今天聊的这个板块，相当长的一段时间里是不被人看好的。在重庆楼市的存在感也很低。
很多人可能都不知道这里还有房子卖。就算知道，买房的时候可能也根本不会考虑它。
哪怕这个板块的位置还不错，地缘优势很强。并且，价格不贵。隔座山、隔座桥，一平米的房价能便宜三五千。
重庆很多板块都上演过一幕戏，今天你看不上我、明天你买不起我。板凳轮流坐。也许过不了多久，这幕戏该在这个板块演了。
01
一位朋友，是井口-双碑的原住民，也是地产人士。早前和他聊起井双时，他并不看好。
力度不够。过去沙区对井双的倾斜度不高，打造重心都放在西永和大学城。
产业没落。井双作为沙区的工业基地，过去聚集了不少知名重工企业。但随着这些产业的没落，井双没有及时转型。
城市界面老旧。井双遗留下来的工业园区导致整个板块的城市界面比较老旧。配套也需要提档升级。拿商业来说，目前除了双碑的浪生双城天街，基本没有什么大型集中商业。如果有更高需求消费，只能往磁器口、三峡广场走。
缺少市场声量。井双已经有六七年没有大规模供地，开发商聚集度不够。相当于少了人在市场里给井双吆喝，缺少炒作。
双碑站，实拍
在他看来，什么时候沙区对井双有心思了，花精力在井双“搞事情”。再让井双大量供地，筑巢引凤。井双就能出头。
今年，机会就来了嘛。
井双的短板我们不否认，但井双的机会我们也要抓住。如果说井双之前仅仅是一个存在感不够的板块，那么现在的井双是一个正处于价值低洼期的板块。
朋友去年在井双的小测试
02
什么叫“正处于价值低洼期”？你看得到它的潜力，但因为各种原因它现在的价格和潜力不匹配。再换句话讲，你判断它以后可以卖200元，但它现在只卖100元。
我们认为，井双以后的提升，主要来自四个方面。
首先当然是井双又准备大规模供地了。
井双上一次大规模供地已经是7年前。2014年井双成交11宗土地、可建面积168万方、楼面均价3216元/㎡。其余年份，2009年-2013年、2015年-2020年，每年也就成交1-3宗土地。
重庆第二次土拍井双供应5宗土地、84万方左右，公告楼面均价7059元/㎡。地价对比从前贵了2倍有余。
虽然结果不及预期。5宗土地，2宗终止公告、1宗流拍，最终底价成交2宗土地。但结合重庆第二次土拍的整体表现，井双的土拍热度不及预期，又在情理之中。
单次土拍不足以影响井双的预期。
第二次土拍更像井双发出的信号，“我有很多地，诚邀品鉴。”并且，这次没卖的地不代表就废在那儿再也不卖了。以后再摆上货架，说不定会更值价。
第二次土拍井双供地信息
第二，板块交通改善、原生资源得到重视。
6月底，沙滨路二期工程磁器口-井口段通车，井双受益。
9月底，礼嘉大桥、土主隧道通车，井双还是受益。
轨道15号线也给井双预留了站点。按照规划，从井口站到礼嘉1个站点、从井口站到科学城站1个站点。井口依然受益。
已经通车的沙滨路
一个板块想要更快的发展，内通外连的交通必须打通，不能活成一座孤岛。独自美丽是没有前途的。而井双与老沙区相连，完全可以承载沙坪坝山内扩展的需求，接受配套资源的布局或者平移。
并且，井双有接近12公里的嘉陵江江岸线，是嘉陵江智能创新湾区的重要组成部分。
大片的滨江区域，以后会是井双转型升级的关键。第二次土拍中井双供应的5宗土地，基本都在滨江沿线。
两江四岸是重庆的黄金资源，以南、北滨路为代表，不管是新房还是二手房，大部分房价都在1.8-2.0万/㎡乃至更高，是重庆房价的第一、二梯队。再看巴滨路，虽然不及南、北滨路，但在巴南区也是领跑房价的板块。
那么井双呢？要白白浪费资源？
井双的江对岸
03
井双不是缺打造力度吗？
地，拿出来卖了；交通，在改善了；资源，准备利用了。再来一波政策上的利好。力度，拉满。
2020年5月，《重庆市国土空间总体规划（2021—2035年）》中提到，重庆将打造“五大城”：北区“智慧之城”、西区“科学之城”。
井双恰好两城的中间地带。不仅起到链接西区和北区的重要作用，也会起到贯通智慧城和科学城的桥梁作用。
从这个角度讲，井双改善交通，是提前为以后的链接、贯通做准备。那么对井双来说，就可以构成潜力的第三个方面：依靠地缘优势获得更多好处。
重庆市国土空间总体规划（2021—2035年），规划五城
这个形势下的井双就好比一块夹心饼干。
西区、北区这两块饼干有很多人垂涎，尝一口也比较费钱了。井双作为中间的馅，趁现在尝一口还不太贵，不可能没人想吃。
举个例子。
礼嘉的房价，基本在2万/㎡左右。
信息来自房天下
西永的房价，位置好点的楼盘，基本在1.5万/㎡以上。地价记录都已经接近13000元/㎡。
信息来自房天下
再看看井双。
只有3个楼盘在售。佳兆业凤鸣水岸、首创天阅嘉陵、俊峰香格里拉。
天阅嘉陵暂时没有房源（上次去看的时候）、香格里拉在售200万以上的别墅。只有佳兆业凤鸣水岸，挑起井双的卖房大任——在售小高层，建面均价1.4-1.5万/㎡（临江户型会稍微贵一点）。
项目实拍
第四，跳棋原则下的价值回归趋势。
一个城市的发展轨迹并不会完全循规蹈矩，非要把核心区开发殆尽后才往二环、远郊等板块拓展。
很多时候，其实是“跳棋原则”。
在核心区还未完全饱和时，就开始向外延伸。当外围的成熟度和价值度达到一定水准时，再倒回来开发核心区里未被开发的空间。这个时候，核心区里未被开发的空间，价值会更高。
井双的位置虽然不是超核心，但至少是山以内的城区地段。山外的西永、大学城，地价和房价都已经不便宜，山内的井双没理由一直沉寂，价值迟早会回归。
04
井双，似乎终于要等来自己的时刻了。
重庆科学城、智能创新湾区、大桥和隧道通车、轨道在建、供地计划提上日程等等，都是沙区开始捯饬井双的表现。
西永的地价记录是12950元/㎡、大学城是12145元/㎡、礼嘉是11500元/㎡，井双是9100元/㎡。
价差3000元/㎡，这个距离井双会追平吗？如果关注井双这个板块，多留意，一定比饭做好了再上桌划算。
最近楼市政策松动信号一个接一个，但市场还未做出反应。重庆的新房折扣犹在、二手房降价仍有。
很多人认同“现在就是重庆买房的好时机，错过明年又得拍大腿”。但买房的朋友不能及时获取信息，也不知道哪里有优惠、哪里优惠大。
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end
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