人行原副行长:在泡沫中狂欢的日子不多了,这是人们要面对的事实

2021-09-27 11:42:06 楼市指闻

当前楼市,出现了一种让人看不明白的情况:一方面“限涨”,但另一方面又在“限跌”,这不是自相矛盾吗?

一方面,调控力度不减。据不完全统计,在2021年的1-8月份全国大大小小的城市调控累计达到488次,再次刷新历史记录,有的调控大如拳头、有的调控小如芝麻,调节举措也表现如花把门,例如:

北京严打 " 假离婚 " 购房,规范新房销售;上海房贷审批 " 三价就低 ",压缩房贷规模;深圳严堵小产权、回迁房、学区房炒作;广州大幅增加住宅用地供应,从严管理人才住房限售。合肥建立热点学区二手房交易指导价发布机制;东莞试点 "5 折买房 ";银川、大连等地延长限售年限或扩大限购范围;杭州、厦门、温州等地要求不得炒作学区房或抱团涨价。

一系列举措下,效果显著,根据统计局发布的8月份房地产数据来看,在70个主要城市中,只有46个城市的新房销售价格出现上浮,比7月份减少6个城市,这足以表明,楼市的各项“限涨”手段达到了货真价实的效果。

另一方面,越来越多的城市相继进入到了“限跌”阶段。据统计,截至9月下旬,至少有7个城市先后出台 “楼市限跌”的措施,分别是昆明、沈阳、江阴、唐山、株洲、桂林、岳阳、荷泽这7个城市。根据各城市住建局的反应,主要是为了防止开发商们随意降价,以至于出现干扰市场价格秩序的情况,所以才出台的该项举措。

内行人士这样说,在没有限跌的城市里,房子可能依然在涨,但是在“限跌”的城市里,房子可能真的在跌。

2020年至2021年,房市沉沦太久了,以至于房地产开发商们的资金面已经开始纷纷告急,销售不畅的局面下,房企们不得不为了现金流多加考虑,所以经常出现“突破”促销价格底限的情况。

在多数人的认识中,“让房子下跌”显然比“让房子上涨”的好处要更多,如果真的能让当前的房价跌回5年前的水平,这才是刚需们喜闻乐见的事情。不过,城市的“限跌”举措,似乎让刚需们这个“美梦”破碎了。

为啥要“限跌”?从本质上而言,其实是为了提前防范风险。我们必须注意“限跌”的一个词“底限”,也就是说,不是不给房企们跌价的机会,而是不能给他们随心所欲降价的可能性,因为无论是价格大涨,或者价格大跌,带来的风险系数其实都相差无几,这一点在世界上很多发达国家都有案例。

首先是日本,在上世纪80年代,也就是1985年前后,美国、日本、英国、法国、德国联合签订了促进美元贬值、提升其他国家货币升值的货币协议,也被称为《广场协议》,随后国际资本开始后大规模进入日本房地产行业,出口受阻的情况下,日本央行也开启了货币放水模式,房地产就此插上了腾飞的翅膀,短短3年时间内,东京都的地价就上浮300%-400%,房价更是一天一个样,巅峰时期超过90%以上的人都去买房。

然而,结局也肉眼可见,随着“硬着陆挤泡沫”的措施出现,房贷利率从2.5%提升至7%,民众们没钱买房了,银行债务难以偿还了,房地产开发资金断裂了,于是价格跌掉60%-80%,甚至引发一连串问题,导致日经济衰退30年。

其次是美国,2001年-2005年,人们在分期信用贷款的刺激下,纷纷走向房产市场贷款购房,凭借着银行的宽松化信贷支持,即便是身无分文的人,也可以获得上百万元的房产,大家这种“房产泡沫”游戏玩的不亦乐乎。然而泡沫的美梦终究有醒来的那一天,随后次贷危机出现,不仅在美国,而且波及全世界。

无论美国,还是日本,都因为房产价格下降太多,以至于催生了“蝴蝶效应”进而波及到股市、债券、经济、出口、生产、原材料等各个行业,正所谓牵一发而动全身,一着不慎满盘皆输的局面很可能就此兴起。

也有人会说了,房企们真的会傻到宁愿牺牲利润也要把房抛售掉吗?答案是肯定的,每一家房企的背后,其实都是无数个巨型资本在运作,资本的第一目的便是“利润”,正如商人李嘉诚说的那样,经商的第一诉求便是“保住资本”,在保住资本的情况下,然后再去想办法盈利。

一旦房地产企业们看到风声有变,后背资本撤离的速度会比个体购房者快得多。如果整个资本市场滚动起来,那就可能形成一波无法阻挡的潮流,届时,将不是个体购房者说“我们撑住不降价”可以解决的。

2021年的楼市,似乎与往年明显不一样。

在以往的年份里,几乎每年都有数百家房企破产,但是这些房企基本上都是项目性房企,注册资本不过几十万元、资产不过数亿元。然而今年以来,破产的房企中,不仅有200多家中小房企和地方性房企,还包括了曾经龙头地位的房企,例如华夏幸福、泰禾、恒大、蓝光、宝能、协信、富力等房企,都是数以千亿计的全国性大房地产企业,他们的相继债务违约或者触雷,无异于给出市场传递出了一个新的信号:有些房企即便是降价了,也不一定能活得下来。

那么,今后的房地产对于购房者而言,还有“投资的机会和空间”吗?答案同样是否定的,或许现阶段看待房产,就应该用曹德旺曾经说过的那一番话:房地产本质上不过是一堆钢筋水泥砖头堆起来的建筑物,本质上并不是什么值钱的东西,所以人们还是不要买的为好。

如今房产本身的价格早已经脱离了资产本应该有的实际性价值量,这个值得关注,更应该得到认可。住建部原副部长仇保兴就曾直言不讳地告诫,要敢于承认房地产存在泡沫的实际问题,并且要想办法例如房产税、空置税、物业税等多种举措来有序烫平楼市泡沫。

所以,指闻君也劝诫,不要对未来的房产抱有多大的奢望,甚至可以借用人行原副行长吴晓灵的一句话来形容:

在泡沫中狂欢的日子不多了,这是人们要面对的事实。

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