在我们对全国东部省份城市的这一轮房价与居民购买力评价中,福建省可以说创造了几个之最。比如福建各个地市之间的“最萌”房价差,比如厦门市的房价独孤求败。

文章落笔之日,在评测过的山东、江苏和浙江三省的各个地市中,山东平均房价(下文所称房价均指平均房价)最高的青岛与房价最低的菏泽,房价分别为16740元/平和5988元/平;江苏房价最高的南京与最低的淮安,房价分别为28,526元/平和8,964元/平;浙江房价最高城市(丽水除外)的杭州与最低城市湖州,房价分别是27,806元/平和10,456元/平。两个城市房价从倍数比较,分别是山东价差2.80倍、江苏3.20倍、浙江2.66倍。

而福建,这一价差倍数却高达了5.56倍!如下图所示:

打开网易新闻 查看精彩图片

从上图可以看出,鲁苏浙闽四省的地市房价差之所以出现如此的最萌房价差,主要原因不在于最低城市房价,而是由于厦门房价过于出类拔萃所致。

那么,究竟是什么原因造成厦门的房价直逼一线城市呢?

打开网易新闻 查看精彩图片

请跟随我们的脚步,在对福建下辖城市房价的评测中,一起找寻答案。

PART 1 福建各地市房价现状综述

可以说,在许多朋友对房价极力喊跌的时候,多数城市早已经悄然上涨。我们多次强调,一切经济现象都归于货币现象。也正是因此,国家调控经济的主要手段就是调控货币,无论财政政策还是货币政策。但这些朋友总是无视这个问题本质,仅仅是以博取读者欢心为目的,或凭空想象,或按主观结果找客观依据。被误导的人们,也许在未来回头看的时候,才会明白。

我们看福建各地市房价情况,如下图:

打开网易新闻 查看精彩图片

从上图看,厦门和福州的房价与其他地市形成了极其鲜明的对比,厦门房价几乎是福州房价的倍数,福州房价与其他地市相比较,也是如此。

我们再了解一下各地市今年的房价涨跌变化,看下图:

打开网易新闻 查看精彩图片

可见,福建9个地市中有7个城市房价上涨,其中宁德涨幅高达13.31%、泉州达到6.52,远超国家统计局7月公布的东部省份平均4.34%的涨幅;只有两个城市房价出现了下跌,分别是福州-1.48%和泉州-1.08%。

PART 2 福建地市房价2020涨跌变化特点

在上一节的观察中,我们发现以下几个特点:

1)福建与浙苏鲁三省相似,2020年房价强势上涨城市均存在非经济强市房价强势上涨的现象,比如福建的宁德市。该市2019年度GDP总量只有2,451.70亿元,人均GDP全省倒数第2名。看下图:

打开网易新闻 查看精彩图片

我们看浙苏鲁三省的房价变化示意图:

打开网易新闻 查看精彩图片

如图中山东的临沂、聊城,江苏的宿迁,浙江的金华,均非本省经济前列城市,但本年的房价涨幅均在全省领先。

2)非省会城市中的经济强市房价强势赶超或者超过省会城市。

从上节中的《2020年9月福建各地市平均房价变化情况图表》中,我们看到厦门市的房价强势超越省会城市福州,这与山东的青岛超越省会济南相类似,但超越幅度更胜一筹。我们看下图:

打开网易新闻 查看精彩图片

可见,青岛仅仅是小幅超越济南,而厦门的房价却已几乎接近福州的倍数值;江苏的苏州房价也颇为强势,与浙江的宁波情况类似,直追各自省会。

打开网易新闻 查看精彩图片

但即使如此,也没有任何一个城市能与省会城市拉开如此的差距,厦门房价可以说特立独行冠绝任何城市了。

PART 3 厦门房价缘何如此突出

寻找厦门房价如此高企的原因,我们分别从其经济发展、居民购买力和人口密度三个维度进行了观察。

1)经济维度

观察城市经济发展状况,经济总量上受到城市规模的影响,并没有直接的可比性,因此我们均采用人均GDP来考量城市经济。福建的9个地市中,厦门为唯一达到发达经济体标准的城市,人均GDP站上了2万美元,福州位列第二,人均1.72万美元,第三名为泉州市,人均1.63万美元。

人均GDP后三名的分别是莆田、宁德和南平三个地市,人均GDP分别为1.28、1.21和1.06万美元。

打开网易新闻 查看精彩图片

看上表,其实已经无需过多解释。无论是厦门与福州的经济差距,还是宁德的经济人均数据,均清晰地告诉我们,从经济的维度无法解释我们的问题。

2)居民购买力维度。

居民购买力,我们考量此项指标遵循从城镇居民可支配收入和人均住户存款两个角度相互印证的原则,主要原因一是城镇居民可支配收入存在出现误差的可能性,二是人均住户存款数据来源于金融机构,具有更高的可信度。也因此,如果两者出现背离的时候,我们则采信住户存款指标。

首先看据福建各地市“城镇居民可支配收入”计算的房价收入比指标。为能够衡量居民购买力,我们将通常意义上的房价收入比中的“房价”城市间的住宅面积变量统一调整为刚需首套房90平米面积标准,使其成为住宅类房产购买力可比较指标。看下图:

打开网易新闻 查看精彩图片

上图中,我们可以看到,厦门2019年末房价收入比已经高达35.08,远超福州的22.8;而宁德市,上年末处于各地市中游水平,指标值为13.45,并非大幅低于全省导致的价值回归,且宁德市的居民可支配收入只有35887元,居民消费购买力处于全省下游水平。

我们再看人均住户存款指标。看下图:

打开网易新闻 查看精彩图片

可见,厦门的人均住户存款尚低于福州,只有7.12万元,较福州少0.77万;宁德人均存款仅以0.02万元的微弱优势高于漳州。

更加令人惊讶的是,90平米刚需首付款需要掏空的钱包数指标中,厦门高达9.16居首,漳州以4.97个钱包数量值位居次席,宁德也达到了4.69个钱包,上列三个省市占据了全省三甲位置,远远甩开了全省多数城市。

因此,厦门城镇居民的购买力已经严重透支,并不足以支撑如此高的房价收入比。如果说其中有如浙江地市那般强悍的购买力推动因素,未免南辕北辙了。

打开网易新闻 查看精彩图片

3)影响供需矛盾的人口密度。

全国城市中,人口密度最高的当属深圳,每平方公里高达6729人。其1997平方公里的土地上,承载着1343万的人口总量,人口密度远超第二高的上海3829人。正是深圳如此之高的人口密度,形成了严重的住宅供需矛盾,导致房价高企难下。

我们看一下福建的人口密度情况:

打开网易新闻 查看精彩图片

人口密度一枝独秀的厦门,从上图中是如此的辣眼,其人口密度已经高达2723人/平方公里,成为全国人口密度第三高城市,仅次于深圳和上海。即使是北京,每平方公里也不过只有1312人,与厦门相比也只能让位于“贤”。

因此,9个钱包不足以支付90平米首付的厦门,大概率的原因与深圳相同。即:在经济基本面具备一定支撑的前提下,过高的人口密度造成了住宅供需矛盾过于严重,导致房价高企,难以调和。

打开网易新闻 查看精彩图片

而宁德市,非本文研究重点,但鉴于其全省涨幅居首的锋芒尽显,我们也稍加笔墨进行了分析。但从人口密度上,宁德也在下游位次,故其房价上涨我们认为可能与其他几省具有相类似的原因:市场资金的进入与房价管控的欠缺。

【结语】

打开网易新闻 查看精彩图片

厦门,其房价之高,已非等闲城市可以与之并肩。在我们的指标体系评测中,南京市民掏空4.81个钱包交纳首付款,高居本省榜首;青岛只有3.18个钱包便在全省名列前茅;即使是深圳这样买房超高难得的一线城市,6.09个钱包交首付已经令人们咋舌、难以接受。

而厦门,高达9.16!

这是掏空了年轻夫妻双方的父母、爷爷奶奶和外公外婆尚不足以交纳90平米首付,甚至夫妻双方的祖爷爷辈的遗产一并掏空,仍然还有1.16个钱包的差距!