“跨季式降温”，让南京一秒入冬。但比起天气，楼市似乎更凛冽。
“你看看，连南部新城都没啥客户了，四叶草还都是140㎡起步的大户型，销售们使劲卷。”雨花某新盘的销售感慨。
是啊，头部板块，南部新城、新玄武在降首付的边缘疯狂试探；偏远板块，开发商一边为贝壳“打工”，一边大放价以换量。
楼市的春天，到底什么时候来？
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“全款的往里走，按揭的不要堵在门口。”上半年，南京的首付鄙视链卷出新高度，研创园、燕子矶、两桥等板块热盘扎堆涨首付。
下半年，画风急转。
江核“首付比例可以商量”之后，新玄武也摇摆了。
玄武宝龙城近期将加推B地块的1、3号楼，共184套精装房，预计均价4.4万/㎡以内。“首付4成起”，开发商的出街海报很抓人。要知道，项目前两次加推，首付比例一度是6成起。
得益于不卖包、户型设计不错、精装配置较高等优点，玄武宝龙城几次开盘卖得都还不错。一线君查阅了南京网上房地产的数据，项目目前可售房源为0套。
另外，宝龙这次推出的B地块户型为98、111㎡，置业顾问说均价预计4万4以内。首付比例降低到4成起，意味着首付门槛较上次加推少了近120万。对想上车的买房人而言，不失为好机会。
对比之下，紫金悦峯倒是难了。市场降温，学区不占优势，一个月前开发商玩起“回锅盘”把戏，但仅卖掉29套房（9月中旬推出488套房，9月底将这批次剩余的138套集中再开盘，如今还剩109套没卖）。
另一个蠢蠢欲动的头部板块，是大校场。
机场跑道公园正核的金陵华夏中心，最近忙着新地块房源的加推。全新样板间亮相的同时，可能降首付的消息传来。
虽然只是小道消息，但眼下大校场的内卷确实有目共睹。
“云萃府、云锦四季四五十个销售涌进来，偌大的售楼处，我们自己快要没有落脚的地儿了。”云澜尚府的一位置业顾问告诉一线君，“他们也不容易，天天忙着背说辞，拓客户。”
一位销售直接将自己的微信名改成了“难部新城XX”，为啥？
前不久一线君统计过，集中卖地后，南部新城在售/待售新盘多达11家，其中，金地、金基近期有加推计划，四叶草新盘则预计12月集中上市，压力不可谓小。
今年出让的项目：
此前卖地，现在在售或待售的新盘：
“除了金地和金基，后面大校场的新盘起步户型都在140㎡以上了，加个全装修得卖到近4万7，总价门槛高。市场再冷下去，四叶草可能不会8成首付。”一位业内人士猜测。
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非头部板块，情况更为严峻。
早在一个月前，南京已经出现猛降70万的非热门楼盘。
如今，降价潮还在继续。
桥北的滨江雅园，主力在售88-127㎡的毛坯房，销许均价20794元/㎡。昨天，开发商拿出部分特价房，最高直降31万，折后单价较小区均价猛降约3700元/㎡。桥北，房价回到1字头。
江北自贸区的中交锦度，一个月前均价28400元/㎡，如今内部房源低至25900元/㎡，直降2500元/㎡。
江宁正方新城，一系列神操作把刚需整不会了。
年初，成功出让的G03宅地，毛坯房限价一下子抬高到24100元/㎡，较山语春风涨了3500元/㎡，直接带动了山语春风的去化。
市场一冷，先是荣盛隽峰尾盘直降70万，联发云启紧随其后，即日起到10月31日推出一批特价房，最高优惠17万。
栖霞山星八客齐聚，新房卖不动，开发商集体躺平，土地终止出让。去化、回款压力大，上坤云栖风华璟园推出92折的特价房。
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买涨不买跌，还是趁机抄底？买房人非常纠结。楼市降温的小周期里，到底要怎么买房？一线君认为，要分几种情况来看待。
第一种，有房票、有资金，自住为主。
四季度南京楼市优惠打折、降低首付的现象很多，大量的机会出现在买房人面前。有房票、有资金的买房人把握好机会，想买的楼盘出现促销或者降首付的情况，可以果断出手。
第二种，购房资格被占，需要改善置换。
当下，不少人面临这样的情况：得将手里的房子卖掉，腾出资格和资金来置换改善住房。
但信贷收紧，放款时间通常在半年以上，二手房交易周期拉长。想快速出手，得大幅降价；部分买房人即使成功将房子卖掉，也面临短期内拿不到钱的情况。
一个信号，昨天银保监会就9月末房地产贷款增速等热点话题发声，提到经营用途贷款违规流入房地产领域的问题得到了有效遏制、保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持等内容，这对后面的信贷走势有积极的引导作用。
一线君认为，全国楼市已进入冷静期，这轮降温预计会在明年春季迎来缓解，届时金融信贷政策也有放宽的迹象。当下如果不是急用钱，不要轻易降价卖房。
可以肯定的是，接下来南京的好房子会变多。现阶段楼市降温，开发商打磨了好产品来吸引买房人；后面楼市回暖，此前集中卖的竞品质地块会陆续上市，选择面更广。
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