银行开始向房企、购房者“追债”了?这次跟7年前“去库存”不同

2021-10-17 01:40:02 卢卡斯写日记

有城商行人士指出,断供房增加,一般有两个原因。

1,去年各行各业都不好干,收入减少或失业,家庭现金流出问题之后,房贷雪球越滚越大,最终房屋断供。

2,像东北、西北、中西部、环京等区域房价下跌幅度太大,房产市值还不够房贷总额,首付都亏没了,当然就不愿意还房贷了。

不管是房企还是购房者,最近几年高杠杆买房的、高周转扩张拿地的、房价下跌幅度超过20%的、收入无法弥补月供的,一个比一个过得“辛酸”。

说到底,银行不是做慈善的,钱从他们那借出去,追债也是理所应当的事。

唯一让人感慨的是,前几年的房地产是何等风光,在如今泥沙俱下的环境下,“打肿脸充胖子”的房企和购房者,终究还是露出了原形。

同样的事情,在7年前也发生过。

房企业绩比现在更差,在2014年,47家上市房企公布了2014年业绩预告,其中,11家房企宣布首亏,占比近25%,1家宣布续亏,另有10家房企2014年业绩预减。仅有14家房企完成了去年的销售任务,而六成以上的房企没能完成全年销售任务,其中不乏保利、华润置地、富力、龙湖、金地等知名房企。

房价下跌城市比现在更多,在2014年11月,70个大中城市,新房价格环比下降的城市有67个,同比价格下降的城市有68个;二手房价格环比下降的城市58个,同比下降的城市67个。

全国房产库存比现在更高,在2014年,全国房地产销售面积由上年13亿平方米跌到12亿平方米,库存面积由不足5亿平方米上升到6.2亿平方米,多个城市的去化周期在15个月的警戒线之上,三四线的城市库存甚至高达30个月。

房价下跌,房企亏损,中小房企破产,库存高企,这样的情景与现在何其相似。

转折点发生在2015年,从3月到9月,央行累计降息3次,降低了75bp,全面降准2次,下调150bp,房地产销售额增速触及-16.3%的低点后开始反弹,全年增长6.5%。

2016年,全国三四线城市纷纷祭出“棚改”大招,手拿拆迁款的土豪,在小城市里肆意“抢房”,商品房销售面积持续超过开工面积,房子都不够盖的,截至2017年末,全国库存规模已经跌回到2012年3月的水平。

降息、棚改货币化、降低首付比例、房贷利率下调,都是为了“去库存”。

房企得救,银行拿到了回款,不用在开发商和购房者身后“追债”,唯一的代价,是一二线与三四线房价“普涨”,居民负债率上升,买房门槛进一步提高。

但这一次,央行开启“限贷”模式、银行“追债”的态度、各个城市频频加码调控政策,跟7年前的“去库存”完全不同。

今年开始,央行正式实施房地产贷款集中度管理制度,给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”,在“限贷令”下,投向房地产的资金大幅减少,银行为了压降房地产相关贷款,部分城市一季度房贷额度甚至缩水了60%。

上海、北京、深圳、杭州、广州多个热门城市,不到一个月的时间里频频出招,比如北京严查经营贷流入楼市,严格审核收入流水证明,上海房产必须满5年才免征增值税,深圳发布二手房参考价,银行要按照参考价给购房者发放贷款,直接降低购房杠杆,打掉一二手房之间的差价。

很明显,住建部、央行、银行还有各个省市,在房地产行业不景气的时刻,非但没有选择“救市”,反而加码调控,矛头直指热点城市,为了稳住房价,向整个房地产市场表明了坚决的态度,楼市无法再重复2014年之后“去库存”历史。

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