物业公司各种收钱,服务却难尽人意,业主有哪些知情权?物业不能给一本“糊涂账”

2021-10-17 21:51:51 尚法新闻

作为业主,对所在小区的物业费收支和共有部分经营问题都比较关心,大家最直观的感受是,小区物业一直在利用电梯、空地等在赚钱,但针对公共区域的投资却很抠门,甚至小区安保、绿化、环境等方面越来越不尽人意,公维基金支出不明,公共收支账目不愿公开或是一本难以令业主信服的“糊涂账”。

业主委员会和小区物业就管理事项经常搞得不可开交,物业强调账目资料涉及商业秘密,业主则认为自己的知情权得不到保障,但是在维权中往往也无法得到法院的支持。

业主的知情权包括哪些内容?如何才能保障知情权不受侵害?尚法新闻邀请北京高勤律师事务所律师、合伙人欧阳诚构#法律人举案说法#,带您解读“业主知情权”这一话题。

小区的账目资料该不该公开

万泉新新家园小区是北京市海淀区的一个大型住宅小区,2006年以来小区的物业服务由北京万通某安国际物业服务有限公司提供。根据《物业服务合同》约定,物业公司的报酬采取酬金制计算。小区业主缴纳的物业费和小区共有部分的经营收入,按一定比例提取作为物业公司的报酬,剩余部分属于全体业主,应全部用于小区物业服务支出。物业公司应在每年初提出物业支出预算,经小区业主委员会审批后执行,年末结算报告。小区业主大会和业主委员会有权对物业服务收入支出事项进行审计。

2012年,万泉新新家园小区业主大会选出了赵某某等五人成立第三届业主委员会,管理小区物业事项,第三届业主委员会任期到2018年届满后,小区未能选举产生新一届业主委员会。

“多年以来,小区众多业主对物业服务存在不满,对物业管理工作存在许多疑问。”北京高勤律师事务所律师欧阳诚构指出:例如,小区安保、绿化、环境等方面越来越令业主们不满意,公维基金支出不明,公共收入明显偏少,账目不清等问题也是业主们讨论的热门话题。

2020年初,有部分业主要求物业公司和原业委会委员公开小区物业服务和服务管理相关资料,但物业公司以材料太多等为由,不同意公开,仅同意可以查看具体细项。无奈之下业主诉至海淀区人民法院(以下简称“海淀法院”),请求判决物业公司和业主委员会公开2012年至2020年间的小区物业服务和物业管理相关的资料。由于小区的业主委员会任期已届满,业主委员会不存在,原告业主改为起诉任期届满的原业主委员会委员赵某某等五人。

经审理,海淀法院要求物业公司公开物业费收支年度审计报告,对业主的其他诉讼请求,海淀法院认为“知情权必须受到合理的限制”,“以不影响他人权益及尽量减少对义务主体的负担为原则”,未予支持。至于赵某某五人,法院认为原告请求的资料放在原业委会的办公用房保管,业主可以请求业主大会和业主委员会公开,不能要求业主委员会成员公开,被告赵某某等五人委员任期届满,不是适格的义务主体,从而驳回原告业主的诉讼请求。

“本案中海淀法院的判决,实际上体现了在业主知情权方面所存在的一种困境,即人民法院在支持业主知情权方面的保守倾向。”欧阳诚构透露,不惟海淀法院如此,北京其他法院以及全国其他法院,都持有保守倾向。

欧阳诚构表示,人民法院一般会以资料涉及商业秘密、不加重物业公司和义务人负担等为由,对业主的知情权施加限制。在广大业主眼里,物业公司跟管家的身份性质相同,业主当然可以全面检查、了解管家在管理家事活动的方方面面情况。业主的这一观念,却与人民法院对业主知情权的看法,存在相当大程度的偏差。

业主的这些知情权应该得到保障

在住宅小区中,业主作为建筑物区分所有权人,对本小区的建筑区划内涉及业主共同管理和物业服务的相关事项享有知情权,可以要求物业服务和服务管理相关资料的持有人或者保管人公开相关资料。如果得不到满足,可以向人民法院提起诉讼解决。

欧阳诚构律师介绍,目前业主知情权的法律依据主要有两个。一个是《民法典》第九百四十三条规定:“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”。

“《民法典》主要是从物业服务合同的角度,要求物业服务人向业主公开与履行物业服务合同相关的事项和资料。”欧阳诚构律师说。

另一个则是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第十三条规定:“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料”。

欧阳诚构律师指出,这个主要是从物业管理的角度,要求相关资料的持有人、保管人向业主公开有关事项和资料。

尚法新闻注意到,8月26日上午,杭州市人大常委会召开新闻发布会,公布新修订的《杭州市物业管理条例》(以下简称“条例”)。据悉,这是《杭州市物业管理条例》的第二次修订,距离首次修订已有8年时间。新修订的条例将于明年3月1日起正式施行。

本次修订后,条例明确规定了信息公开的形式,在相关章节专门规定了业主委员会、物业管理委员会、物业服务人、建设单位的信息公开义务,保障业主的知情权。

针对实践中不少因物业管理区域划分不当引发的矛盾纠纷。现行条例将物业管理区域划分与物业管理服务合并表述,内容相对原则且未考虑老旧小区等特殊情形。条例将物业管理区域划分单独作为一章,明确在编制建设工程设计方案或者初步设计时,应当合理确定主要配套设施设备的共用范围,并对老旧小区物业管理区域划分问题作了规定。

除此之外,条例还对业主委员会的有关规定作了进一步完善。一是进一步明确业主委员会工作职责;二是进一步完善业主委员会选举制度;三是进一步规范业主委员会运行管理。

及时公布账目可避免误解稳定秩序

至于业主知情权包括哪些方面?如何做才能够更好的行使该权利?

欧阳诚构律师告诉尚法新闻,业主对物业公司知情权的范围,与物业公司收取物业报酬的方式相关。物业公司收取报酬,主要有两种方式:包干制和酬金制。前者是闭合价,后者是开口价。一般来说,在酬金制下,业主大会需要审查批准物业公司的物业费预算和决算,并对物业费收支进行审计;而包干制下,除非合同另有规定,否则,物业公司收取物业费后如何开支属于物业公司的商业秘密事项,业主大会无权进行审查。因此,酬金制下业主的知情权范围要大于包干制下的知情权。

具体而言,业主知情权的范围一般包括以下情况:物业费收取情况,应包括未收取的物业费总额和明细;物业费开支情况,在酬金制下,理论上应包支出项目明细和合同,包干制下,业主对该项资料的知情权,会受到商业秘密的限制。物业费支出的会计凭证和原始凭证,在酬金制下,理论上也应当属于业主知情权看范围,但实践中法院基本不支持;共有部位的经营合同、收入和支出情况,理论上应当包括收入和支出合同、金额明细等。共同经营部位的收入和支出的会计凭证和原始凭证,理论上属于知情权范围,但实践中法院基本不支持;公维基金的筹集和使用情况,理论上应包括公维基金支取材料、相关的合同和支出凭证等。关于支出的会计凭证和原始凭证,理论上属于知情权范围,但实践中法院基本不支持;关于体现物业服务标准、质量和履行情况的一些资料和记录,原则上属于业主知情权的范围。但实践中由于其范围界限难以确定,难以查清,法院往往不支持,但是,在诉讼中可以查清、确定的,一般能得到法院的支持;业主大会、业主委员会的管理物业活动的记录和材料,例如业主大会决议、业主委员会的决议和会议纪要等,属于业主知情权的范围;小区内共有部分的规划使用的情况,例如车位、车库、办公用房等,属于知情权范围。如果共有部分投入经营获取收入的,按照共同经营部分主张知情权。

为更好保障业主行使知情权,欧阳诚构律师建议,首先要及时行使知情权。尽管法律没有规定业主知情权的诉讼时效,但时间太长,会给行使该项权利增加很多不利因素。

其次是诉请资料尽量明确具体。法律并没有明确要求业主在知情权诉讼中需要列明具体的资料名称和数量等,但从诉讼法的原理来看,在诉讼过程中,如果资料不够明确和具体,往往给法院查明案情带来困难,甚至也增加法官对业主滥用权利的观感。

最后是在物业服务合同中明确约定知情权的范围和行使方式。由于目前司法实践中,法院一般会以没有法律依据为由,不支持业主查看物业费支出、共有部位经营收入和支出以及公维基金的支出等的会计凭证和记账原始凭证。在这种情况下,可以在业主决定通过物业服务合同过程中,要求增加条款,对知情权的范围和行使方式进行约定,从而更好的维护自身的合法权益。

物业公司方面,欧阳诚构提示,物业公司等物业服务人是提供物业服务的经营者,避免被业主误解、跟小区业主保持一个良好的互动关系,是物业公司持续健康经营的基础。

“物业公司在向业主公开物业管理收支账目时,应分开项目分别列示,例如,园林绿化支出、保安支出、临时项目支出等,做到清晰具体。”欧阳诚构律师表示,这样既有利于业主的了解和理解,也能避免误解,对建设长期稳定的小区物业管理秩序,十分有益。(编辑 韩湘子 统筹 孙涛 程序编辑 洪宇)

作为业主,您所在小区的账目信息公开透明度如何?欢迎和我们互动交流;作为物业或业主,遭遇过那些知情权被侵犯的情况?维权中遇到哪些问题?也可以在下方评论区留言。#法律人举案说法#

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