富力地产距离“暴雷”还有多远?

2021-10-21 19:41:59 子弹财经

作者 | 荷默

编辑 | 蛋总

出品 | 子弹财经

惠州、桂林、岳阳、唐山、沈阳、哈尔滨……一张“限跌令”的大网正由南向北,从个别城市到全国各地全面铺开。

显然,当前“房住不炒”目的,不是要房价跌,而是要实现“稳市场”的目标。若有人抱着“房价能继续大涨”的想法,那无异于“痴人说梦话”;若有人抱有“房价大跌”的心态,那也是在白日做梦。

从刚过去的“双节”和“黄金周”来看,大家对房地产市场的“金九银十”已不太买账,购房的热情也不高。迫于压力,有些房企选择以“降价”的形式来度过寒冬,可多地的“限价令”和各种稳字当头的“约谈”“警示”似乎成了房企降价的“拦路虎”。

降价对于购房者当然是乐意的,适度降价房企更是愿意。即便是双向的“互利”,可市场的反馈却是依然带有着明显的“遇冷”迹象。

可据「子弹财经」观察,有一家房企就抓住了这个“金九”的市场机遇,在今年9月销售均价直接下降超20%,换来的是销售额超10个点逆市上涨。

虽说销售业绩是有所增长,可这付出的代价真是一点都不小,更何况这家房企已经被各种问题缠身——它就是曾经辉煌一时的富力地产。

1、以价换量求生存

10月8日,富力地产(以下简称:富力)发布业绩公告显示,2021年9月实现销售收入105.10亿元人民币,相比于上月的93.60亿元,环比增长12.29%,相比于上年同期的140.10亿元,同比下跌24.98%;实现销售面积94.55万平米,相比于上月的65.49万平米,环比增长44.37%,相比于上年同期的115.13万平米,同比下跌17.88%。

此外,9月的折合销售均价1.11万元/平米,相比于上月的1.43万元/平米,环比下跌22.38%,相比于上年同期的1.22万元/平米,同比下跌8.78%。

从环比来看,9月销售面积超过40%的增长,而销售金额的增速却只是勉强超过10%,显然是以牺牲价格来维持业绩,也就是说通过大幅降价搞促销,来完成预定的业绩目标,这一点,在9月的销售均价上已得以体现。

同时,从同比来看,无论是销售金额还是销售面积,亦或是销售均价,都出现了全面下跌。市场不景气是一方面,另一方面就是富力的销售压力了。如果不采取以价换量,9月业绩会更加糟糕,年度预期目标更是遥遥无望了。

可能有人说,9月是特例,不能代表全部,那我们不妨看看富力2021年1月-9月的销售情况。

从前九月的销售业绩来看,富力在2021年1-9月累计实现销售收入932.00亿元,相比于上年同期的866.30亿元,同比增长7.58%。对应的1-9月累计实现销售面积706.45万平米,相比于上年同期的739.06万平米,同比下跌4.41%。折合销售均价1.32万元/平米,相比于上年同期的1.17万元/平米,同比增长12.61%。

从今年前三季度业绩数据看,富力累计932亿元的销售收入,只完成年度预期目标1500亿元的62.13%。销售收入同比小幅上涨,销售面积同比小幅下跌,整体表现和上年同期相差不是特别明显。但2020年是深陷疫情泥潭的一年,若是今年的销售业绩依然和上年同期保持同一水准,还要什么复工复产?还谈什么经济复苏?

另一方面,我们发现富力2021年前三季度的销售均价较上年同期有明显的上升,这点不予否认。

可查阅半年报才得知,2021年上半年富力项目的平均售价上升至1.34万元/平米,主要是由于一二线城市销售占比较高。也就是说,这个销售价格的上升,并非市场行情的火爆,而是城市能级的上升。

也正是这一点,让我们再回过头来看九月销售均价,这“以价换量”显然是企业的求生存之计。

当然,当市场不景气时,适当地降低供应端的价格,是可以实现刺激一部分的潜在需求,在市场化的游戏规则下“以价换量”也并没有什么不可取之处。

但是,当企业遇到了某些发展阻力时,“以价换量”就难免会让人怀疑是不是有其他因素。如收缩业务规模、加速现金周转,甚至急于回笼资金……用以应对当前的资金压力。那么,富力是遇到什么棘手难题了?

2、债务承压

事实上,富力出问题已经不是一两天的事了,只是在2021年的这个九月显得有些突出罢了。

同某头部“暴雷”的大房企类似,高杠杆下的短期债务压力较为明显,这也是富力等诸多喜欢“高杠杆”的房企必须去面对和解决的问题。否则,说不准哪天就会“踩雷”。

富力半年报数据显示:截至2021年6月末,富力的现金及现金等价物为127.64亿元,相比于2020年12月末的256.73亿元,净下降129.09亿元,降幅达50.28%。

(图 / 富力地产2021年上半年业绩公告)

而对应的负债呢?

截至6月末,富力的短期借款(借款时长不超过一年)达136.28亿元,相比于上年末的109.20亿元,净增长24.80%,同时,长期借款当期部分(借款时长一年以上,但将在一年内到期)为382.76亿元,相比于上年末虽有明显的减少,但二者加起来的短期债务依然高达519.04亿元。

(图 / 富力地产2021年上半年业绩公告)

此外,富力的现金及现金等价物对短期债务的覆盖比例只有24.59%。

国元证券研究报告指出:2019年后,富力的货币资金总量下滑而受限部分变化不大,可支配资金对短期债务覆盖比例在35%-40%间徘徊。2021年中报显示,货币资金288.02亿元,其中受限部分160.38亿元,能够自由支配的部分仅127.64亿元。

国元证券在报告中明确表示:相对于短期应偿债务来说,富力的现金及类现金储备显然有些捉襟见肘。

也就是说,富力账面上的可用资金,已经越来越难扛住这居高不下的短期的债务。

既然短期内债务承压已成事实,且有着愈发严重的趋势,也该有所应对之举吧?企业在这种难关面前,或继续借钱,或用发新债来替换旧债,亦或是直接变卖资产……以此来维持企业的正常经营运作。

3、信心比黄金重要

进入2021年来,受房地产调控和规避金融市场风险的影响,不光是富力,整个地产行业都深陷“缺钱”的泥沼。

怎么去“搞钱”,似乎成了地产行业可持续发展的头等大事儿。

9月20日,富力发布《自愿性公告》称:董事长李思廉博士及执行董事张力先生为支持本公司的发展,将提供约港币80亿港元的资金,预计于未来一至两个月内完成。预期将于9月21日收到约24亿港元。

(图 / 富力地产官方公告)

“信心比黄金重要”,但光有“信心”没有“黄金”也只是空谈。

富力此举通过现金的形式大手笔给市场注入信心,算是少见,也值得肯定。

更多者像某头部房企,眼看企业江河日下,一些高管带头提前将信心兑换成黄金。

相比之下,富力这一点做的是没话说。

然而,就在四天后,富力作出了一个“豪气”的决定,一开始这让人深感迷惑,不过后来细想,此举还挺“明智”。

9月24日,富力发布《回购部份2022年及2023年到期的优先票据》公告提到,富力已于2017年和2018年由附属子公司怡略发行2023年到期,合共6亿美元5.875%优先票据,以及2019年发行2022年到期3亿美元9.125%优先票据。已在9月21日,于市场回购0.25亿美元该等票据,并予以注销。注销完成后,2023年票据及2022年票据尚未偿还的本金额分别为5.87亿美元及2.88亿美元。

(图 / 富力地产官方公告)

三天后(即9月27日),富力发布《自愿性公告》称:富力已在9月27日完成赎回附属子公司怡略于2018年发行于2021年到期2亿美元票面利率为8.875%的优先发票据。

(图 / 富力地产官方公告)

到期做赎回没有问题,提前做回购更是值得肯定,尤其是在这种刚刚拿到大股东的几十亿支援的时候,再不去解决到期债务问题,难不成等着“挤兑”眼看着企业“暴雷”么?

但是,这提前回购2022年和2023年到期的债务,这就有点难以理解了,是账上资金充裕么?还是公司债务水平降得差不多了?

说到这个提前回购,不得不让人联想到2021年前后富力的一些动作:富力在2月24日发行的那笔3.25亿美元三年期票面利率达11.625%的境外债;在1月26日发行的那笔5亿美元两年期票面利率高达11.75%境外债;以及在2020年11月11日,发行的那笔3.6亿美元一年期票面利率更是高达12.375%的境外债。

(图 / 富力地产官方公告)

低利率的钱提前还,然后去借高利率的钱救急。这样的钱也敢借,还如此频繁,如此大额度。可见,这富力如今的融资渠道是多么的窄,这企业是该有多缺钱啊?

再结合今年9月富力的一系列操作,在「子弹财经」看来,富力给人一种“暴发户”的观感,目的似乎就是要给外界塑造出一个“良好的形象”:

董事长牵头带着数十亿的现金驰援富力,不但赎回了到期的债券,还提前回购尚未到期的债券,以此来告诉外界——富力,不至于“暴雷”。

而有趣的是,既然富力想表现出自己账上有钱,也有意去提前做回购,出手就不能大方一点么?这0.25亿美元的回购额度,只占总额度的2.78%,还是两只债券。

难不成是为了对外发个公告么?还是想以此来彰显自己的信心,顺便稳定市场对其的信心?毕竟,在一些紧要关头,信心真的比黄金还要重要。

4、结语

为了销售业绩可以放弃“价格”,为了降杠杆绷紧了现金流,为了应对到期的债务,先是拆了东墙补西墙,然后“病急乱投医”似的什么样的钱都敢拿,什么样的钱都敢用……

在富力的现状下,降价卖房能维持多久?高利率置换到期债务如何延续?大股东自掏腰包能维持多久?这宛如富力的一场“问题接力赛”,亟待管理团队去解决。

相比于已经“暴雷”的某头部大房企,富力好在它的体量还不够,杠杆也没有那么高,多元化步伐也没有那么激进。因此,短期内富力可能不会出现什么大问题,还可以扛一阵子。退一步来说,即使走到了“山穷水尽”的关卡,还可以变卖一部分资产。

但长此下去,若解决不了资金短缺的根源问题,富力距离“暴雷”只缺一个导火索。

*文中题图来自摄图网,基于VRF协议。

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