南京二手房指导价将灭掉全城倒挂?最慌的是……

2021-09-26 17:48:34 花猫说

大约一个星期前,南京楼市传出风声:南京二手房指导价要来了,先行试点小区已经基本确定。

甚至有具体小区二手指导价格流出:比如宏图上水云锦5.4w/平、正荣润江城4.2w/平,佳兆业城市广场5.5w/平……

截图自花猫说房粉丝群

也有人说,此前广州、成都、合肥、西安多城市二手房指导价直接在挂牌价上打7折,南京很有可能也是这样……

众说纷纭,但到今天为止,南京二手房指导价依然悬而未出,甚至在当前新房市场急速转冷的形势下,有人反问:这二手房指导价还有出的必要吗?

目前,春秋君得到的消息是,南京二手房指导价政策确实已经拟好了,多个先行试点小区已经确定,河西、江北多个二手标杆小区“标好”好了售价,一旦发布,可以说全城倒挂消失,南京新房、二手房市场都将巨震。

01

全城无倒挂,4w的雨花、4w的江核要慌了!

一直以来,“倒挂”都是南京新房惯用的“卖点”。跟已交付楼栋比、跟周边二手房比、跟邻近板块比,有“倒挂”,价格差的楼盘总是特别好卖。

但是一旦二手指导价出台,倒挂还存在吗?按照上面说的5.5w/平左右的河西,4.2w/平的江核……跟当前在售新房价格比,倒挂几乎消失

但这还不是最惨的,目前看来,风头正盛的雨花,以及与雨花定位类似的主城板块,恐怕要降温了!

①对望河西,雨花人居森林4w,雨核4.5w+,二手房指导价一出,他们还香吗?

都知道,现在的雨花“野心”很大,不仅造出了“雨核”,金基、华润等最高放风价在4.4-4.5万/平,更有河西南岸的雨花人居森林,华侨城路劲G41也放风要卖4万/平,他们的逻辑是,河对岸河西南二手都7万/平,我们4万/平可不是闭着眼睛买么。

傍河西“倒挂”大腿,一直是雨花新盘一大卖点,在河西房价上6、上7万/平之后,雨花承接了大量河西的外溢客群。

但如果河西二手房指导价出台,河西房价回到5字头,甚至目前河西南已经有二手房挂牌价在5字头了,外溢的客户还会选择雨花吗?河西4万、5万/平的次新房不香吗?

同样面临行情下滑的恐怕还有紫核、城东马群、城北等各大主城改善类项目河西突然能够到了,要啥其他啊……

②江核二手指导价4.2w/平?新房4w+/平还敢卖吗?

近期江北的一大热议话题是新房要上4w+/平,一是江北核心区卓越G12地块表态有望年内上市,未来毛坯限价3.5w/平,放风价4.1w/平;二是江北核心区G19地块即将出让,毛坯限价3.8w/平,比卓越G12还高3000元/平,未来上市被视为房价妥妥破4w/平的项目。

但是二手指导价如果出台,正荣润江城被控到4.2w/平,新房上4w+/平不抖霍么?更何况,当前的江核新房市场已经大降……

02

指导价还未出台,南京二手房暴增至13.4w套,降价潮已然来袭

指导价如果出台,新房市场全城倒挂消失,南京楼市势必要再降温,而二手市场也只会更加艰难!

二手市场的价格传导也一向比新房市场要快,最近的二手市场“坏”消息更是一个接着一个!

①半个月增加5千套,南京二手房库存13.4w套!

南京二手房的库存正在快速增高,就在9月初,链家网显示二手房挂牌量有129464套。

仅半个月左右时间,二手房挂牌量已经激增至13.4

截图自链家

二手房库存压顶,再加上经济形势的不乐观,经营不善的公司、老板纷纷变卖房产变现缓解财务压力,二手房库存预计还将持续走高。

②桥北1w3、河西南4w2,二手房降价比想象中来得更快

近日链家网上传了一条成交记录:桥北天润城第四街区,建面约143平房源,单价约1.3万/平,总价仅197万!

截图自链家网

桥北2015年新盘均价在1.3万左右,如今天润城再卖1.3万/平,有人感叹:桥北房价这是退回6年前了?

再有近期朋友圈中介挂出一套河西招商雍和府特价房,建面约121平房源,单价5.1万/平,总价625万,满二年无税,前无遮挡,上一套成交675万!

截图自朋友圈

据链家网显示,招商雍和府挂牌价约6.1万/平,121平房源总价在738万左右,而中介挂的这套仅625万,直降了113万!

据悉,近段时间河西挂出不少急售房源,房东大多数做生意或者开公司,近年行情不好,只能急卖二手房变现缓解现金流压力……

除此之外,在前段时间教育政策调控之下,南京一批新老学区房价格也绷不住了,降40万、降50万、降60多万,此起彼伏……

因此,也有人问,二手房市场降价潮已经开始,指导价还有必要出台吗?

无论是新房市场、还是二手市场、甚至土地市场,降温都已经非常明显,确实此时南京再出台二手房指导价,属实显得有些“雪上加霜”,过于残忍了。

但从全国范围看,目前已经陆续有13城出台了二手房指导价,南京推迟始终不出,大概也不合适该来的还是会来,春秋君觉得,政策上我们不妨做好最坏的打算,但于南京我们还是始终要有信心。

虽然此次土拍有11幅地终止出让,但从今天流出的信息看,剩下的42幅地还是吸引了近40家房企报名,其中4幅地报名房企数超10家!这个吸引力,南京当得上长三角最稳的楼市了。

确实,不少开发商朋友也跟我们说,在长三角,南京是他们最看好的市场,比苏州、杭州、合肥市场好,南京能撑住,没问题!

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