专题研究 | 技术性降温显著,二批次土拍冷淡收场

2021-10-22 20:42:51 CricBigDataCQ

导 读

2021年初房价、地价上行趋势强烈,为稳定市场发展,2月28日,住建部发文直接监控22个热点城市,市场改革——“两集中”供地新政重磅出台。6月首轮集中供地结束,除了长春、青岛等少数城市整体热度较低外,大部分城市首轮集中拍地市场热度均延续高位,22城吸金破万亿,即使在调控收紧的背景之下,房企参拍热情依然较高,规模房企大力拓储。

为促使房企理性拿地,避免激烈竞争下成本追高,8月自然资源部对集中供地试点城市作出新的部署,围绕资质、资金、溢价、品质等方面,提出“控溢价、竞品质”要求;随后各地纷纷调整二批次土拍规则,整体趋严。

截止目前,22城中已有20城完成二轮土拍,较一轮有何变化?房企格局又有何变化?

本 文 约 4753 字 阅 读 需 要 8 min

01

政策调整

1、首轮土拍溢价过高,品质无保证,衍生新一轮“控溢价,竞品质”规则调整

首批次土拍中,房企整体拿地积极程度高,竞拍竞争大,城市热度分化,部分城市热度高,高地价、高溢价地块频出,尤其是厦门、合肥、杭州、重庆等城市。其中杭州57宗地,有40余宗溢价封顶转入竞报自持比例,近20个板块创下地价新高,整体溢价率高达26%,市场热度持续高涨。

同时,“两集中”政策下大部分土地均有竞配建要求,且多数城竞配建比例不设上限,因此导致实际地价大幅抬升:高比例配建压缩了项目可售住宅面积,也变相抬高了土地成交实际地价,深圳、成都、合肥等城市实际地价高出名义地价约20%。

首轮集中土拍,暴露出较多问题,这明显不符合“稳地价、稳房价、稳预期”的发展要求,因此引发中央新一轮的政策导向,各地二轮土拍规则出现大面积调整。

2、国家新提“控15%溢价、竞品质”,以稳基调

自然资源部对集中供地试点城市作出新的部署,围绕资质、资金、溢价、品质等方面,“三稳”目的基调不变。规定单宗地溢价率不得超过15% ,不允许通过提高起拍价格调整溢价率,政府严控城市楼面价新高,达到“稳地价”目的;土拍环节融入品质类政策,改变单一价高者得和配建多者得,将住宅品质加入考量范围,达到地价或溢价率上限时采用摇号、竞更高更优品质建设方案确定竞得人;同时,企业资信和建设品质成为高标准取地的衡量标准,可防范房企因快周转带来产品品质下降,品质类相关政策或将成为土拍标配。

3、22城土拍规则普遍升级,品质类相关政策或将成为土拍标配

22城二批次均重新出台了新的出让规则,竞拍方式调整升级有四个明显的变化:

所有城市控制溢价率,上限均不超过15%,例如杭州二批溢价率从20%降低到15%,成都整体溢价设置在9-11%低于其他城市,苏州则通过调整一次报价区间上限控制地价

较多城市引入“定品质”或“竞品质”,另外部分城市出现了现房销售、限售等规定,例如杭州试点竞品质并要求现房销售,苏州、成都等城市则出台“定品质”细则,广州部分地块限首套家庭购房。

较多城市增加“摇号/抽签”或者“一次性报价”机制,例如天津、福州达到限价后以摇号方式确定竞得人,深圳、北京部分地块通过摇号确定;

几乎所有城市取消竞配建以控制溢价,典型如合肥17宗出让地块均取消了竞配建,改为采用“竞品质”的方式,其中2宗竞高品质住宅建设方案,15宗竞装配率;

多城对房企资质提出更高要求,禁马甲,查购地资金来源,例如青岛明确规定如出现多个马甲公司参与竞拍,将取消拿地资格并扣除5%保证金。

整体来看,竞品质成城市供地规则首选,二轮土拍58%的城市采取“竞地价再竞品质”或“定品质竞地价“再摇号/一次报价,42%的城市采取竞地价+摇号/一次报价,同时为切实落实溢价上限,58%的城市取消竞自持配建(除开已完成二批次土拍及无竞自持/配建城市)。

4、从开发端到土拍端,品质类政策正朝着不断细化、量化的趋势发展

细究品质细则可以发现,部分城市“定品质”明确项目质量,为落实品质短期方向,后期预计会竞品质;更多城市“竞品质”着重绿色低碳,智能制造,为各地长期发展目标;整体导向与中央今年4月发布的“加快发展数字家庭,提高居住品质”、6月发布的“建立多元社区,增加品质提升型服务要素”品质提升类政策不谋而合,,而三线城市“提品质”内容有待明确、细化。

5、“因城施策”堵漏之下,企业利润与竞拍机会放大

二轮土拍通过取消竞配建、控制溢价率上限等的方式,控制企业拿地成本,促使土拍市场回归理性。对于房企而言,本轮政策导向下,机会与风险并存。

02

市场变动

1、22城集中供地占年度目标多在40%-70%,多城二轮土拍延期或重新挂牌

截止目前,22城均已发布二批次供地计划,其中已有20城完成二轮集中供地,两轮合计完成度多在40%-70%之间;

由于土拍规则调整,第二次集中供地过程中,多城土地延期出让或重新挂牌,如深圳、杭州、青岛均停止挂牌之后重新挂牌,福州、济南、沈阳、苏州和天津等城市均延期出让。就出让时间来看,很多本该8月集中土拍的城市被挤压至9月、10月。

2、供地规模略高首轮,华东城市整体放缓

截止10月20日,22城第二批供应建面总计11888万方,较首轮供应总建面微增1.1%,整体基本持平。

分城市对比发现,区域间供地分化,共有12城第二批供应规模上升,其中东北各城市不仅供应量居高,而且均呈上涨趋势,长春以1310万方领跑,长春、济南、青岛、沈阳均涨幅显著;相反,首轮集中推地的华东城市本轮整体供应放缓,多数城市规模缩减,无锡、合肥、苏州等城供地不足300万方。

3、近7成城市成交量价规模齐跌,中西部城市缩量显著

成交规模方面,长春以788万方成交规模领跑,主要因供应大增导致,但本次成交52宗地中仅3宗溢价,其余均为底价成交,整体热度再次下滑,人口滞涨背景下市场明显遇冷;其次是青岛、武汉、成都、济南等东北及中西部城市;

成交地价来看,除北京、深圳、广州3个一线城市位居前列以外,厦门以23676元/㎡排名第二,主要因位于湖里区的2021P04地块楼面价50294元/㎡拉高导致,该地是厦门供地计划里岛内最后一宗涉宅地,引发房企的激烈角逐,最后由建发摘得。

两批次对比来看,共有13个城市成交量及成交总价齐跌,仅长春、青岛、成都、深圳、合肥、无锡、厦门等城市呈现增长状态;

深圳因供应大涨及本身高地价,吸金涨幅实现227%大涨,带动珠三角区域成交总价占比上升显著。而中西部区域成交价占比跌落显著,虽有供应缩减原因,也体现重庆、武汉等城市本轮降温显著。

4、两集中带动地市吸金同比提升,中高土地财政依赖度城市多数上涨

整体来看,20城两轮集中土拍合计占比多在60%-80%间,带动年内土地总成交金额同比上涨,尤其中高土地财政依赖度城市的城市,近七成均表现为上升;

分城市而言:

高土地财政依赖度城市,广州、合肥同比均涨,仅长春因城市基本面较差,房企拓储动力不足,而出现同比回落;

中土地财政依赖度城市,多数为上涨态势,其中,厦门、成都同比上涨显著;

低土地财政依赖度城市,年内土地成交金额则多数回落,但天津、北京、上海因为传统热点城市,房企进驻热情相对较高,同比仍上涨。

5、政策收紧、竞拍门槛高等“技术因素”下,溢价可控,流拍颇高

除厦门因出让时间较早,未受溢价率限制外,其余城市溢价均低于15%,达到本轮政策导向下控溢价的基本要求;

流拍率方面,长沙、北京、沈阳、杭州、广州等5城均过半地块流拍,其中一批次土拍中热度较高的长沙在本轮土拍中形成鲜明对比,房企投资意愿将至低位,二批次土拍前已有16宗地提前终止,仅剩的13宗地中又有3宗流拍,最终流拍高达66%,土拍降至“冰点”。

与首轮对比,所有城市溢价率全线回落,同时流拍率除合肥外全部上升,北京流拍率从一批次0增加到60%、长沙从8%到66%、杭州从0到55%,政策收紧、房企严查、竞品质等一系列“技术性”控制要求下,市场冷却明显。另外,楼市销售承压,“金九”并未如期而至,三季度房价较二季度普遍回落或仅微涨,房企对后市信心不足,拓储态度整体谨慎,导致二批次土拍降温显著。

分区域看,中西部、环渤海、东北区域整体呈现溢价率低、流拍高的趋势,长三角、珠三角城市表现冷热不均,受地块素质、竞品规则差异等影响出现分化。

6、房企利润空间整体提升,多数城市房地价比上涨

在设置地块溢价率上限、取消竞配建、摇号等新土拍规则下,二轮集中土拍中成交地块的拿地成本有一定下调,房企利润空间整体有所提升,多数城市的房地价比较一批次有不同程度上涨,二批次轮降温明显的重庆房地价比大涨超40%,成交地块几乎均以底价成交。整体来看,二批次各城房地价多位于2.0以上,济南、深圳超过3.5,房地价相对可观。

具体来看,上海的杨浦、徐汇地块、天津南开区地块,因位置条件佳,地块素质较好以高地价成交,房地价比有一定程度压缩。

03

房企表现

1、央/国企成拿地主力军,民企整体态度趋于理性

从房企类型来看,各类别房企整体拿地金额较一批次均有跌落,集中土拍降温明显。其中,财务指标相对健康、资金面宽裕的央/国企成拿地主力军,成交总价占比达74%,比例较一批次有大幅提升。

在融资难度加大、企业资金链收紧背景下,加之多城土拍对房企资质、购地金的严查,多数民企可投资金受限,拿地动作较首轮土拍有大幅下滑,典型如粤系、闽系等均降幅显著。

2、中海高居拿地金额榜首,龙湖位列民企第一

二批次集中土拍拿地金额TOP20房企中,仅有3家为民企,央/国企比例占比高达85%,TOP20梯队门槛仅64.4亿元。对比一批次土拍的成交价TOP20房企中,央/国企占比45%,民企整体拿地意愿度低迷,观望情绪明显。

具体来看,中海以647.8亿元高居榜首,增储范围覆盖12城,龙湖以222亿元位列民企成交金额第一。

3、“两集中”对港资房企拓储明显推动,香港置地、恒基表现积极

对港资房企而言,“两集中”对其在内地拓储有明显推动作用,两轮土拍中港资房企共计拓储169.9万方,成交总价达227亿元,较去年同期均有上涨。其中,香港置地、恒基均表现相对积极,拿地力度优于去年同期。

整体而言,港资房企的参与程度都不高,成交金额占比均约1%,从城市分布来看,多关注于一线城市及具有热度较高的新一线城市。究其原因,和港资房企自身运营模式有一定关系。区别于内地房企,港资房企本身发展相对稳健,更关注项目长期稳定的现金流回报,尤其长期看好收租型商业地产项目。此种模式下,港资本身并非高周转模式,同时叠加大环境整体降温影响,房企对后市预期有限,在两场土拍中表现均相对理性。

4、“央企代表”中海各城土拍集中发力,既要规模也要利润

2021年前9月,中海地产(含中海宏洋)共新增投资权益金额1311亿元,其中通过集中供地方式投资权益金额644亿元,占比达49%。在集中供地中,第二轮集中供地共投资权益金额519亿元,为第一轮的4倍多。9月集中招拍挂拿地共25幅,新增总建面达444万平米,拿地总价512亿元,集中发力。

二批次土拍中,中海于深圳、广州、天津、南京分别耗资127亿、99亿、85亿及80亿获取了共13宗地块,其中在深圳、天津、南京三城集中供地中均拔得头筹,分别占到了城市出让总价的28%、30%及16%。

5、“民企代表”龙湖稳健拓储,得益于健康现金流及融资优势

龙湖在二轮土拍中共计增储222.4万方,较一批次回落近五成,虽拿地步调相对放缓,但在民企整体观望环境下仍相对坚挺。究其原因,主要得益于其财务优势。2021年上半年,龙湖现金短债比5.48,长短债比9.48,债务结构健康,持续属于绿档企业。在调控加码情况下,龙湖融资优势愈发凸显,上半年发行了60亿元的公司债,成本介于3.50%-4.40%之间,年限最长7年。由此,龙湖的平均融资成本下降至4.21%,且债务平均年限为6.18年,均属于行业极低水平。

另外,龙湖上半年末的有息债增速达到14.6%,接近监管规定的绿档房企15%有息债增速的临界点,杠杆加足,促进其现金增长至994.70亿元,留有充足资源助力龙湖下半年在高能级城市特别是集中供地城市中拿地。

END

克而瑞重庆企业顾问事业部出品

联系人:钟女士 13290006374

-版权声明-

©️

本文版权归克而瑞重庆所有 未经授权请勿随意转载

如需转载请与后台联系 谢谢配合!

本文仅为个人观点 不代表所在企业观点

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐