楼市「凛冬已至」②房企还债压力上升,部分房企面临生死攸关节点

2021-10-20 18:17:07 同策咨询研究部

导语

First Word

毋庸置疑“房住不炒”的定位以及“三稳”目标,对于近年来中国房地产平稳健康发展起到了决定性的指导意义,是近年来中国房地产市场运行的压舱石和稳定器。但随着市场调控步入深水期,一系列的具体政策也陆续出台,如“三道红线”、“信贷两集中”、“土拍两集中”、“限跌令”、降低购房按揭额度、拉长购房贷款审核周期等,政策、新规的实施综合效用明显,在过去的一段时间内,对于房地产调控的预期起到了立竿见影的作用。但也引发市场出现了一些新情况。以下将从部分政策的实施、到引发的房企债务风险、及土拍市场对这一轮的调控反应做一些总结与分析。

▲房企还债压力上升,部分房企面临生死攸关节点▲

房企资金链内外受压,进而引发债务风险不断累积。房地产行业属资金密集型行业,房企对资金依赖度非常高,对于资金链内外承压的房企而言,即将到期的巨量信用债务,对房企产生的影响难于估量。

目前,降杠杆需求及“回血”能力下降使房企资金链紧张。如图3所示,2017年1季度至2021年中期,房企筹资活动净额整体呈现降低趋势,特别是在2020年中期之后,连续四个季度出现负值,而这也正是“三道红线”融资新规实施至今的时间;此外,房企在筹资活动上获得的现金净额由正转负,也就是说目前房企偿还债务的金额要大于融进金额。这可反映出,房企为达“三道红线”降档目标,正在积极降低负债规模,实现去杠杆。

而在房企的负债结构中,其信用债不对应任何实物抵押资产,需要从经营活动中抽取现金流偿还,或通过再融资手段以新偿旧。通过对销售规模TOP50房企的信用债务进行分析发现,未来两年TOP50房企信用债余额保持高位,因此房企还将面临较大的还债压力。如图1所示,TOP50房企信用债9-12月到期余额规模为874亿元,而2022年、2023年到期余额分别为3564亿元、3556亿元。从不同梯队来看,如图2 所示,TOP11-30内房企在2022年信用债余额要更大一些,2023年TOP10信用债债务余额达到三年峰值。

因此,从偿还债务风险角度看,房企当前的处境十分艰难。在当前的市场环境下可以预见,未来两年对一些房企而言依然是艰难的两年,或涉及生死。

整理/林丹妮 编辑/陈揽月

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