郑州楼市的断崖式供地来了么?

2021-10-21 01:33:06 卓乐然爱娱乐

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年内第二次土拍变化大

郑州楼市的史诗级降价来没来,见仁见智,众说纷纭,但一个草蛇灰线的事实是,断崖式供地来了!

郑州拟定于近期开启第二次土拍,细心人发现,相对于第一次土拍的49块地,第二次土拍,萎缩到只有15块地(不包括港区的8块)。

对经济学有些微了解的人都懂得,供求决定了价格的高低,稀缺的东西,必然贵,过剩的东西,必然便宜。

而郑州楼市的业内人士都晓得,郑州至少连续5年,每年供地都在万亩以上。正是由于面粉多了,顾客没有那么多,面包自然价格涨不上去,只能下跌,这是造成当前郑州楼市低迷,部分区域跌跌不休的主要原因,而限购、限贷、限售等行政调控充其量是起到了放大作用。

但今年以来,土拍变天了。先是规则变了,由住建部统筹包括郑州等热点城市的供地情况。这点其实对土地供应量影响不会太大。对土地供应量影响极大的特殊原因是,郑州遭遇了涝疫结合的打击,这是谁也不能预料的天灾。

如果不是天灾,郑州现在可能面临的是第三次供地,而正是这次天灾,改变了既定的运行规则。

过去每年郑州供地都在一万亩以上,而且已经连续运行了5年,这就是既定的运行规则。而今年到了十月下旬,才开始第二次土拍,并且第二次土拍+第一次土拍的地,合计只有4000多亩。

以平均容积率3来算,这些地能换算成266万平米房子。

郑州每年能产生多少居住需求?每年10万对以上人结婚,还有3万对人离婚,这是最迫切的刚需需求。所以说,郑州每年1000万平的住房需求,是自然而然,任何力量消灭不了的需求。

而过去的5年,郑州每年都会卖掉2000万平以上的房子。最猛的一年,卖掉了3300万平房子。

这个市场至少有1000万平以上需求,但土地只能供应266万平新房,这就产生了比较大的缺口,稀缺就产生了,抢购行为就会发生,当然,由于当前郑州楼市库存较高,房价短期内一定不会上涨。

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主城区上车时刻到了

郑州楼市的新房库存有多少,整个大郑州约为2000万方左右,也就是业内常说的10个月左右的去化量。

历史已经证明,还将继续证明:停止供地,房价暴涨,减少供地,房价微涨。加大供地,房价就跌。关键是多大的量合适?

如果今年只有两次供地,因为目前的第二次土拍就是10月下旬了,很大概率,这也是今年最后一次供地。如果年内不再供地,明年至少就会吃掉库存700多万平。当然也能买二手房,但是银行对二手房的政策不够友好,信贷支持力度不够。

购房人更应该担心的是,如果明年供地继续减少,这不是不可能的。而且即使供地,主城区的土地库存有限。拿金水北来说,伴着碧桂园云镜入市后,金水北组团已经没有大的地块了。

主城区的北龙湖当然还有49宗地,但大概率,地方还会维持在每亩2000万以上的价格,因为这是成本地价,反映到房价上,就是3万+的单价,不是普通人的菜。

而管南组团配套醇熟的好地块,也消耗地差不多了。

不仅是地气,土地供应的断崖式下滑,天气也在转暖。

近期地产界有两个重要会议,一个是中国房协召开的的会,有关部门领导参加,听取头部房企意见。

一财报道说,各家公司代表大体结合各自经营情况及市场现状发表观点,主要诉求集中在希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑,包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。

另一个很重要的会是,人民银行、银保监会在近期召开了房地产金融工作座谈会,指出要保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

可以预见的是,一旦房地产信贷开始有序投放,而不是卡住房企脖子,开发商就不会不计成本的抢跑,市面上的很多降价楼盘会立刻销声匿迹。

所以说,聪明的购房人应该珍惜品牌开发商正在售的低开楼盘,比如康桥天樾九章1万8左右的房子,万科翠湾中城成品1.76W起的房子,美景美境1.7W起的房子……

这是个房东比房客多的时代,这是个房奴成主流的时代,在房价跌跌不休时,断崖式供地就是善举和德政,此可保证最广大人民的根本利益。所以,断崖式供地来了以后,至少,主城区上车时刻也就到了!

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