重庆楼市:如果你买了这些楼盘,你的资产将进一步缩水

2021-10-20 20:28:20 改变你的爱情

我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问:接上个,往北距离市中心十七公里的地方,中央公园,竟然比市中心贵,同时周边那么偏的地方和市中心价格差不多。

回答:这个区域虽然价格和市中心差不多,但是有价无市,挂出去交易周期很长,不如市中心流通性好。都是这个区域人民自己给自己“定义的价格”

提问:老大,今天拍地溢价率都挺高,但是没有您主推的两江四岸地呢?都是远郊的,但是将来新房价格都跟那两江四岸核心区江景房价格差不多了,那北滨路融景城,恒大,龙湖价格趋势会怎么走呢?我看有挂40000左右的了?这价格是不是乱报的?您看价格能到多少呢?谢谢!

回答:现在核心区缺席,主要是因为缺少土地供应。现在远郊到处都破万了,参考去年观音桥和南坪拍出的14000多的地价,今年核心区的地价基本都不会低于14000了。总的来说,重庆核心区房价将走出稳步增长的趋势。

提问:雕叔,请问同样的年利率下,等额本息和等额等息差别在哪里?年利率3点几,5年的等额等息贷款15万值得要吗?

回答:等额本息:就是每期还的金额一样的,但前期还的利息多本金少,后期本金多利息少。等额等息:就是总利息除总期数,每月利息一样多。两者比较:等额本息比等额等息利息少,因为是“息随本减”。所以推荐等额本息。15w可以考虑,如果缺钱的话。不缺钱不要。

提问:浮云大大,您好,我19年一月份加上税费中介费合计350万买了一套棕榈泉国际花园199平米的,现在挂绿中介有人出370万...要卖掉吗?打算换成万科锦绣滨江是好的选择吗?

回答:两个小区都是豪宅,比较下:万科锦绣滨江现在是期房,所有的利好并没兑现,目前看有优势也有风险。如果所有利好如期兑现,那么锦绣滨江房价还会继续上涨,但如果兑现时间延迟那就是风险。棕榈泉国际花园是现房,利好已经兑现,是重庆公认的富人区。如果你不差钱的话最好“宜静不宜动”,以守为主。当然,你不自住纯投资的话,卖掉棕榈泉改为两套200万的北滨路融景城、春森彼岸也是很不错的。

提问:雕叔,今天遇到一个房子,140万新证,低于市场价20万(同小区同户型相近楼层160万左右),但现在是法院查封的状态,房东欠了朋友50万+银行贷款70万,还不上朋友的钱所以给查封了,并且房东本身也不是很想卖的。想请教雕叔一下,买这个房子需要先帮房东把50万还了以外,还要过桥帮房东把70万贷款还了,可能也还有些别的我想不到的风险,值得买吗?还应注意什么?

回答:不值得买。你这就是法院查封的房子,你不买,下一步就是法拍房,法拍房第一步就是评估价拍卖,评估价因为是法拍房,跟一般的商品房评估价格不一样,一般是市场价的七折,所以拍卖也就可能115万左右资不抵债,风险极大。房东欠朋友的钱,往往不止一个朋友,只是一个朋友起诉了而已,后面还有没有,不好说,所以你买的话,中间过程任何时间都可能再次被查封,你只有欲哭无泪。在武汉重庆这样的地方买法拍房,首先价格上必须要七折,没有七折,看都不要看。

提问:雕叔,我是外地三无,纯投资,计划持有5至8年后卖掉,解放碑恒大云邸B户型套内40平这种一居室的房子,从你们房产专业角度分析,是否值得出手?这种一居室的房子后期流通性如何,是否好出手呀?

回答:持有时间长,可以考虑恒大云邸,这个地段没话说,未来升值空间也大。以后解放碑流动性最好的就是这种一居室,很容易转手,很好打造民宿。

提问:感谢雕叔快速回复!接上个提问,物业说春森的三房出租,装修好的话可以租给企业高管(企业结算房租那种),这类租客是优选吗?孩子小学还有五年才毕业,如果出租几年后,还能收回自住吗?假如后期出售的话,会不会因为出租折旧导致房价打折呢?谢谢。

回答:是的,租给高管租金比较高且稳定。你出租签合同,按照合同约定时间收回就可以。房子出售之前,可以简单做一次翻新,好好打扫一下卫生,花不了多少钱。

提问:雕叔 请问下微观选筹方面 WH是怎么样的啊 楼层、朝向、视野,另外感觉相比Cq,汉好像有很多南北通透的高层,这个是不是也是选筹很重要的方面,武汉的学区价值好像也比重庆高,雕叔雕叔,有没有这武汉的这种微观选筹的文章呀?麻烦雕叔啦

回答:重庆是一个特殊的市场,如果你从其他城市投资走向重庆,实际上得心应手,但是你在重庆呆久了,出去投资,基本一抹黑。武汉是典型的步入成熟的市场,成熟市场,是什么样的,那武汉就是什么样的。比如说,武汉基本只有朝南的房子,大部分正南北,一部分东南或西南,如果你看到一个什么朝东的房子,折价就比较严重了。更注意通透性,南北正通透是最好的,这样的房子,在刚需猛盘,甚至可以溢价5000每平,比如保利时代,比如复地东湖国际,你们去看看,就因为户型,复地差价可以达到一万。不过,这些都是正常的口味偏高,并不是地区特色,北上广深都是这样。按照正常市场逻辑来买房,就行了。其他方面可以把gzh所有的文章看了,我可以说,武汉自媒体,有一大半的观点,都来自我的微博和gzh,或抄袭,或洗稿,或借鉴。包括且不限于:扁平化,白沙洲南湖化,花山布袋社区,四新最宜居,刚需改善盘大户型贵,纯刚需投资盘小户型贵,品质不能和地段错配,离开价格谈投资就是耍流氓,成本决定收益,入手价格决定收益率光谷东已由超额利润转向普通利润,等等。

提问:雕叔,能分析哈为什么大渡口和建桥附近和华岩 价格比西永差价能到2000-3000不,这个板块可以tz不

回答:主要是缺少想象力+未来产业概念。西永是当红炸子鸡,各大开发商都在那边布局,需要给板块加热抬价,这样才有利于现有产品顺销。而核心区一直以来缺少土地供应,现有开发商一直不多,所以抬价意向开发商不多,自然拍不出高价位。

提问:雕叔,刚看您的公众号文章,这次江北一次性拿出13块地,今年重庆土地不会还是天量供应吧,麻烦您预测一下今年重庆的土地市场,谢谢

回答:今年重庆土地市场有明显的“重视核心土拍,减少郊区土拍”的趋势,价格也是明显的水涨船高。所以,我们会在2021年看到更多核心土地被拍出一个又一个地王,逐步的朝着16000的地价攀升。而郊区的土拍市场,能维持在均价8000就是很不错的市场价了。未来2年,地价反映到市场上的价格:核心区新房:26000-30000(套内)郊区新房:15000-18000(套内)

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