最近的感受：市场面前，我们永远是学生。
开头先说核心问题：你认为楼市现在到底什么情况？
我认为快到底了，今年四季度或明年一季度，差不多到位，倾向明年一季度。明年开春后，楼市会暖和起来。（明年二季度来回顾下，看看是否打脸）
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聊聊大家最近的感慨吧：南昌楼市，最近怎么了？
我2010年入行，入行前我有个错觉，我以为房子只要开盘就会卖光……
我入行后，才发现原来还是有那么多不太好卖的房子，比如我入行的第一个项目。
开盘卖了20%，大BOSS说：定价低了，开盘卖掉10%才对！
你们估计也是第一次听到这种神仙说法吧？
Boss有boss的逻辑，而且没错，这里就不赘述了，而且以前也写过。
入行第二年，我进入绿地，南昌当时的王者房企。入职不到半年，正是十年前那个秋天，楼市气温直转急下，像极了最近的天气。
要知道夏天的时候开盘，疯狂的人群能把楼梯扶手两三百斤的柱子挤倒，而深秋之后疯狂的人群占领了售楼处，带着一幅要打砸抢的气势。
那个深秋，上海爆出了打砸售楼处的新闻，原因无非也就是降价。
我那时的心理状态就是：房地产是不是药丸？我TM怎么这么倒霉，入行一年多就遇到这种事！
十年之后，我们是朋友，还可以问候……
别唱了，串戏了……
十年之后，仿佛同样的光景再次来临，最近的南昌楼市的主题曲是《伤心太平洋》……
一波还未平息，一波又来侵袭……茫茫人海狂风暴雨……
我觉得此时应该回顾一下去年年底写的《》
提出了一个【优质站位】，拥抱优质，本质就是买相对安全的房子。我记得我写过这类优质的房子，会持续有相对的涨幅！我说是相对涨幅，就是别人跌，你不跌，别人大跌，你小跌，这就是相对别人涨了。
因为绝对的价格波动，我是无法去判断的！
我们来看看最近的楼市焦点吧：
周四经开的金科集美阳光一波7500起的特价，一下午卖了130套，直接把一栋楼给干没了……
周五上午还有不少人再说：“金科，你看我还有机会么？”
话音还未落……
下午瑶湖的时光天樾就也干出了7字头的特价，然后放风次日早上来抢……
瑶湖这边大家的情绪还没酝酿到位，象湖滨江的云玺台又发出了特价邀请，10500左右的封顶价，意味着均价可能就万把块左右……
当然了，象湖滨江这个板块特价已经快成常态了……毕竟前不久正荣和东投刚刚猛砸了一波……
然后是昨天的新力弘阳府……14600元/㎡起……
客户最近也麻了，不特价不上车……
再联系国庆时，保利一波凌厉的促销，南昌这一波秋风吹的我们猝不及防，任由我们在风中凌乱……
我还在为上一个项目的疯狂而酝酿表情，下一个项目的剧本就接踵而至，搞得我不知道该摆出什么样的表情来面对这个场面……
此时该轮到EVA里的那个经典梗了：
“这个时候，只要微笑就好了……”
老业主：我微笑你妹啊……
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周五开会的时候，小伙伴问我：这个行情到底怎么了？
我说：以往几次下行周期，房企会伤筋动骨，没想到这次开始要命了。
我是真的没想到剧本会这么演……
所以回到问题：行情到底怎么了？
其实，没怎么，很正常，楼市波动我已经见过三回了。最近这段特价促销，就是年底抢跑的主要特征啊，毕竟都是公司，运营都是要成本的，要现金流的。
谁先跑，谁先收住市场上的购买力！
既然市场正常的流速比较慢，而我比较缺钱，我就直接手起刀落--割肉了！
投了10个亿，我现在缺钱，我拿回8个亿总行吧？
因为平缓的降价，完全不够刺激，少个200每平，收获不到聚焦。只有动辄往下2000每平以上的幅度，才刺激，刺激才会有聚焦、有流量、有冲动！
才会有现金流！才能活下去！
你说还在年中，还有时间窗口，都这个时候了，还能磨磨唧唧么？
当然了，除了象湖滨江常态之外，这一波抢跑我们也能一窥哪些房企比较口渴！底子还是弱了些……
当然还有【贝壳】的功劳，改天专门再聊聊贝壳！
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所以，问题来了：调控结束了么？
我认为调控结束了。但是，结束不意味着行情反转……凡是都需要传导……所以最近的特价确实可以把握，但其实投资意思不大……都是库存量偏大的地方……
而且房地产金融属性弱了不少……
这里有几个信号，我们可以注意一下：
01
双维护
政策至少不会再会房地产加码了，金融工作会议，已经提出了【双维护】。
一是维护消费者的权益，简单说就是房子必须交付；
二是维护房地产健康稳定的发展；
这一次地产行业哀鸿遍野，健康稳定应该不是说房地产现在还过的滋润，基本上差不多该收手了。
房地产占用太多的资金，房贷挤压消费固然是走歪了。但是房地产太多萎靡，一样的矫枉过正的。房企可以全部被干死，但是房地产行业不会消失。房企消失，只会掐断供应，不利于楼市的新陈代谢。
只是不应再有高周转、高杠杆，房地产应老老实实回归制造业，把用户体验完善好、落实好。（关于这个我已经看到趋势了……）
02
多个城市下调利率
苏州、广州、佛山那边已经开始下调房贷利率了，这是信号。
而且银行开始将明年的额度往今年调，保证金融上的扶持。
然后我们可以观察一下，马上就要到来临的10月20日，看看LPR会有何变化？
这个信号，是值得我们注意的！
我感觉我国的态度也很明确：救楼不救企。
民生问题会保证，但是房企自己负债过高，不会兜底，那是企业经营问题，只能自己负责了。
所以，烂尾楼的现象，大概率不会出现。
最近，各个群里也在传一则新闻有关恒大、新力的项目处置，也传递了一个态度：全力保证楼盘交付。
业主还是可以稍稍宽慰一下。
03
几个新闻
1、中房协召集10家重点房企在京座谈，住建部听取了房企意见
参会企业包括：保利、中海、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城、旭辉。
2、央行：少数城市房价回稳后，房贷供需关系也将回归正常
主要意思就是，少数城市房价有上升动力的时候，房贷就会严格控制。当房价回稳，房贷供需关系就会回归正常。
这里的【供需关系】一词用的极妙！
说白了，就是涨就控，不涨了，我乖了，就松一松！
3、央行：已指导主要银行准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。
新闻特别提到，房地产贷款短期出现较大幅度下滑，对于融资管理也有些误解，造成了房企资金面的紧绷。
简单说：金融政策矫枉过正了！
过渡调控了，现在稍微往回拨一下！以往中国的楼市，有过那么一小段时间比较癫狂：一控就死，一松就浪！
经过几轮的驯服，似乎在楼市预期的管理上，已经到位了！
这一次上面展现出“刀下留人”的姿态，就是要房地产行业改过自新，松了之后也不能再浪了，不然我还neng死你！
一般来说，家长都这么说话了，这事差不多也就过了……没有家长，真的会neng死孩子！
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政策底已经出现，让市场情绪再飞一会儿，四季度或者明年一季度，我认为部分板块将出现市场底。（划重点：部分板块）
当金融松一松，房企缺钱不是那么厉害，促销的冲动就弱了。用李大霄的话说：婴儿底。
说点积极的！
有三点我们可以看得到的明牌：
一个是金融不再收紧；
二个是：今年的土地供应真的少了很多！
月底，下月初会有一波土地出让，看最近房企的态度，似乎有些小心翼翼、杯弓蛇影，明年的新增供应挤压力度就相对缓和一些。
南昌楼市今年这么颓，跟去年猛供一波土地有很大的关系，打乱了市场供需关系，这个只能是慢慢消化了。
第三个是：降价之后，购买力汹涌而至，说明需求还在！降价无人问津才是最恐怖的！
末尾了，还是告诉各位，我依然乐观。这不过是新陈代谢而已，物竞天择，汰弱留强……
中国依旧在前进、人口依旧在流动、城市依旧在发展。
我们可以问自己一个问题：十年后的南昌，还是跟今天的南昌一样么？
不一样！
也许变化不会有十年前到现在这么大，但是绝对不会停在原地！
南昌，也一样会前进！
最终我们回过头来看这一次的坎坷，也许只是前进路上的一朵小浪花……
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