允许通过提高起拍价格调整溢价率，政府严控城市楼面价新高，达到“稳地价”目的；土拍环节融入品质类政策，改变单一价高者得和配建多者得，将住宅品质加入考量范围，达到地价或溢价率上限时采用摇号、竞更高更优品质建设方案确定竞得人；同时，企业资信和建设品质成为高标准取地的衡量标准，可防范房企因快周转带来产品品质下降，品质类相关政策或将成为土拍标配。

3、22城土拍规则普遍升级，品质类相关政策或将成为土拍标配

22城二批次均重新出台了新的出让规则，竞拍方式调整升级有四个明显的变化：

所有城市控制溢价率，上限均不超过15%，例如杭州二批溢价率从20%降低到15%，成都整体溢价设置在9-11%低于其他城市，苏州则通过调整一次报价区间上限控制地价

较多城市引入“定品质”或“竞品质”，另外部分城市出现了现房销售、限售等规定，例如杭州试点竞品质并要求现房销售，苏州、成都等城市则出台“定品质”细则，广州部分地块限首套家庭购房。

较多城市增加“摇号/抽签”或者“一次性报价”机制，例如天津、福州达到限价后以摇号方式确定竞得人，深圳、北京部分地块通过摇号确定；

几乎所有城市取消竞配建以控制溢价，典型如合肥17宗出让地块均取消了竞配建，改为采用“竞品质”的方式，其中2宗竞高品质住宅建设方案，15宗竞装配率；

多城对房企资质提出更高要求，禁马甲，查购地资金来源，例如青岛明确规定如出现多个马甲公司参与竞拍，将取消拿地资格并扣除5%保证金。

整体来看，竞品质成城市供地规则首选，二轮土拍58%的城市采取“竞地价再竞品质”或“定品质竞地价“再摇号/一次报价，42%的城市采取竞地价+摇号/一次报价，同时为切实落实溢价上限，58%的城市取消竞自持配建（除开已完成二批次土拍及无竞自持/配建城市）。

4、从开发端到土拍端，品质类政策正朝着不断细化、量化的趋势发展

细究品质细则可以发现，部分城市“定品质”明确项目质量，为落实品质短期方向，后期预计会竞品质；更多城市“竞品质”着重绿色低碳，智能制造，为各地长期发展目标；整体导向与中央今年4月发布的“加快发展数字家庭，提高居住品质”、6月发布的“建立多元社区，增加品质提升型服务要素”品质提升类政策不谋而合，，而三线城市“提品质”内容有待明确、细化。

5、“因城施策”堵漏之下，企业利润与竞拍机会放大

二轮土拍通过取消竞配建、控制溢价率上限等的方式，控制企业拿地成本，促使土拍市场回归理性。对于房企而言，本轮政策导向下，机会与风险并存。

市场变动

1、22城集中供地占年度目标多在40%-70%，多城二轮土拍延期或重新挂牌

截止目前，22城均已发布二批次供地计划，其中已有20城完成二轮集中供地，两轮合计完成度多在40%-70%之间；

由于土拍规则调整，第二次集中供地过程中，多城土地延期出让或重新挂牌，如深圳、杭州、青岛均停止挂牌之后重新挂牌，福州、济南、沈阳、苏州和天津等城市均延期出让。就出让时间来看，很多本该8月集中土拍的城市被挤压至9月、10月。

2、供地规模略高首轮，华东城市整体放缓

截止10月20日，22城第二批供应建面总计11888万方，较首轮供应总建面微增1.1%，整体基本持平。

分城市对比发现，区域间供地分化，共有12城第二批供应规模上升，其中东北各城市不仅供应量居高，而且均呈上涨趋势，长春以1310万方领跑，长春、济南、青岛、沈阳均涨幅显著；相反，首轮集中推地的华东城市本轮整体供应放缓，多数城市规模缩减，无锡、合肥、苏州等城供地不足300万方。

3、近7成城市成交量价规模齐跌，中西部城市缩量显著

成交规模方面，长春以788万方成交规模领跑，主要因供应大增导致，但本次成交52宗地中仅3宗溢价，其余均为底价成交，整体热度再次下滑，人口滞涨背景下市场明显遇冷；其次是青岛、武汉、成都、济南等东北及中西部城市；

成交地价来看，除北京、深圳、广州3个一线城市位居前列以外，厦门以23676元/㎡排名第二，主要因位于湖里区的2021P04地块楼面价50294元/㎡拉高导致，该地是厦门供地计划里岛内最后一宗涉宅地，引发房企的激烈角逐，最后由建发摘得。

两批次对比来看，共有13个城市成交量及成交总价齐跌，仅长春、青岛、成都、深圳、合肥、无锡、厦门等城市呈现增长状态；

深圳因供应大涨及本身高地价，吸金涨幅实现227%大涨，带动珠三角区域成交总价占比上升显著。而中西部区域成交价占比跌落显著，虽有供应缩减原因，也体现重庆、武汉等城市本轮降温显著。

4、两集中带动地市吸金同比提升，中高土地财政依赖度城市多数上涨

整体来看，20城两轮集中土拍合计占比多在60%-80%间，带动年内土地总成交金额同比上涨，尤其中高土地财政依赖度城市的城市，近七成均表现为上升；

分城市而言：

高土地财政依赖度城市，广州、合肥同比均涨，仅长春因城市基本面较差，房企拓储动力不足，而出现同比回落；

中土地财政依赖度城市，多数为上涨态势，其中，厦门、成都同比上涨显著；

低土地财政依赖度城市，年内土地成交金额则多数回落，但天津、北京、上海因为传统热点城市，房企进驻热情相对较高，同比仍上涨。

5、政策收紧、竞拍门槛高等“技术因素”下，溢价可控，流拍颇高

除厦门因出让时间较早，未受溢价率限制外，其余城市溢价均低于15%，达到本轮政策导向下控溢价的基本要求；

流拍率方面，长沙、北京、沈阳、杭州、广州等5城均过半地块流拍，其中一批次土拍中热度较高的长沙在本轮土拍中形成鲜明对比，房企投资意愿将至低位，二批次土拍前已有16宗地提前终止，仅剩的13宗地中又有3宗流拍，最终流拍高达66%，土拍降至“冰点”。

与首轮对比，所有城市溢价率全线回落，同时流拍率除合肥外全部上升，北京流拍率从一批次0增加到60%、长沙从8%到66%、杭州从0到55%，政策收紧、房企严查、竞品质等一系列“技术性”控制要求下，市场冷却明显。另外，楼市销售承压，“金九”并未如期而至，三季度房价较二季度普遍回落或仅微涨，房企对后市信心不足，拓储态度整体谨慎，导致二批次土拍降温显著。

分区域看，中西部、环渤海、东北区域整体呈现溢价率低、流拍高的趋势，长三角、珠三角城市表现冷热不均，受地块素质、竞品规则差异等影响出现分化。

6、房企利润空间整体提升，多数城市房地价比上涨

在设置地块溢价率上限、取消竞配建、摇号等新土拍规则下，二轮集中土拍中成交地块的拿地成本有一定下调，房企利润空间整体有所提升，多数城市的房地价比较一批次有不同程度上涨，二批次轮降温明显的重庆房地价比大涨超40%，成交地块几乎均以底价成交。整体来看，二批次各城房地价多位于2.0以上，济南、深圳超过3.5，房地价相对可观。

具体来看，上海的杨浦、徐汇地块、天津南开区地块，因位置条件佳，地块素质较好以高地价成交，房地价比有一定程度压缩。

房企表现

1、央/国企成拿地主力军，民企整体态度趋于理性

从房企类型来看，各类别房企整体拿地金额较一批次均有跌落，集中土拍降温明显。其中，财务指标相对健康、资金面宽裕的央/国企成拿地主力军，成交总价占比达74%，比例较一批次有大幅提升。

在融资难度加大、企业资金链收紧背景下，加之多城土拍对房企资质、购地金的严查，多数民企可投资金受限，拿地动作较首轮土拍有大幅下滑，典型如粤系、闽系等均降幅显著。

2、中海高居拿地金额榜首，龙湖位列民企第一

二批次集中土拍拿地金额TOP20房企中，仅有3家为民企，央/国企比例占比高达85%，TOP20梯队门槛仅64.4亿元。对比一批次土拍的成交价TOP20房企中，央/国企占比45%，民企整体拿地意愿度低迷，观望情绪明显。

具体来看，中海以647.8亿元高居榜首，增储范围覆盖12城，龙湖以222亿元位列民企成交金额第一。

3、“两集中”对港资房企拓储明显推动，香港置地、恒基表现积极

对港资房企而言，“两集中”对其在内地拓储有明显推动作用，两轮土拍中港资房企共计拓储169.9万方，成交总价达227亿元，较去年同期均有上涨。其中，香港置地、恒基均表现相对积极，拿地力度优于去年同期。

整体而言，港资房企的参与程度都不高，成交金额占比均约1%，从城市分布来看，多关注于一线城市及具有热度较高的新一线城市。究其原因，和港资房企自身运营模式有一定关系。区别于内地房企，港资房企本身发展相对稳健，更关注项目长期稳定的现金流回报，尤其长期看好收租型商业地产项目。此种模式下，港资本身并非高周转模式，同时叠加大环境整体降温影响，房企对后市预期有限，在两场土拍中表现均相对理性。

4、“央企代表”中海各城土拍集中发力，既要规模也要利润

2021年前9月，中海地产（含中海宏洋）共新增投资权益金额1311亿元，其中通过集中供地方式投资权益金额644亿元，占比达49%。在集中供地中，第二轮集中供地共投资权益金额519亿元，为第一轮的4倍多。9月集中招拍挂拿地共25幅，新增总建面达444万平米，拿地总价512亿元，集中发力。

二批次土拍中，中海于深圳、广州、天津、南京分别耗资127亿、99亿、85亿及80亿获取了共13宗地块，其中在深圳、天津、南京三城集中供地中均拔得头筹，分别占到了城市出让总价的28%、30%及16%。

5、“民企代表”龙湖稳健拓储，得益于健康现金流及融资优势

龙湖在二轮土拍中共计增储222.4万方，较一批次回落近五成，虽拿地步调相对放缓，但在民企整体观望环境下仍相对坚挺。究其原因，主要得益于其财务优势。2021年上半年，龙湖现金短债比5.48，长短债比9.48，债务结构健康，持续属于绿档企业。在调控加码情况下，龙湖融资优势愈发凸显，上半年发行了60亿元的公司债，成本介于3.50%-4.40%之间，年限最长7年。由此，龙湖的平均融资成本下降至4.21%，且债务平均年限为6.18年，均属于行业极低水平。