黄埔多盘降价冲业绩,岂料预售资金或上新“枷锁”?

2021-10-21 09:24:30 黄埔生活汇

降价抢客:房企冲业绩,岂料新规又来袭?

2021年进入第四季度,焦灼氛围弥漫着整个黄埔楼市,最近很多开发商急求资金回笼,开始冲刺年底业绩,纷纷开启“降价走量”的销售模式。

据了解,黄埔区内已有多个楼盘降价,国庆期间尤为明显,据说科学城某盘最低单价已降至4.1万,比早先第一期低了好几千。其他还有大家熟悉的大壮从5.5万变成4.8-5.4万、中央城从3.8万下调到3.6万、富力新城从3.9万降到3.3万……(网传价格仅供参考,实际以现场报价为准。)

(图源/微博)

此外,各大楼盘还玩起了多重优惠,诸如一口价房源、工抵房、折扣促销等轮番上阵,更吸人眼球的还有首付分期政策,以此来照顾短期内资金紧张的买房人。据说国庆时的星汇城,除了15套2.5万起的特价房,还推出了“首付1成起,可跨年分期”的方案。

(图源于网络)

降价有多狠,抢客有多疯,就说明开发商对现金回流有多渴望,年关将至,再不“拼命”今年的业绩就泡汤了。然而,这边各楼盘还在为资金回笼而努力,那边却又曝出预售资金监管或将再出新规,估计开发商头都大了。

日前,财联社报道称:“住建部拟加强预售资金监管,目前文件正在起草中,现阶段正要求各地方部门汇报相关意见及建议。”

(图源于网络)

消息一经传出,很多街坊网友纷纷表示支持:“无规矩不成方圆,必须严查漏洞”;但也有部分人认为“作用不大”、“取消预售制更管用”。众所周知,预售制在国内已盛行多年,提前交款买期房也成了买房人的普遍意识。

为了对这种操作加以保障,国家设立预售资金监管制度,也就是由房地产行政主管部门会同银行,对商品房预售资金实施第三方监管,房企须将一定比例的预售资金存入银行专用监管账户,比例大多在5%-40%之间。

这笔资金只能用于本项目建设,不得随意支取、使用。也就是说,从某个楼盘获得的预售款(包括定金、首付款、后续付款、按揭付款),必须优先于本项目的施工,确保能准时交楼,避免出现烂尾。

(示意图)

在买房人看来,这种监管可谓理所当然。但是,在资金密集型的房地产行业,这笔被“冻住”的款项却成了不少房企的心头大石。因为它在某种程度上减少了开发商手头的可支配资金,不符合个别项目“拆东墙补西墙”的常用套路……

资金焦虑:“拆东墙补西墙”并不可取

实际上,预售制和相关规定出台这么多年来,也没能完全消除房企对监管资金的“觊觎”之心。很多城市都曾发生过开发商挪用预售监管资金,导致项目摇摆甚至长期停工,引发纠纷的案例。

比如西安市的苏宁云著,今年就因停工数月而引发1900多名业主维权;其业主称调查后发现:“项目43.5亿元预售款有12亿元没有进入监管账户”,怀疑是开发商出现流动性危机后擅自腾挪资金。

(相关新闻报道)

而在广州本地类似的新闻就有恒大的身影,比如南沙的恒大阳光半岛、海珠的恒大金碧花园,这两个项目据说都是因为资金链断裂而停工。

今年6月以来就有阳光半岛的业主在领导留言板反映:“(项目方)收取购房款未转入监管账户”,9月份南沙区住建局更是发布《关于将恒大阳光半岛项目所有收入缴入政府维稳托管专户的通知》。

债务缠身的恒大,在很多黄埔街坊眼里早已是“没钱的房企”,其介入的旧改项目也是风波不断——8月份传闻区属国企出资扶助庙头,广州城投后续也已驰援其中;而沧联社区更是单方面将恒大“炒鱿鱼”,恒大方则发文否认,黄埔旧改再增罗生门事件。

恒大危机只是今年房地产企业困境的一个缩影,多家房企因资金紧张暂缓其在黄埔的旧改项目推进、甚至退出项目的传闻早已甚嚣尘上,现阶段的开发商大多患有“资金焦虑症”,具体可见《 黄埔部分旧改暂缓?多个民营开发商撤退?聊聊事件背后逻辑 》。

在搜狐焦点研究院发布的《上市房企2021年上半年踩线情况》表格里,踩线者高达67家,其中不乏在黄埔持有项目、为街坊们所熟悉的房企,比如富力、保利、绿地、奥园、万科……

(图源/搜狐焦点研究院,上下滑动查看)

当然,也不是说这些踩线的房企都存在违规支取预售监管资金的问题,目前官方并未大规模点名,但也传达出此类情况发生概率上升的概况。

诚如上述所言,房企腾挪监管资金的乱象长期以来已是屡禁不止,很多开发商动用了五花八门的方式和渠道,比如官方提到的“打包”监管、保函代替、争取时间差等,甚至曝出一些房企内部实行了所谓的“监管资金解冻奖励机制”,令人大跌眼镜。

而在今年拿地、拿项目成本和难度提高,融资及按揭条件收紧,商品房市场又不甚景气的大背景下,房企铤而走险的可能性也会增长。但客观来讲,违规挪用其实很容易陷入死循环,毕竟“拆东墙补西墙”迟早都得付出代价。

(黄埔商品房代表,摄/黄埔生活汇)

所以说,官方严打预售监管资金腾挪,后续如果真的出台相关法规,不仅能更好地保障买房人的权益,对房企内部的稳健发展长期来看也是大有裨益。

也有网友提出疑问:“地价占总房价的68%(数据来源:社科院2018年《房地产蓝皮书》),首付款30%进监管账户,剩下的那点钱够房企用于建设吗?”诚然,目前的房企普遍艰难,但过往弊病不加整治的话只会愈演愈烈,何况官方已开始为一些房企或其特定项目“输血”

网友观点:取消预售制,一切迎刃而解?

自去年下半年以来,全国各地诸如北京、重庆、长沙、深圳及其他多个城市,均已陆续出台或调整预售资金监管的相关法规,篇新闻中住建部所传达出的信号,估计也是想形成全国统一性标准,便于强化管理。

不过,在网友看来短期内的监管难以一劳永逸,很多人纷纷表示:“应该取消预售制,改为现房销售”。实际上,今年两会期间就有人大代表提出此类观点,彼时也是引起广泛热议。

(两会期间热搜,图源/微博)

从预售到交房,很多项目所需要的时间基本是两到三年,在此期间难保不会横生变故,挪用预售监管资金正是常见的问题之一。

本来这笔资金只能按工程建设节点支取,但个别开发商却因自家现金流问题,提前“解冻”挪用,导致项目资金吃紧甚至断裂,轻则延期交楼,重则直接停工。建设资金可谓房地产项目的命脉,在咱黄埔区内就有饱受预售制摧残而烂尾超23年的澳洲山庄。

(澳洲山庄,摄/黄埔生活汇)

即便是能按期交楼,也有部分项目被曝出不同程度的质量问题,偷工减料几乎成了很多高周转房企的通病。买房人辛辛苦苦攒钱付款,到手的房屋却货不对板,且结果大多是维权艰难,最终只能不了了之。

预售制所滋生的弊端确实很多,也难怪大部分人对这种方式深恶痛绝。不过话说回来,取消预售制真的可行吗?这其实得辩证看待,毕竟在房地产“大而不能倒”的当今时代,匆忙取消有可能带来连锁反应。

(示意图)

预售制一旦废除,或将对房地产行业造成明显冲击,而受间接影响的,估计就是那些已经跟房企期房相捆绑的消费者,牵一发而动全身,短期内若无可行的替代方案实在不好下手。

人民日报曾在《取消商品房预售制,调研可先行》一文中表态:“虽然预售制长期存在,但是并不意味着合理”、“长期来看,取消预售制可能是不可免的”,但同时也指出由于土地财政的存在,几年内取消不太可能。

(图源于网络)

所以说,预售制的废除注定是一场持久的攻坚战,短期内只能让部分地区先行试点,事实上诸如海南、广西等省份就已有试点城市。至于后续能取得多大的成效,暂时只能静观其变。

总之,房地产对中国的经济发展影响巨大,改革必须注重把握节奏,循序渐进。在改革完成之前,预售资金监管的重要性自然不言而喻,若真能出台法规强化管理也不失为一好办法,各位街坊觉得呢?

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